Modernisierungskosten Immobilie

Modernisierungskosten fallen an, wenn durch bauliche Maßnahmen der Wohnkomfort verbessert, Wasser oder Energie eingespart oder neuer Wohnraum geschaffen wird.

Unter Modernisierungsmaßnahmen sind nach § 555b BGB folgende bauliche Veränderungen zu verstehen:

• energetische Modernisierung (z.B. nach Energieeinsparverordnung bzw. Gebäudeenergiegesetz) – durch die nachhaltig Energie eingespart wird
• Baumaßnahmen, die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig einsparen oder das Klima nachhaltig schützen, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung vorliegt
• Maßnahmen, die den Wasserverbrauch nachhaltig reduzieren
• Maßnahmen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird
• Baumaßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern
• Umbaumaßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird

Die Kosten für die Modernisierung dürfen anschließend anhand der Wohnfläche auf alle Wohnungen des Hauses gleichmäßig verteilt werden.

Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen

Bei einer vermieteten Immobilie können 8 % der Gesamtsumme der Modernisierungskosten jährlich auf den Mieter umgelegt werden. Bis Ende 2018 waren es 11 Prozent. Mit Verschärfung der Mietpreisbremse im Januar 2019 wurde jedoch auch die Möglichkeit zum Umlegen stärker begrenzt.

Zudem gilt eine neue Kappungsgrenze nach Modernisierungen: Innerhalb von sechs Jahren dürfen Vermieter nur noch 2 Euro auf den Quadratmeterpreis aufschlagen, wenn die Miete unterhalb von 7 Euro pro Quadratmeter lag. Lag die Miete bisher höher, ist eine Erhöhung von drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren möglich. 

Mindestens 3 Monate vor Beginn der Arbeiten muss der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen ankündigen und über Umfang, Beginn und Dauer informieren sowie die zu erwartende Mieterhöhung mitteilen.

Umgelegt werden können die Kosten für Baumaterial, Handwerker und auch für Eigenleistungen des Vermieters. Der Vermieter ist verpflichtet, alle Modernisierungskosten zu belegen, sie schriftliche aufzuschlüsseln, auf die einzelne Wohnung anteilig zu berechnen und auch die daraus folgende Mieterhöhung darzulegen. Diese Sonderform der Mieterhöhung darf nur nach einer abgeschlossenen Modernisierung erfolgen und wird auch als Modernisierungsumlage bezeichnet. Sie ist in Deutschland im BGB §559 geregelt.

Unterschied zwischen Modernisierungskosten und Instandhaltungskosten

Der Vermieter darf dabei nicht die Instandhaltungskosten als Modernisierungskosten deklarieren, sondern muss klar zwischen beiden Kostenarten unterscheiden. Es ist z.B. unzulässig, wenn der Vermieter auch Reparaturkosten und Kosten für eine Schadensbeseitigung und Instandsetzung auf den Mieter umlegt. Weiterhin darf der Vermieter keine Finanzierungskosten für die Durchführung der Modernisierungsarbeiten auf die Mieter umlegen. Auch ein möglicher Mietausfall, der während der Modernisierung entstehen kann, darf der Vermieter nicht als Mieterhöhung auf den Mieter aufrechnen.

Manche Eigentümer modernisieren eine Immobilie bewusst noch vor Wohnungsverkauf, um die Kosten steuerlich geltend zu machen und um die Immobilie mit einer höheren Miete und in einem besseren Zustand verkaufen zu können.