Teilungserklärung – Inhalt, Kosten & häufige Fehler

Die Teilungserklärung bildet die Grundlage einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie regelt die Eigentumsverhältnisse sowie die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer.

Wir erläutern Ihnen, aus welchen Inhalten sie besteht, vor welchen Fallstricken Sie sich schützen sollten und wie wichtig die Teilungserklärung beim Wohnungsverkauf und Wohnungskauf ist. Weiterhin erhalten Sie einen praktischen PDF-Leitfaden zum kostenlosen Download.

In der Teilungserklärung sind die konkreten Eigentumsverhältnisse einer Immobilie geregelt. Wichtig sind dabei drei zentrale Kategorien, die die Aufteilung beschreiben:

• Gemeinschaftseigentum: Damit sind die Bereiche eines Hauses gemeint, die von allen genutzt werden und damit allen gehören.

• Sondereigentum: Hierbei handelt es sich um die Einheiten, die allein den jeweiligen Eigentümern gehören. Eine andere Bezeichnung dafür ist der Begriff „Wohneigentum“, wenn es sich um eine Wohnung handelt. Darüber hinaus gibt es noch den Begriff Teileigentum, der sich auf Räume im Sondereigentum bezieht, die nicht zu Wohnzwecken dienen, sondern für gewerbliche oder geschäftliche Zwecke, etwa als Geschäftsräume, Läden, Lager oder Werkstätten genutzt werden. Wohneigentum und Teileigentum werden auch als "Raumeigentum" bezeichnet. Es können aber auch Freiflächen wie Gärten oder Terrassen zum Sondereigentum gehören.

• Sondernutzungsrechte: Mit diesem Begriff ist das alleinige Recht eines oder mehrerer Eigentümer zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums gemeint. Klassischerweise kann das die Gartenfläche oder ein Kfz-Stellplatz sein.

Auf Grundlage der Teilungserklärung lässt sich außerdem berechnen, welchen Kostenanteil Sie als Eigentümer beispielsweise für Sanierungsmaßnahmen tragen müssen – beim Gemeinschaftseigentum werden die Kosten geteilt, beim Sondereigentum zahlt jeder selbst entsprechend der Höhe seiner Miteigentumsanteile.

Zudem zeigt die Teilungserklärung an, für welche baulichen Veränderungen Sie die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer einholen müssen oder wann Sie selbst entscheiden können. Die Zuordnung zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum erfolgt dabei nicht willkürlich, sondern muss entsprechend den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes geregelt werden. So handelt es sich beispielsweise bei der Zuwegung zum Haus zwingend um Gemeinschaftseigentum.

Im Folgenden zeigen wir die wichtigsten Vorgaben einer Teilungserklärung und erläutern die Gründe der jeweiligen Zuordnung:

• Fassade, Dach, Fundament, tragende Innenwände, die Wohnungstüren sowie Fenster (siehe dazu auch Punkt 4) gehören zum Gemeinschaftseigentum, da sie für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes unabdingbar sind. Sind sie beispielsweise in einem schlechten Zustand, betrifft das alle Eigentümer, weshalb die Kosten für Sanierungen und Reparaturen von allen zu tragen sind. Bauliche Maßnahmen bedürfen ebenfalls der Einbeziehung beziehungsweise Zustimmung aller Eigentümer.
  Wichtig in diesem Zusammenhang: Es hängt von der Art der Maßnahme ab, ob für einen baulichen Eingriff eine einfache Mehrheit – beispielsweise bei einer modernisierenden Instandsetzung – oder ein einstimmiger Beschluss – beispielsweise bei einer baulichen Veränderung, die zu Beeinträchtigungen der Gemeinschaft führt, wie der Einbau eines Außenkamins – notwendig ist. Hier ist immer der Einzelfall zu betrachten.

• Zentralheizungsanlage, Versorgungsleitungen (Wasser, Strom, Gas) – allerdings nur bis zur Abzweigung in das Sondereigentum –, Treppenhaus, Flur, Aufzug, Fahrradkeller oder Waschküche gehören ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum, da sie von der Gemeinschaft genutzt werden. 

• Alle Räume einer Wohneinheit, nicht-tragende Innenwände, Wand-, Decken- und Fußbodenbeläge, sanitäre Einrichtungen sowie Innentüren gehören zum Sondereigentum, da sie ausschließlich vom Eigentümer genutzt werden. Demzufolge ist er allein für die Unterhaltung zuständig und kann allein darüber entscheiden.

