Sonderumlage – 8 wichtige Punkte

Wer eine Eigentumswohnung besitzt, sollte immer einkalkulieren, dass über das monatliche Hausgeld hinaus zusätzliche Kosten in Form einer Sonderumlage auf ihn zukommen können. Das ist immer dann der Fall, wenn die Mittel der Eigentümergemeinschaft geringer sind als der finanzielle Bedarf – etwa, wenn die Instandhaltungsrücklage der WEG geringer ist als die Kosten einer beschlossenen Maßnahme. In solchen Fällen muss jeder Eigentümer über die Sonderumlage anteilig für die darüber hinaus gehenden Kosten aufkommen. Was Eigentümer zum Thema Sonderumlage wissen sollten, erläutert immoverkauf24 in diesem Beitrag.

Eine Eigentümergemeinschaft (WEG) ist auf die ordentliche Instandhaltung ihrer Immobilie angewiesen. Dazu ist es notwendig, dass die Hausverwaltung über ausreichende finanzielle Mittel für die WEG verfügt. Um dies sicherzustellen, zahlen die Eigentümer unter anderem im Rahmen des Hausgelds in die Instandhaltungsrücklage ein, wobei in der Regel der Miteigentumsanteil als Verteilerschlüssel zum Tragen kommt. Es gibt jedoch Fälle, in denen die Finanzen nicht für eine ordnungsgemäße Verwaltung des Hauses ausreichen und in denen eine Sonderumlage fällig werden kann.

Dazu gehören zum Beispiel:

• Finanzierung umfangreicher Sanierungs-, Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen (Beispiele: Fassadensanierung, Dachausbau, Austausch eines Aufzuges)
• Liquiditätsengpässe aufgrund von Zahlungsausfällen - etwa, wenn zum Beispiel mehrere Eigentümer das Hausgeld nicht zahlen. Diese Sonderzahlungen werden auch als Liquiditätssonderumlage bezeichnet.
• Das Begleichen von Altverbindlichkeiten der WEG – etwa infolge eines verlorenen Gerichtsverfahrens.
• Die Finanzierung teurer Anschaffungen – beispielsweise von Balkonen
• Unzureichende Liquidität infolge eines zu knapp gerechneten Wirtschaftsplans für alltägliche Kosten (etwa für den Hausmeister)
• Kosten für Gerichtsverfahren oder die Abwehr von Schadenersatzansprüchen Dritter gegen die Eigentümergemeinschaft

Häufige Anlässe, die eine Sonderumlage erfordern, stellen Sanierungsmaßnahmen an der Fassade oder eine neue Dacheindeckung dar. Die Kosten hierfür können erheblich sein – und da es in manchen Eigentümergemeinschaften durchaus üblich ist, die monatliche Zuführung zur Instandhaltungsrücklage eher gering zu halten, kann sich eine Finanzierungslücke auftun. Dann kann die Hausverwaltung auf die Sonderumlage zurückgreifen, um die Lücke zu schließen. Allerdings müssen vorrangig die vorhandenen Rücklagen hierfür genutzt werden.

• Wichtig dabei zu wissen: Die Sonderumlage darf ausschließlich zweckgebunden genutzt werden – kommt es beispielsweise zu einem Liquiditätsengpass aus anderen Gründen, kann die Hausverwaltung nicht auf die Mittel aus der für einen anderen Zweck gezahlten Sonderumlage zurückgreifen.

Konkret taucht die Bezeichnung „Sonderumlage“ im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht auf. Allerdings lassen sich aus § 16 Absatz 2 WEG (neu) die Grundlagen für eine Sonderumlage ableiten. Darin ist festgehalten, dass jeder Eigentümer die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsprechend seines Anteils zu tragen hat. Für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten können die Eigentümer auch eine abweichende Verteilung beschließen.

Die Verpflichtung zur Zahlung der Sonderumlage aufgrund eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer ergibt sich aus § 28 Absatz 2 WEG (neu). Darin heißt es, dass die Wohnungseigentümer über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Hausverwalters beschließen. Eine maximale Höhe für die Sonderumlage ist nicht definiert. 

Das Zurückgreifen auf das Mittel der Sonderumlage durch die Hausverwaltung ist nur möglich, wenn die Eigentümergemeinschaft einen Beschluss zur Sonderumlage gefasst hat. Das ist entweder über eine ordnungsgemäße oder eigens dafür einberufene außerordentliche Eigentümerversammlung möglich. Als Alternative gibt es den sogenannten Umlaufbeschluss, bei dem die Eigentümer reihum schriftlich mitteilen, ob sie dem Beschluss zustimmen.

Konkret müssen folgende Punkte bei der Beschlussfassung benannt werden:

• Anlass für die Sonderumlage
• Höhe der Sonderumlage
• Fälligkeit der Sonderumlage – hierfür kann auch eine Zahlung in Raten festgelegt werden
• Der zugrundeliegende Verteilungsschlüssel (Dieser Verteilungsschlüssel ist in der Gemeinschaftsordnung beziehungsweise Teilungserklärung definiert. Sind darin keine Details genannt, erfolgt die Umlage der Kosten entsprechend der Miteigentumsanteile.)

