Privates Veräußerungsgeschäft – worauf bei Veräußerungsgewinn von Immobilie, Auto & Co zu achten ist

Ob „Privates Veräußerungsgeschäft“ oder „Spekulationsgeschäft“ – was zunächst abstrakt klingt, ist eigentlich simpel: Der Begriff steht dafür, dass Privatpersonen kürzlich angeschaffte Vermögensgegenstände wie zum Beispiel Autos oder Immobilien verkaufen und ggf. daraus Veräußerungsgewinne erzielen. Ob der Verkaufserlös steuerfrei ist oder nicht, hängt von mehreren Faktoren ab – etwa vom Zeitpunkt des Verkaufs und der Nutzung. immoverkauf24 zeigt, was es beim Thema private Veräußerungsgeschäfte zu beachten gilt, welche Fristen wichtig sind und wie sie bei der Steuererklärung angegeben werden.

Ob Hausverkauf, der Verkauf von Goldmünzen oder die Versteigerung wertvoller Antiquitäten – der Fiskus langt bei Privatpersonen zu, wenn sie bestimmte Wertgegenstände nicht über viele Jahre behalten, sondern vergleichsweise frühzeitig nach dem Erwerb verkaufen. Dann müssen sie den Verkaufsgewinn mit ihrem persönlichen Einkommensteuersatz im Rahmen der Spekulationssteuer versteuern – allerdings nur, wenn der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist erfolgt, die das Einkommensteuergesetz vorgibt. Erfolgt der Verkauf nach Ablauf der Frist, bleibt der Veräußerungsgewinn steuerfrei (mehr dazu unter Punkt 2). Die Zeitspanne zwischen Kauf und Verkauf wird oft auch als Haltedauer oder Haltefrist bezeichnet.

Für private Veräußerungsgeschäfte hat der Fiskus eine Freigrenze von 600 Euro jährlich vorgesehen. Liegen die Veräußerungsgewinne eines Jahres insgesamt unterhalb dieser Freigrenze, sind sie steuerfrei. Wird sie überschritten, müssen die Gewinne komplett versteuert werden – einschließlich der 600 Euro.

• Wichtig zu wissen: Für Ehepaare gilt, dass jeder Ehegatte bis zu 600 Euro steuerfrei einnehmen kann. Dabei gilt jedoch eine Pro-Kopf-Regelung: Erzielt beispielsweise die Ehefrau innerhalb eines Jahres lediglich Veräußerungsgewinne in Höhe von 100 Euro, und der Ehemann 1.100 Euro, muss er den gesamten Veräußerungsgewinn versteuern.

Ist die Freigrenze überschritten, hängt die Frage, ob Einkommensteuer anfällt oder nicht, von der Haltedauer ab. Je nachdem, um welchen Wertgegenstand oder vermögenswerten Vorteil es sich handelt, gelten unterschiedliche Spekulationsfristen.

Beim Erzielen von Veräußerungsgewinnen aus dem Verkauf folgender Wertgegenstände oder vermögenswerter Vorteile sieht das Einkommensteuergesetz eine Spekulationsfrist von zehn Jahren vor:

• Veräußerungsgewinne aus einem Immobilienverkauf (Haus, Eigentumswohnung, Gebäudeteile)
• Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf unbebauter Grundstücke
• Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf von Erbbaurechten

• Wichtig zu wissen: Die Zehnjahresfrist gilt nicht nur bei Vermietung, sondern auch bei unentgeltlicher Überlassung an Dritte (mit Ausnahme von Kindern, für die Kindergeld bezogen wird – dies gilt steuerrechtlich als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken). Vorsicht ist auch bei einem Arbeitszimmer geboten, das zum Betriebsvermögen gehört und nicht mehr beruflich genutzt wird. Die Frage, wie es sich mit der Besteuerung beim Verkauf der Immobilie oder der Übertragung ins Privatvermögen verhält, wenn das Arbeitszimmer anderweitig genutzt wird, ist steuerrechtlich umstritten. Es ist daher empfehlenswert, sich bei einem Steuerberater zu erkundigen. Und bei Hausverkauf nach einer Scheidung muss beachtet werden, dass die Spekulationsfrist erneut für den Anteil beginnt, den ein Expartner dem anderen abkauft.