Detaillierter sind die folgenden Fälle zu betrachten:

• Garten und Terrasse: Sie konnten vor der Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes ausschließlich zum Gemeinschaftseigentum gehören und mit eventuellen Sondernutzungsrechten versehen werden. Seit Inkrafttreten der Gesetzesreform am 1. Dezember 2020 hat sich das geändert und sie können auch zum Sondereigentum zählen.

• Balkone: Sie sind teilweise Sondereigentum, da sie in der Regel ausschließlich von der ihnen zugeordneten Wohnung zugänglich und somit „abgeschlossen“ sind. Zum Gemeinschaftseigentum zählen hingegen die äußeren Elemente wie Balkongitter oder die Trennwand zum Nachbarbalkon.

• Garagen und Stellplätze: Garagen und Stellplätze können sowohl zum Gemeinschafts- als auch zum Sondereigentum zählen. Tragende Elemente der Garage zählen wiederum zum Gemeinschaftseigentum.

Formell besteht eine Teilungserklärung aus mehreren Komponenten, die wir im Einzelnen erläutern:

• Aufteilungsplan: Hierbei handelt es sich um eine Zeichnung des Gebäudes inklusive Grundriss, Schnitt und Ansicht im Maßstab 1 zu 100, die klar das Gemeinschafts- und Sondereigentum sichtbar macht. Die einzelnen Wohneinheiten werden dabei mit einer Nummer versehen, um sie voneinander abzugrenzen. Ein Aufteilungsplan ist Voraussetzung, um eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten.

• Abgeschlossenheitsbescheinigung: Sie macht deutlich, dass die einzelnen Wohneinheiten voneinander abgetrennt sind. Wichtig ist dabei, dass jede Einheit einen separaten, abschließbaren Zugang sowie Bad und Küche besitzt. Eigentümer eines Mehrfamilienhauses benötigen eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, wenn sie es in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen und diese Wohnungen dann verkaufen wollen.

• Gemeinschaftsordnung: Sie regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander. Eine Gemeinschaftsordnung ist nicht zwingend notwendig. Gibt es sie nicht, greifen die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes.

Wer an Wohnungseigentümergemeinschaften denkt, hat zunächst das Bild eines Mehrfamilienhauses vor Augen – zumindest, sofern das Haus nicht einer einzigen Person gehört. Hier ist es Standard, dass die Besitzverhältnisse in einer Teilungserklärung formuliert sind, um gleich von vornherein Unstimmigkeiten oder Streit zu vermeiden. Vor allem in den Großstädten ist aber ein Wandel zu spüren. Aufgrund enger Bauvorschriften, die die Realteilung eines Grundstücks – also die tatsächliche Teilung der Fläche in zwei separate Grundstücke – häufig nicht möglich machen, nimmt die Zahl der Wohnungseigentümergemeinschaften bei Doppel- und Reihenhäusern zu.

Wir zeigen auf, was die Unterschiede in den jeweiligen Teilungserklärungen sind:

• Teilungserklärung Haus mit mehreren Wohneinheiten: Sie ist sozusagen der Klassiker bei mehreren Eigentümern, der das Gebäude in Sonder- und Gemeinschaftseigentum trennt.

• Teilungserklärung Doppelhaus und Reihenhaus: Hier gilt das Gleiche wie beim Haus mit mehreren Wohneinheiten, obwohl das vielen zukünftigen Besitzern vor Erwerb eines Doppel- oder Reihenhauses oft gar nicht bewusst ist. Beispielsweise gehört das Dach wie bei einem Mehrfamilienhaus zum Gemeinschaftseigentum. Das heißt: Möchte ein Eigentümer das Dachgeschoss seiner Doppelhaushälfte ausbauen, braucht er die Zustimmung des Besitzers der anderen Doppelhaushälfte. Das Gleiche gilt für alle weiteren, den Bestand und die Sicherheit garantierenden Elemente wie Haustür, Fassade oder tragende Innenwände.