• Wichtig zu wissen: Für die Beschlussfassung zu Sonderumlagen sind je nach Maßnahme unterschiedliche Mehrheiten erforderlich.  

Nicht immer sind Wohnungseigentümer mit einer Sonderumlage einverstanden. Sie können zwar gegen den entsprechenden Beschluss abstimmen, doch in folgenden Fällen müssen sie sich gemäß § 21 Absatz 2 Satz 1 WEG (neu) an der Sonderumlage beteiligen:

• Wenn der Beschluss mit qualifizierter Mehrheit (zwei Drittel der Eigentümer, die mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren) gefasst wurde und die Kosten der baulichen Veränderung nicht unverhältnismäßig hoch sind.

• Wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren

Trifft keiner dieser Fälle zu, müssen sich ausschließlich diejenigen Miteigentümer an der Sonderumlage beteiligen, die diese beschlossen haben.

Jeder Miteigentümer hat allerdings die Möglichkeit, einen Beschluss zur Sonderumlage anzufechten. Ob dies von Erfolg gekrönt ist, hängt davon ab, ob der Beschluss rechtswidrig ist. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn die Instandhaltungsrücklage zur Finanzierung der betreffenden Maßnahme ausreicht und dennoch eine Sonderumlage beschlossen wurde. Dann wäre eine Anfechtungsklage möglich. In solchen Fällen ist es ratsam, sich bei einem Fachanwalt mit Schwerpunkt WEG zu informieren.

Stecken zur Beteiligung an der Sonderumlage verpflichtete Mitglieder der Eigentümergemeinschaft in Zahlungsschwierigkeiten, sind sie keineswegs von ihrer Zahlungspflicht befreit, sondern müssen trotzdem sicherstellen, regelmäßig und pünktlich das Hausgeld sowie ihren Anteil an einer Sonderumlage zu zahlen, falls diese erforderlich ist. Dies ergibt sich daraus, dass die zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch eingetragenen Eigentümer für die Sonderumlage haften. Kann man als Eigentümer die Sonderumlage nicht zahlen, so ist es absolut ratsam, das Gespräch mit der Hausverwaltung zu suchen und beispielsweise eine Stundung der Zahlung zu vereinbaren.

Generell kommt bei einem finanziellen Engpass je nach Anlass für den Kredit (Beispiel: energetische Sanierung) ein Modernisierungskredit oder ein KfW-Darlehen infrage. Dabei gibt es zwei Möglichkeiten: Die Eigentümer, die die Sonderumlage nicht aus vorhandenen Mitteln zahlen können, nehmen selbst einen Kredit auf – oder die Eigentümergemeinschaft bietet einen WEG-Kredit an. Das kann eine Option sein, wenn mehrere Eigentümer bereits hohe Verbindlichkeiten haben und keinen oder nur einen sehr teuren Kredit erhalten würden. Dies könnte aufgrund der weiteren Folgen (Wohnungsverkauf, Zwangsversteigerung) eine starke Verzögerung der Durchführung der beschlossenen Maßnahmen bedeuten und zum Problem für die Eigentümergemeinschaft werden. Generell sind zwei Varianten denkbar:

• WEG-Kredit mit gesamtschuldnerischer Haftung: Bei diesen Krediten haften alle Mitglieder der WEG jeweils entsprechend ihres Miteigentumsanteils für das Darlehen. Bei dieser Variante sind die Eigentümer nicht verpflichtet, den WEG-Kredit in Anspruch zu nehmen, er dient vielmehr als Angebot für die Eigentümer, die ihn benötigen. Diese können das Darlehen in Anspruch nehmen, ohne dass das Stellen einer Sicherheit in Form einer Grundschuld notwendig wird. 
• WEG-Kredit ohne gesamtschuldnerische Haftung

Eigentümer vermieteter Eigentumswohnungen können die Sonderumlage bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich als Werbungskosten geltend machen. Dabei gilt das Jahr als maßgeblich, in dem die Hausverwaltung die Rechnung für die entsprechende Maßnahme beglichen hat – und nicht das Jahr der Beschlussfassung oder der Zeitpunkt, zu dem die Vermieter die Sonderumlage anteilig bezahlt haben. Selbstnutzer können hingegen keine Werbungskosten geltend machen.

An Instandhaltung und Reparaturen werden Mieter nicht beteiligt. Daher können weder die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage noch eine anteilige Sonderumlage auf den Mieter umgelegt werden. Dies ist ausschließlich für die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) genannten Kostenarten zulässig. Indirekt legen viele Vermieter Sonderumlagen im Rahmen einer Mieterhöhung durch Modernisierung auf den Mieter um. 

Wurde eine Sonderumlage vor dem Wohnungsverkauf beschlossen und erfolgt der Verkauf sowie der Grundbucheintrag des neuen Eigentümers vor Fälligkeit der Zahlung, muss der neue Eigentümer die Sonderumlage zahlen. Wichtig für Verkäufer: Wurde eine Sonderumlage beschlossen, müssen sie Kaufinteressenten darüber informieren. Das gilt insbesondere dann, wenn sie erst nach dem Immobilienverkauf fällig wird.