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Rückmietverkauf: So funktioniert das Modell Sale-and-Lease-Back-Immobilien
Für viele Eigentümer stellt das in der Immobilie gebundene Vermögen das einzige Kapital dar. Benötigen Sie diese finanzielle Reserve, kommt ein Hausverkauf in Betracht. Für Eigentümer, die jedoch im Haus wohnen bleiben möchten, gibt es die Möglichkeit des Rückmietverkaufs. Dabei können Sie Ihr Haus verkaufen und zurück mieten. Wir zeigen Ihnen, was Sie bei den sogenannten "Sale and Lease Back Immobilien" beachten müssen.
Das Wichtigste in Kürze
- Beim Rückmietverkauf verkaufen Hauseigentümer ihre Immobilie und mieten sie vom Käufer zurück.
- Bei diesem Sale and Lease Back Immobilien schließen Verkäufer und Käufer parallel einen notariellen Kaufvertrag und einen Mietvertrag ab.
- Verkäufer erhalten über das Sale-Lease-Back-Modell Liquidität, sparen Umzugskosten und müssen sich zukünftig nicht mehr um lästige Verpflichtungen wie Instandhaltungsmaßnahmen kümmern.
- Um den voraussichtlich erzielbaren Verkaufserlös zu ermitteln und die monatliche Miethöhe einschätzen zu können, sollte zunächst eine Immobilienbewertung durchgeführt werden.
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1. Definition: Was ist ein Rückmietverkauf?
Es gibt viele Gründe, warum ein Hausverkauf oder ein Wohnungsverkauf für Immobilieneigentümer erforderlich sein kann. So haben viele Hausbesitzer einen Großteil ihres Kapitals in die eigenen vier Wände gesteckt, weshalb das verfügbare Vermögen oftmals eher überschaubar ist. Benötigen Sie nun eine größere Summe oder sogar das gesamte in der Immobilie gebundene Kapital, haben Sie natürlich die Möglichkeit, das Kapital über den Hausverkauf zu beschaffen. Doch was tun, wenn Sie weiterhin in Ihrer Immobilie wohnen bleiben möchten? Dann haben Sie die Möglichkeit, über den Rückmietverkauf von Immobilien zwei Fliegen mit einer Klappe zu schlagen.
Dieses Modell wird auch als Verkauf mit Rückmietung oder "Sale and Lease Back" beziehungsweise "Sale Lease Back" bezeichnet. Es sieht vor, dass Sie zum einen Ihr Haus verkaufen und zum anderen mit dem Käufer einen Mietvertrag für Ihre Immobilie abschließen. Sale and Lease Back bei Immobilien ist hierzulande im gewerblichen Bereich schon lange gängig, mittlerweile nutzen es zunehmend auch Hauseigentümer. Dies liegt unter anderem daran, dass die anderen in letzter Zeit bekannter gewordenen Modelle für Leibrenten oder Teilverkauf zunehmend in die Kritik geraten sind. Diese waren aufgrund höherer Kosten bislang oftmals eher nachteilig für Verkäufer. Eine gute Alternative ist daher der Rückmietverkauf.
2. Wann und für wen lohnt sich ein Rückmietverkauf?
Das Modell "Sale and Lease Back" bei Immobilien anstelle eines klassischen Hausverkaufs ist eine Option, die für folgende Immobilieneigentümer eine Alternative sein kann:
- Menschen, die das Kapital aus der Immobilie benötigen, aber aus verschiedenen Gründen keinen Umzug wünschen.
- Ältere Hauseigentümer, die sich nicht mehr um die vielfältigen Aufgaben rund um die Immobilie kümmern möchten oder können. Fällt beispielsweise die Heizungsanlage aus und muss erneuert werden, müsste sich zukünftig der Käufer beziehungsweise Vermieter um den Heizungstausch kümmern.
- Familien, in denen die Eltern oder Großeltern das Haus verkaufen und von ihren Kindern oder Enkeln zurück mieten.
Prinzipiell ist Sale and Lease Back von Immobilien für jeden Immobilieneigentümer und mit jedem Käufer möglich.
