Nutzfläche – Definition und Berechnung nach DIN 277
Unter Nutzfläche versteht man die Räume in einem Gebäude, die zu einem bestimmten Zweck genutzt, jedoch nicht zwingend bewohnt werden können. Die Nutzfläche umfasst somit immer auch die Wohnfläche. Wir erläutern Ihnen, was genau zur Nutzfläche zählt, wie sie berechnet wird und warum es für die Ermittlung von Miet- oder Kaufpreisen so wichtig ist, zwischen Nutzfläche und Wohnfläche zu unterscheiden.
Das Wichtigste in Kürze
Zur Nutzfläche zählen Räumlichkeiten mit verschiedenen Funktionen, wie z. B. Wohnen, Büro oder Bildung
- Räume können als Nutzfläche, technische Funktionsfläche und Verkehrsfläche genutzt werden.
- Für die Berechnung werden die Flächen aller zugehörigen Räume addiert.
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1. Was ist die Nutzfläche?
In einem Gebäude werden die einzelnen Räume in drei bestimmte Nutzungsgruppen unterteilt, und zwar in Nutzfläche, technische Funktionsfläche und Verkehrsfläche. Festgelegt ist diese Unterteilung über die DIN-Norm DIN 277, die zur Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken dient.
Zur Nutzfläche zählen Räumlichkeiten mit folgenden Funktionen:
- Wohnen und Aufenthalt (Wohn-, Warte- oder Speiseräume)
- Büroarbeit (Büro-, Besprechungs- oder Schalterräume)
- Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Experimente (Küchen, Werkhallen oder Labore)
- Lagern, Verteilen, Verkaufen (Lager-, Kühl- oder Verkaufsräume)
- Bildung, Unterricht, Kultur (Unterrichts-, Bibliotheks- oder Sporträume)
- Heilen und Pflegen (Operationsräume, Räume für Physiotherapie oder Strahlentherapie)
- Sonstige Nutzflächen (Sanitärräume, Garderoben oder Abstellräume)
Die technische Funktionsfläche hingegen beherbergt betriebstechnische Anlagen wie Heizung, Strom- und Wasserversorgung oder Aufzüge, während zur Verkehrsfläche Treppen, Flure oder Hallen gehören.
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Neben der Nutzfläche einer Wohnung oder eines Hauses gibt es außerdem die landwirtschaftliche Nutzfläche. Damit sind Wiesen, Weiden oder Äcker gemeint, die zu einem landwirtschaftlichen Betrieb gehören und bewirtschaftet werden.
Wenn Sie weitere Informationen zur Nutzfläche oder Unterstützung bei der Wertermittlung für Ihren Hausverkauf oder Wohnungsverkauf benötigen, empfehlen wir Ihnen gerne einen passenden Experten. Kontaktieren Sie uns einfach!
2. Was ist der Unterschied zwischen Nutzfläche und Wohnfläche?
Die beiden Begriffe Nutzfläche und Wohnfläche werden häufig synonym verwendet, jedoch haben sie eine unterschiedliche Bedeutung. Generell lässt sich sagen, dass die Wohnfläche immer Teil der Nutzfläche ist, weshalb die Nutzfläche in der Regel auch eine größere Gesamtfläche als die Wohnfläche aufweist.
Zur Wohnfläche einer Wohnung gehören die Grundflächen der Räume, die ausschließlich dieser Wohnung zuzurechnen sind, während bei der Nutzfläche auch außerhalb der Wohnung gelegene Räume wie Keller, Dachboden oder Heizungsräume mitzählen. Balkone, Terrassen oder Loggien werden bei der Wohnfläche zu einem Viertel oder maximal zur Hälfte angerechnet – bei der Nutzfläche zählen sie voll mit.
Die rechtliche Grundlage für die Ermittlung der Wohnfläche bildet die am 01.01.2004 in Kraft getretene Wohnflächenverordnung (WoFlV). Auf diese sollten Sie auch zurückgreifen, wenn Sie die Grundfläche Ihrer privat genutzten Wohnung ermitteln wollen. Die Nutzflächenberechnung nach DIN 277 findet vor allem bei gewerblich genutzten Bauten Anwendung.