Für den Verkauf folgender Wirtschaftsgüter gilt eine deutlich kürzere Spekulationsfrist von einem Jahr:

• Edelmetalle (zum Beispiel Goldbarren, Silbermünzen)
• Sammlungen – beispielsweise wertvolle Münzen, Briefmarken
• Schmuck
• Kunstgegenstände
• Antiquitäten
• Oldtimer
• Fremdwährungen
• Bitcoins oder andere Kryptowährungen
• Musikinstrumente
• Tickets für Veranstaltungen, die mit Gewinn weiterverkauft werden

§ 22 Nr. 2 Einkommensteuergesetz (EStG) gibt vor, dass private Veräußerungsgeschäfte der Einkommensteuer unterliegen und zu den „sonstigen Einkünften“ zählen (siehe hierzu auch Punkt 8). Welche Geschäfte konkret darunterfallen, ist in § 23 EStG im Detail festgelegt.

Veräußerungsgewinne bei Immobilien unterliegen grundsätzlich der Spekulationssteuer, doch für Verkäufer gibt es selten Grund zur Sorge, denn es gibt zahlreiche Ausnahmen von der Besteuerung. Um eine eventuell fällige Steuer zu kalkulieren, erfolgt zunächst die Ermittlung des Veräußerungsgewinns – Diese Berechnung des Veräußerungsgewinns bei Immobilien ist denkbar einfach: Die Anschaffungskosten werden vom Verkaufspreis abgezogen und die Differenz ergibt den Veräußerungsgewinn. Wichtig zu wissen: Nur dieser unterliegt der Spekulationssteuer, nicht etwa, wie häufig angenommen, der komplette Verkaufserlös. Erzielt man also keinen Veräußerungsgewinn beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf, so fällt auch keine Steuer an. Selbstverständlich lässt sich auf gleiche Weise auch der Veräußerungsgewinn von einem Grundstück ohne Bebauung berechnen.

Um die Höhe des potenziellen Veräußerungsgewinns zu berechnen, ist die Immobilienbewertung die wichtigste Grundlage. Nur wer weiß, was sein Objekt wert ist und bei einem Immobilienverkauf wahrscheinlich erzielen wird, kann den voraussichtlichen Veräußerungsgewinn und somit die Grundlage der Spekulationssteuer berechnen. Ergibt sich, dass ein Gewinn entstünde, so wäre dieser bei Fälligkeit einer Spekulationssteuer in Höhe des persönlichen Einkommenssteuersatzes zu versteuern. 

Die wichtigsten Aspekte zur Spekulationssteuer und Ausnahmen im Überblick:

• Für Selbstnutzer und somit die meisten Eigentümer gelten Ausnahmen: Der Gewinn aus der Veräußerung der Immobilie bleibt steuerfrei, wenn die Immobilie seit Kauf bzw. Bau oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor ausschließlich selbst genutzt und nicht vermietet wurde.
  
  
• Bei Vermietung gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Wichtig zu wissen: Da Notare Immobilienverkäufe zwangsweise melden müssen, kann hier nicht gemogelt werden, sondern es gilt jeweils das Datum des Kaufvertrags für die Berechnung der Frist.
  
  
• Wer eine Immobilie erbt und verkaufen möchte, sollte zunächst prüfen, wann der Erblasser diese erworben hat. Dieser Zeitpunkt ist für die Spekulationsfrist entscheidend, da die Spekulationsfrist mit dem Erbfall nicht von neuem beginnt. Gleiches gilt für eine Schenkung. 

• Bei einem Verkauf einer vermieteten Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist müssen bisher genutzte Abschreibungen dem Gewinn hinzugerechnet werden.

