Sondereigentum: Definition & Abgrenzung

Das Eigentum an einer Wohnung setzt sich immer aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum zusammen. Man könnte auch sagen: Das Sondereigentum gehört nur einem Eigentümer und das Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern.

Das Sondereigentum ist ein dem Volleigentum weitgehend gleichgestelltes Recht an einer Eigentumswohnung, das grundsätzlich den Wohnzweck vorsieht. Allerdings kann das Sondereigentum auch an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen bestehen (z. B. Gewerbeeinheiten, Tiefgaragenstellplätze, Werkstätten, Lagerräumen usw.). In diesen Fällen wird es als Teileigentum bezeichnet, das aber mit dem Wohnungseigentum rechtlich gleichgestellt ist. Seit Inkrafttreten der Überarbeitung des Wohnungseigentumsgesetzes am 1. Dezember 2020 sind auch Freiflächen wie Gärten, Terrassen oder Stellplätze sondereigentumsfähig.

Das Wohnungseigentumsgesetz (§5 WEG Abs. 1) definiert Sondereigentum als "bestimmte Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers beeinträchtigt wird. Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt, gilt §94 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend." In diesem Sinne können alle Teile, die nicht zwingend Gemeinschaftseigentum sind, als Sondereigentum deklariert werden.

Was nicht explizit als Sondereigentum bestimmt wird, ist dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Zum Sondereigentum gehören in jedem Fall die Räume der Wohnung (einschließlich Bodenbeläge, Einbaumöbel, nicht tragende Wände in der Wohnung sowie Sanitärinstallationen). Das Sondereigentum kann sich auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstrecken (§3, WEG Abs. 2).

Nicht zum Sondereigentum gehören in jedem Fall die gesamten tragenden Teile des Gebäudes, das Treppenhaus, Dach und Fenster, sowie alle Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (siehe §5 WEG Abs. 2).

Mit der nachfolgenden Auflistung können Sie sich schnell einen Überblick verschaffen, welche Bestandteile zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Eine genaue Unterscheidung bzw. Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist rechtlich und finanziell bedeutsam, denn das Sondereigentum liegt in der Verfügungsgewalt des einzelnen Eigentümers, während das Gemeinschaftseigentum von der Gemeinschaft der Eigentümer verantwortet wird. Gehört z.B. ein Abwasserrohr zum Gemeinschaftseigentum, dann muss die Gemeinschaft auch die Kosten einer möglichen Rohrreparatur tragen. Gehört das Rohr zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers, so muss dieser für eine mögliche Instandsetzung aufkommen.

Beim Wohnungsverkauf wird nicht nur das Sondereigentum verkauft, sondern auch Anteile am Gemeinschaftseigentum. Immobilienkäufer sollten deshalb beim Erwerb einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung genau studieren. Ebenfalls sollten Sie sich informieren, wie hoch die Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum ist und welche Kosten für eine mögliche Instandhaltung des Sondereigentums anfallen.

Es kann Teile eines Mehrfamilienhauses geben, die nicht zum Sondereigentum eines Eigentümers gehören, aber trotzdem der ausschließlichen Nutzung eines Eigentümers unterliegen. Das kann zum Beispiel ein Gartenabschnitt oder eine im Erdgeschoss befindliche Terrasse sein. Vor Inkrafttreten der WEG-Reform am 1. Dezember 2020 konnte für diese Flächen nur ein Sondernutzungsrecht eingetragen werden. Nun können sie aber auch zum Sondereigentum zählen.

Es ist aber selbstverständlich auch möglich, dass das Sondernutzungsrecht bestehen bleibt, das heißt, der Eigentümer kann diese Flächen alleine nutzen, ohne dass sie ihm alleine gehören. Juristisch gesehen ist das Sondernutzungsrecht ein bestimmtes Recht eines Eigentümers am Gemeinschaftseigentum. Die jeweiligen Sondernutzungsrechte werden in der Teilungserklärung festgehalten, damit es darüber keinen Streit in der Eigentümergemeinschaft geben kann.