• Teilungserklärung Grundstück: Eigentümer eines Gebäudes – das nach dem Wohnungseigentumsgesetz wiederum in Gemeinschafts- und Sondereigentum aufgeteilt ist – ist auch immer Eigentümer des dazugehörigen Grundstücks. Er erwirbt daran Miteigentumsanteile. Anders sieht es bei einem unbebauten Grundstück aus. Hier lässt sich eine ideelle Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz anwenden oder eine Realteilung, bei der die Fläche in zwei Grundstücke gesplittet wird.

Es gibt einige Punkte, die in einer Teilungserklärung unbedingt ordnungsgemäß geregelt sein sollten, um von vornherein Unstimmigkeiten oder Streit unter den Eigentümern zu vermeiden.

Wir zeigen anhand einiger Beispiele häufig vorkommende Fehler und Probleme.

• Die Fenster und Fensterrahmen sind in der Teilungserklärung als Sondereigentum ausgewiesen.
  Das ist rechtlich nicht möglich, da Fenster grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum zu zählen sind (§ 5 Abs. 2 WEG). Derartige Regelungen sind deshalb ungültig. Fakt ist: Müssen die Fenster repariert oder ausgetauscht werden, geht das auf Kosten der Gemeinschaft. Allerdings kann die Teilungserklärung Sonderregelungen enthalten, dass jeder Eigentümer die Kosten selbst trägt. Über die Materialwahl und Ähnliches entscheidet aber dennoch die Gemeinschaft.
  
  
• Die Teilungserklärung gibt nicht klar vor, wer die Kosten für die Unterhaltung der Bereiche im Sondernutzungsrecht trägt.
  Ist das der Fall, ist Ärger oftmals unausweichlich. Für eine Eigentümergemeinschaft ist es deshalb wichtig, auch diesen Punkt eindeutig zu regeln. Andernfalls würde es bedeuten, dass selbst die Eigentümer, die für einen Garten oder Pkw-Stellplatz gar kein Sondernutzungsrecht ausüben, für die Instandhaltung mitverantwortlich wären, da sie offiziell zum Gemeinschaftseigentum zählen.
  
  
• Die Teilungserklärung entspricht nicht den Eintragungen im Grundbuch oder dem Aufteilungsplan.
  Hier kann es insbesondere beim Immobilienverkauf oder Immobilienkauf zu Problemen kommen, etwa wenn Änderungen am Grundriss eines Neubauprojekts vorgenommen werden, nachdem bereits der Aufteilungsplan notariell erstellt wurde. In der Praxis kann dann der Fall eintreten, dass einer Wohnung ein Stellplatz zugewiesen ist, der tatsächlich gar nicht existiert. Ein Abgleich der einzelnen Dokumente auf Übereinstimmung ist deshalb unverzichtbar.

Vor allem beim Immobilienverkauf spielt die Teilungserklärung gleich aus mehreren Gründen eine wichtige Rolle. So sollte der Verkäufer sie für den Käufer bereithalten, da dieser sie zur Vorlage bei der Bank benötigt – sofern er die Immobilie mit einem Immobiliendarlehen finanziert. Der Käufer der Immobilie wiederum sollte die Teilungserklärung vor Unterzeichnung des Kaufvertrags genau studieren, da sich daraus seine zukünftigen Rechte und Pflichten innerhalb der Eigentümergemeinschaft ablesen lassen.

Für den Besitzer eines Mehrfamilienhauses ist die Teilungserklärung ebenfalls relevant, und zwar dann, wenn er das Haus nicht als Ganzes verkaufen möchte, sondern die Wohnungen im Einzelnen. Dies kann sich oftmals als die Variante erweisen, mit der sich insgesamt ein höherer Gewinn erzielen lässt. Allerdings ist sie auch mit einem höheren Aufwand verbunden. Das Haus muss dazu in einzelne Wohneinheiten aufgeteilt und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellt werden. Erst dann lässt sich eine Teilungserklärung beantragen (zum genauen Ablauf siehe nachfolgenden Punkt 6).

Letztlich spielt die Teilungserklärung auch für Besitzer eines Grundstücks eine Rolle, wenn diese beispielsweise darauf ein Neubauprojekt planen und es anschließend an den Markt bringen wollen. Zum einen haben sie die Möglichkeit, das Grundstück über die Realteilung vorab in separate Grundstücke aufzusplitten, für die auch jeweils ein eigenes Grundbuchblatt angelegt wird, zum anderen können sie das Grundstück als Ganzes belassen, den Neubau jedoch nach dem Wohnungseigentumsgesetz in einzelne Einheiten aufteilen.