Viele Anleger ziehen indirekte Immobilieninvestments dem Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung als Kapitalanlage vor. Dabei gelten jeweils unterschiedliche Regelungen hinsichtlich der Spekulationsfrist:

• Immobilienaktien

Bis 2008 wurden Immobilienaktien und anderen Wertpapierinvestments noch zu den privaten Veräußerungsgeschäften gerechnet und es galt eine Spekulationsfrist von einem Jahr. Seit 2009 sind die Veräußerungsgewinne jedoch steuerfrei.

Seit 2009 zählen sie zu den „Einkünfte aus Kapitalvermögen“. Damit unterliegen sie der Abgeltungssteuer – unabhängig von der Haltedauer. Dafür gilt ein Freibetrag von 801 Euro (Alleinstehende, Verheiratete: 1.602 Euro).

• Immobilienaktienfonds / offene Immobilienfonds

Seit der Investmentsteuerreform werden auf Fondsebene 15 Prozent Körperschaftsteuer auf die Dividenden fällig, damit fallen die Auszahlungen geringer aus. Im Gegenzug erhalten Anleger über die Teilfreistellung 60 Prozent der Ausschüttungen und Kursgewinne steuerfrei. Davon profitieren sie allerdings nur, wenn sie den Sparerfreibetrag (Alleinstehende: 801 Euro/Ehepaare: 1.602 Euro) bereits ausgeschöpft haben, da sie ansonsten ohnehin keine Steuer zahlen. Bei Fonds mit Auslandsbezug sind es 80 Prozent. Darüber hinaus gehende Beträge unterliegen der Abgeltungssteuer

• Geschlossene Immobilienfonds

Bei geschlossenen Immobilienfonds gelten die gleichen Vorgaben wie bei direkt gehaltenen Immobilien und der Verkaufsgewinn ist nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei.

Private Veräußerungsgeschäfte, bei denen es um Gegenstände des täglichen Gebrauchs geht, führen nicht zu „sonstigen Einkünften“ und bleiben somit steuerfrei – unabhängig von der Haltedauer. Somit kommt hier auch nicht die Freigrenze von 600 Euro zur Anwendung. Auf den Gewinn eines privaten Veräußerungsgeschäft mit dem PKW oder Hausrat wie zum Beispiel Fernsehern oder Kinderbekleidung über Ebay fällt keine Einkommensteuer an.

Vorsicht ist allerdings geboten, wenn erhebliche Mengen an Gegenständen verkauft werden. Denkbar wäre dies beispielsweise, wenn eine Person erbt und der Verstorbene sehr viel gut erhaltenen und wertvollen Hausrat hinterlassen hat. Die Finanzämter haben das Thema sehr wohl im Blick – und schlimmstenfalls stufen sie umfangreiche Verkaufsaktivitäten als gewerblichen Handel ein. Und dann wird es teuer, denn es würde nicht nur Einkommensteuer, sondern auch Gewerbesteuer anfallen. Zudem müssten gegebenenfalls auch Umsatzsteuerformalitäten abgewickelt werden. Ab wann private Verkäufe als gewerblicher Handel eingestuft werden, liegt im Ermessen der Finanzbehörden. Ebay-Powerseller dürften es allerdings schwer haben, ihre Aktivitäten beim Finanzamt als privat zu deklarieren.

Wer etwa einen Goldbarren verkauft, muss den Gewinn nur versteuern, wenn die Freigrenze von 600 Euro überschritten wird und der Verkauf vor Ablauf der einjährigen Spekulationsfrist erfolgt. Gleiches gilt beim Verkauf von börsengehandelten Inhaberschuldverschreibungen, die mit physischem Gold hinterlegt sind. Solche Zertifikate gibt es beispielsweise in Form des Xetra-Gold-ETC, der die Entwicklung des Goldpreises nachbildet. Die Besonderheit: Der Käufer erwirbt den Anspruch auf die Auslieferung einer bestimmten Menge Gold. Nimmt er dieses Anrecht innerhalb eines Jahres wahr und lässt sich das Gold ausliefern, ohne das Zertifikat zu verkaufen, führt dies laut einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH, AZ: IX R 33/17) nicht zu einer Besteuerung. Dazu kommt es nur, wenn solche Wertpapiere vor Ablauf der einjährigen Spekulationsfrist mit Gewinn verkauft werden.