3. Welche Vor- und Nachteile hat ein Rückmietverkauf für Verkäufer?
Sie benötigen Kapital, möchten in Ihrem Haus wohnen bleiben und ziehen das Sale and Lease Back-Modell in Betracht? Dann ist es hilfreich, sich einen Überblick über die Vor- und Nachteile des Verkaufs mit Rückmietung zu machen. Die wichtigsten Argumente pro und contra Sale and Lease Back bei Immobilien im Überblick:
Vorteile
- Liquidität
Durch den Hausverkauf wird Liquidität frei. Das ist insbesondere dann vorteilhaft, wenn eine Kreditaufnahme nicht möglich ist (etwa, weil die Einkünfte für die erforderliche Summe nicht ausreichen). - Umzug
Es ist kein Umzug erforderlich. Dies spart Kosten und kann älteren Eigentümern die Entscheidung für den Hausverkauf erleichtern. - Instandhaltung
Alle Aufgaben rund um die Instandhaltung der Immobilie gehen in der Regel auf den Käufer über und die ehemaligen Eigentümer müssen sich nicht mehr darum kümmern. - Mietvertrag
Es kann ein Mietvertrag mit verlässlichen Konditionen geschlossen werden. So müssen Sie nicht befürchten, aus der Immobilie ausziehen zu müssen. - Voller Marktpreis
Der Verkaufserlös ist in der Regel höher als beim Leibrentenmodell oder dem Teilverkauf, da Sie den vollen Marktpreis erhalten. - Verkaufspreis
Ist das Marktumfeld für einen Verkauf günstig und eigentlich kein Umzug angedacht, profitieren Eigentümer von einem hohen Verkaufspreis. - Erbschaft
Mit einem Rückmietverkauf innerhalb der Familie können Familien Erbschaftssteuer sparen, da ihnen die Immobilie im Erbfall bereits gehört. Ein für den Kauf erforderlicher Immobilienkredit kann aus den Mieteinnahmen getilgt werden, sodass für die Käufer im Idealfall keine Mehrbelastung entsteht.
Nachteile
- Miete
Der Verkaufserlös wird durch die regelmäßigen Mietzahlungen gemindert. Schlimmstenfalls reichen die vorhandenen Einkünfte langfristig nicht aus, um die Miete zu bezahlen. - Käufersuche
Die Suche nach Käufern kann aufwändiger sein, da Sale and Lease Back bei Immobilien in Deutschland bislang noch nicht so verbreitet ist. - Mögliche Wertsteigerung
Je nachdem, wie sich die Kaufpreise entwickeln, verschenken Verkäufer beim Rückmietverkauf die Chance auf eine weitere Wertsteigerung. - Entscheidungsfreiheit
Ist die Immobilie verkauft, können die ehemaligen Eigentümer nicht mehr über alles frei entscheiden.
Auch aus Käufersicht spricht einiges für den Rückmietverkauf. Sie profitieren in zweierlei Hinsicht vom Sale and Lease Back einer Immobilie: So erhalten sie zum einen ohne Aufwand einen solventen Mieter mit Rücklagen, der die Immobilie pfleglich behandeln dürfte. Hinzu kommt bei älteren Verkäufern, dass die Immobilie perspektivisch anderweitig lukrativ vermietet oder auch selbst genutzt werden kann.
4. Wie läuft ein Rückmietverkauf ab?
Generell unterscheidet sich der Ablauf beim Hausverkauf nicht vom klassischen Immobilienverkauf. So gilt es zunächst, eine Immobilienbewertung vorzunehmen oder einen Experten mit dieser Aufgabe zu beauftragen. Wer den Hausverkauf mit Makler plant, erhält die Bewertung üblicherweise ohnehin, ansonsten kann ein Immobiliensachverständiger hierfür infrage kommen. Zudem gilt es zu klären, ob der Hausverkauf privat oder mit Makler erfolgen soll.