Wer ein Mehrfamilienhaus nicht als Ganzes verkaufen möchte, sondern die Wohnungen einzeln veräußern will, muss die Immobilie zunächst aufteilen. Dafür ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich. Sie als Eigentümer können sie beim Bauamt beantragen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung muss einen Aufteilungsplan mit genauen Angaben zu den Wohneinheiten sowie der Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum enthalten.

Hat das Bauamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgestellt, müssen Sie einen Termin beim Notar vereinbaren, der entweder die Unterschriften in der Teilungserklärung beglaubigt oder auch die Teilungserklärung selbst beurkundet (siehe hierzu auch Punkt 7). Erst dann wird die Teilungserklärung wirksam.

In einem Leitfaden erläutern wir Ihnen noch einmal Schritt für Schritt, wie Sie vorgehen müssen, um eine Teilungserklärung zu erstellen. Sie können das PDF einfach kostenlos herunterladen.

Die Kosten für die Erstellung einer Teilungserklärung hängen davon ab, ob sie notariell beglaubigt oder notariell beurkundet wird.

• Notarielle Beglaubigung: Wenn Sie die Teilungserklärung selbst erstellen, müssen Sie für die Beglaubigung der Unterschriften durch einen Notar mit Kosten von rund 140 Euro rechnen. Das bedeutet, dass der Notar lediglich die Echtheit der Unterschriften bestätigt.

• Notarielle Beurkundung: Bei einer notariellen Beurkundung der Teilungserklärung fallen höhere Kosten an. Das heißt, der Notar prüft sie auch inhaltlich auf Übereinstimmung mit den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes. Die Notargebühren richten sich dann nach dem Verkehrswert der Immobilie. Bei einem Wert von rund 500.000 Euro liegen die Gebühren bei etwa 400 Euro. Weitere Gebühren fallen beim Bauamt für die Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie beim Grundbuchamt an.

Eine Teilungserklärung kann im Nachhinein prinzipiell geändert werden, beispielsweise wenn Inhalte der Teilungserklärung falsch sind oder bestimmte Sondernutzungsrechte wie etwa am Garten neu formuliert werden sollen. Voraussetzung ist allerdings, dass jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft dieser Änderung zustimmt.

Darüber hinaus sollten Sie auch berücksichtigen, dass Änderungen mit Kosten für die notarielle Beurkundung verbunden sind. Auch die Art der Veränderung spielt eine Rolle. Geht es beispielsweise nur darum, die Zuordnung zweier Dachböden zu den Wohnungen zu ändern, wird auch nur der Wert dieser Räume bei den Gebühren zugrunde gelegt. Bei weitreichenden Änderungen sieht das anders aus. Hier wird der Wert einer neuen Teilungserklärung für die gesamte Immobilie angesetzt.

Eine Änderung ist demzufolge sehr aufwändig, weshalb die Gemeinschaft gründlich überlegen sollte, ob dieser Schritt wirklich erforderlich ist.

Sie wollen Ihre Eigentumswohnung verkaufen und werden vom Käufer gebeten, ihm die Teilungserklärung zuzusenden, damit er sie der Bank zur Bewilligung seines Immobiliendarlehens vorlegen kann? Wenn das Schriftstück nicht in Ihren Unterlagen ist, fragen Sie sich: Wo finde ich die Teilungserklärung? Eine Möglichkeit kann zunächst sein, sich an Ihre Hausverwaltung zu wenden. Sollte auch dort nichts hinterlegt sein, kann der Notar, der die Eintragung ins Grundbuch hat vornehmen lassen, die nächste Anlaufstelle sein.

Erst wenn Sie über ihn ebenfalls keine Teilungserklärung erhalten können, wäre das für die Adresse der Immobilie zuständige Grundbuchamt am Amtsgericht die nachfolgende Instanz. Dort können Sie in jedem Fall die Teilungserklärung anfordern.

Wenn Sie Ihre Teilungserklärung verloren haben oder sie zerstört worden ist, beispielsweise bei einem Einbruch oder einem Feuer, benötigen Sie eine neue Kopie der Teilungserklärung. Diese können Sie so wie in Punkt 9 beschrieben entweder über die Hausverwaltung, den Notar oder in jedem Fall über das Grundbuchamt erhalten.