Das gilt bei Kryptowährungen

Wer Kryptowährungen wie zum Beispiel Bitcoin oder Ethereum innerhalb eines Jahres verkauft, muss den Gewinn versteuern – und zwar unabhängig davon, ob der Gewinn aus dem Umtausch in andere (Krypto-)Währungen, dem Verkauf an der Börse oder durch den Einsatz als Zahlungsmittel entstanden ist.

Beim Verkauf von Kryptowährungen, die in mehreren Tranchen innerhalb des Jahres gekauft wurden, stellt sich die Frage, wie der Gewinn zu ermitteln ist, da dann unterschiedliche Kaufkurse galten. Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten, bislang hat sich gezeigt, dass die Finanzämter in der Regel die sogenannte FiFo-Methode akzeptieren. Bei dieser Methode wird unterstellt, dass zuerst das verkauft wird, was zuerst gekauft wurde, sprich: Wurden beispielsweise zu drei Zeitpunkten Bitcoin ge- und verkauft, ergibt sich der Gewinn aus der Differenz des ersten Kauf- und des ersten Verkaufskurses, mit den beiden weiteren Transaktionen wird ebenso verfahren. Diese Methode lässt sich auch bei der Ermittlung von Fremdwährungsgewinnen einsetzen – etwa, wenn US-Dollar in Euro eingetauscht wurden.

Hat sich aus einem privaten Veräußerungsgeschäft ein Verlust ergeben, kann dieser ausschließlich mit Gewinnen gemäß § 23 EStG verrechnet werden, was als horizontaler Verlustausgleich bezeichnet wird. Mit anderen Einkunftsarten wie zum Beispiel dem Einkommen aus Arbeitnehmertätigkeit ist dies nicht möglich.

• Gut zu wissen: Es besteht die Möglichkeit zum Verlustvor- oder rücktrag. Ein Verlustrücktrag bietet sich an, wenn Verluste im Jahr ihrer Entstehung nicht vollständig mit Gewinnen verrechnet werden können (siehe hierzu auch Punkt 8). Umgekehrt ist auch ein Verlustvortrag möglich. In diesem Fall wird der Verlust auf das Folgejahr übertragen.  

Wer im Kalenderjahr private Veräußerungsgeschäfte vorgenommen hat, muss die Gewinne in der Steuererklärung angeben. Das entsprechende Steuerformular finden Sie hier. Dafür ist es zunächst erforderlich, den Gewinn zu ermitteln.

Steht fest, wie hoch der Gewinn ist und liegt dieser unter 600 Euro (pro Steuerpflichtigem), sind keine Angaben in der Steuererklärung erforderlich. Andernfalls müssen sie in die Anlage SO für sonstige Einkünfte eingetragen werden.

Für 2024 sehen die Formulare folgende Einträge vor:

• Zeile 42: Angaben zum Verkaufsgegenstand
• Zeile 43: Angaben zum Zeitpunkt der Anschaffung und des Verkaufs
• Zeile 44: Verkaufspreis
• Zeile 45: Anschaffungskosten
• Zeile 46: Werbungskosten, die im Zusammenhang mit dem Verkauf stehen (beispielsweise Fahrtkosten, Kosten für Anzeigen, Makler, Grundbuch etc.)
• Zeile 47: Gewinn/Verlust

Eventuell kommen weitere Einträge in Betracht:

• Zeile 49: Summe aller weiteren privaten Veräußerungsgeschäfte. Angaben dazu müssen jeweils auf einem separaten Blatt eingetragen werden.
• Zeile 52: Hier wird eingetragen, ob ein eventueller Verlustrücktrag beschränkt oder verhindert werden soll. Das ist beispielsweise dann sinnvoll, wenn der Veräußerungsgewinn des Vorjahres zu gering für eine Verlustverrechnung ausfällt. Wichtig zu wissen: Ohne Eintrag nimmt das Finanzamt den Verlustrücktrag unbegrenzt vor.