Ist ein Käufer gefunden, steht der Notartermin zur Beurkundung des Kaufs an. Zudem wird ein Mietvertrag aufgesetzt und dieser zusätzlich zum Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer geschlossen. Vielfach sind die Käufer Kapitalanleger mit Interesse an einem unkomplizierten und langfristigen Mietverhältnis. Denkbar ist aber auch, dass sie später einmal selbst in die Immobilie einziehen, wenn diese nicht mehr von den Verkäufern genutzt werden sollte.
immoverkauf24 Tipp
Sie wollen Ihr Haus verkaufen und zurück mieten, kennen sich aber mit Mietverträgen und dem Immobilienmarkt nicht aus? Dann sind Sie gut beraten, einen Immobilienmakler mit dem Sale and Lease Back Ihrer Immobilie zu beauftragen. Dieser kann Sie optimal zum Rückmietverkauf und der Gestaltung des Mietvertrags beraten sowie Ihnen eine fundierte Einschätzung zum voraussichtlich erzielbaren Verkaufspreis und zur Miethöhe geben.
5. Darauf sollten Sie beim Rückmietverkauf achten
Das Modell "Sale and Lease Back von Immobilien" ist eine Entscheidung von großer Tragweite, denn es geht zum einen in der Regel um eine sehr hohe Summe. Zum anderen legen Sie damit auch langfristig die Konditionen fest, zu denen Sie voraussichtlich über einen langen Zeitraum wohnen werden. Folgende Aspekte sollten Sie daher bei der Gestaltung des Kaufvertrags und des Mietvertrags beachten:
- Kaufvertrag
- Das Wohnrecht sollte im Kaufvertrag vereinbart werden. Dies hat den Vorteil, dass es dann notariell beglaubigt ist und somit mehr Rechtssicherheit bietet. Es gilt dann in der Regel bis zum Auszug aus der Immobilie, nicht lebenslang.
- Das Wohnrecht sollte nicht im Grundbuch eingetragen werden, da der Wert der Immobilie mit einem im Grundbuch eingetragenen Wohnrecht deutlich niedriger wäre und sich die Finanzierung für den Käufer verteuern würde. Ist das Wohnrecht nicht im Grundbuch eingetragen, kann der Käufer den Hauskauf einfacher finanzieren und es besteht somit mehr Spielraum für das Erzielen des gewünschten Verkaufspreises.
- Mietvertrag
- Im Mietvertrag sollte eine Miete vereinbart werden, die den Vorgaben des örtlichen Mietspiegels entspricht. Dabei sollten Mieterhöhungen für einen bestimmten Zeitraum möglichst verhindert werden.
- Der Mietvertrag sollte unbefristet geschlossen werden.
- Der Vertrag sollte auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen bleiben.
- Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter sowie eine Kündigung wegen Eigenbedarf sollte ausgeschlossen werden.
- Der Mietvertrag sollte klare und unmissverständliche Angaben dazu enthalten, wer für welche Instandhaltungsmaßnahmen aufkommt. Anders als beim Teilverkauf tragen hier die neuen Eigentümer die größten Kosten.
Achtung!
Es gibt mittlerweile Unternehmen, die gezielt auf Verkäufer mit Interesse an Sale and Lease Back ihrer Immobilie zugehen und ihnen mitunter ein ungünstiges Angebot unterbreiten. Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie sich vor dem Verkauf von einem Fachanwalt oder Notar beraten lassen.
Folgendes sollte Ihnen beim Sale and Lease Back Ihrer Immobilie bewusst sein: Augenscheinlich wird sich für Sie zunächst nicht viel ändern, da Sie weiterhin in Ihrer Immobilie und der gewohnten Umgebung wohnen. Allerdings können Sie als Mieter nicht mehr völlig frei agieren. Wollen Sie Ihre Immobilie beispielsweise altersgerecht umbauen, müssen Sie sich hierzu mit dem Käufer abstimmen. Wenn Sie diesen Faktor jedoch bedenken, kann der Rückmietverkauf von Immobilien für Sie eine gute Alternative zum klassischen Hausverkauf sein.