Die folgende Übersicht zeigt, welche Räume zur Nutzfläche und welche zur Wohnfläche zählen:
| Raum | Nutzfläche nach DIN 277 | Wohnfläche nach WoFlV |
| Wohn-Esszimmer | Ja | Ja |
| Küche | Ja | Ja |
| Kinderzimmer | Ja | Ja |
| Schlafzimmer | Ja | Ja |
| Bad | Ja | Ja |
| Flur | Nein | Ja (wenn in Wohnung) |
| Abstellraum | Ja | Ja (wenn in Wohnung) |
| Balkon | Ja | anteilig |
| Dachboden | Ja | Nein |
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Für die Wohnflächenberechnung spielen außerdem die Deckenhöhen eine wichtige Rolle. Bei Räumen, die eine Deckenhöhe von mehr als zwei Metern aufweisen, werden die Grundflächen voll angerechnet, bei ein bis zwei Metern hingegen nur zur Hälfte. Liegt die Deckenhöhe unter einem Meter, darf die gesamte Fläche nicht als Wohnfläche gewertet werden. Bei der Nutzflächenberechnung spielt die Deckenhöhe keine Rolle.
3. Wie erfolgt die Nutzflächenberechnung nach DIN 277?
Um die Nutzfläche Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses zu berechnen, müssen Sie lediglich die Quadratmeter aller Räume, die gemäß DIN 277 der Nutzfläche zuzuordnen sind, miteinander addieren.
Wenn Sie beispielsweise eine Eigentumswohnung besitzen, kann die Nutzflächenberechnung anhand der bereits in Punkt 2 aufgeführten Räume wie in der folgenden Tabelle aussehen. Hier ist lediglich der Flur als Verkehrsfläche nicht mitzurechnen, sodass die Größe der Nutzfläche bei insgesamt 88 Quadratmetern liegt.
| Raum | Größe |
| Wohn/-Esszimmer | 22 m2 |
| Küche | 9 m2 |
| Kinderzimmer | 12 m2 |
| Schlafzimmer | 15 m2 |
| Bad | 8 m2 |
| Flur | 8 m2 |
| Abstellraum | 6 m2 |
| Balkon | 6 m2 |
| Dachboden | 10 m2 |
| Nutzfläche gesamt |
96 m2 - Flur = 88 m2 |
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In Immobilieninseraten wird die Größe einer Immobilie häufig mit „Wohn- und Nutzfläche“ bezeichnet. Dabei sind dann zum Beispiel auch die Flure oder Flächen unter Dachschrägen mit einbezogen.
4. Welchen Einfluss hat die Nutzfläche auf den Immobilienwert?
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchten, müssen Sie natürlich genau wissen, wie groß ihre Fläche ist. Käufer und Mieter haben ein Anrecht darauf, korrekt informiert zu werden und falsche Angaben können zum Beispiel zu Mietminderungen führen. Umso wichtiger ist es in diesem Zusammenhang, zwischen Nutzfläche und Wohnfläche zu unterscheiden.
Auch wenn bei der Wertermittlung für den Immobilienverkauf üblicherweise die Wohnfläche die zentrale Rolle spielt, kann diese je nach Art der Nutzfläche sehr unterschiedlich eingewertet werden. Ein trockener Keller, der auch zu Wohnzwecken genutzt werden kann, ist beispielsweise sehr viel höher zu bewerten als ein feuchter Keller, in dem sogar die Lagermöglichkeiten aufgrund der Feuchtigkeit eingeschränkt sind. Die Regel: Eine Immobilie ist so viel wert, wie ein anderer dazu bereit ist für sie zu zahlen, ist gerade bei Objekten mit einer besonderen Nutzfläche wichtig. Eine Wertermittlung anhand der Wohnfläche x Quadratmeterpreis kann zu einer Unterbewertung führen.
Neben der Berechnung der korrekten Wohn- und Nutzfläche sind beim Immobilienverkauf viele weitere Dinge zu beachten. Nutzen Sie deshalb unsere individuelle Immobilienbewertung für alle relevanten Informationen.
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