Vorkaufsrecht - 8 Punkte die Verkäufer & Käufer beachten sollten

Das Mieter-Vorkaufsrecht dient dem Mieterschutz und soll verhindern, dass Mieter aufgrund eines Eigentümerwechsels ihre Wohnung verlieren oder höhere Mieten zahlen müssen.  

Gesetzliche Grundlage des Vorkaufsrechtes

Wenn ein Eigentümer seine vermietete Wohnung verkaufen möchte, so hat der Mieter per Gesetz ein Vorkaufsrecht, d.h. die Möglichkeit, die von ihm bewohnte Wohnung zu kaufen, ehe sie von einem Dritten erworben wird. Die Umwandlung in Wohnungseigentum muss jedoch während des Mietverhältnisses stattgefunden haben oder geplant worden sein, damit das Vorkaufsrecht Bestand hat. Es gilt folglich nur für Wohnungen, die zuvor Mietwohnungen in einem nicht in separate Eigentumswohnungen geteilten Mehrfamilienhaus waren. 

Vorkaufsrecht ausüben

Möchte ein Mieter sein Vorkaufsrecht ausüben, so kann er die Wohnung zu den Konditionen erwerben, zu denen ein Dritter die Wohnung verbindlich erwerben möchte. Voraussetzung dafür ist ein bereits unterschriebener, rechtswirksamer Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer der Immobilie und einem Dritten (siehe § 463 BGB). An dieser Stelle ist der Verkäufer gesetzlich verpflichtet, dem Mieter diesen geschlossenen Kaufvertrag vorzulegen. Ist dann der Mieter an besagter Eigentumswohnung zu den gegebenen Konditionen im Kaufvertrag interessiert, darf er die Immobilie zu den gleichen Bedingungen käuflich erwerben, die der Dritte zuvor ausgehandelt hatte.

Der Mieter bzw. Vorkäufer tritt durch die Ausübung seines Vorkaufsrechtes in den bestehenden Kaufvertrag nicht ein, sondern es entsteht ein eigener Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Mieter. Der Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Dritten ist damit weiterhin wirksam. Aus diesem Grunde behält sich der Verkäufer gegenüber dem Dritten ein Rücktrittsrecht für den Fall vor, dass der Mieter sein Vorkaufsrecht wahrnimmt.

Zu beachten ist hierbei, dass das Vorkaufsrecht nur beim Erstverkauf der Wohnung Gültigkeit hat. Sollte die Wohnung bereits innerhalb des Mietverhältnisses verkauft worden sein und der Mieter hat damals auf sein Vorkaufsrecht verzichtet, so greift das Gesetz bei einem späteren Weiterverkauf nicht mehr. Der Mieter hat somit kein Vorkaufsrecht mehr.

Entscheidet sich der Vorkaufsberechtigte für den Kauf der Wohnung und somit für die Ausübung seines Vorkaufsrechts, so erfolgt dies durch die Erklärung des Vorkaufsberechtigten gegenüber dem Verpflichteten (§ 464 Abs. 1 BGB).

Schadensersatz beim Vorkaufsrecht

Informiert der Vermieter einen Mieter bei Immobilienverkauf nicht rechtzeitig über sein Vorkaufsrecht oder verwehrt ihm die Ausübung, so hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz. Der BGH entschied, dass Mieter Anspruch auf einen Schadensersatz in Höhe des entgangenen Gewinns haben. Ein Beispiel: Wandelt ein Eigentümer ein Mehrfamilienhaus mit 10 Wohnungen in Eigentumswohnungen um und verkauft dies für 2.000.000 € als Paket, so hat der neue Eigentümer (angenommen die Wohnungen sind gleich teuer) je Wohnung 200.000 € gezahlt. Bietet dieser Eigentümer die Wohnungen nun den Mietern als Eigentumswohnungen zu je 250.000 € zum Kauf an, so haben diese Anspruch auf einen Schadenersatz in Höhe von 50.000 €.

Schuldrechtliches Vorkaufsrecht

Bei einem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht kann der Verkäufer an einen Dritten verkaufen – muss aber ggf. Schadenersatz an den Vorkaufsberechtigten zahlen. Dieses Vorkaufsrecht ist jedoch nicht als Belastung der Immobilie im Grundbuch verankert, sondern bezieht sich auf die Rechtsbeziehung von Personen.

Dingliches Vorkaufsrecht

Ein dingliches ist fest im Grundbuch der Immobilie verankert. Der Vorkaufsberechtigte kann ein Grundstück (bebaut oder unbebaut) dann zu dem Preis erwerben, den ein dritter gezahlt hätte. Es dient in der Regel als Absicherung eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechtes.

Öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht

Ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht besteht in bestimmten Fällen für Gemeinden. Es ist vorwiegend in den §§ 24-28 BauGB festgehalten, aber auch auf Landesebene festgelegt. Dieses Vorkaufsrecht bedarf keiner Eintragung in das Grundbuch. 

Vorkaufsrechte können von Mietern ausgeübt werden, deren Wohnungen an Dritte verkauft werden sowie von Personen, denen ein dingliches Vorkaufsrecht in das Grundbuch eingetragen wurde oder denen vertraglich ein Vorkaufsrecht zugesichert wurde sowie von Gemeinden, die ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht haben.

Achtung: Innerhalb einer Erbengemeinschaft besteht kein Vorkaufsrecht eines Erben gegenüber einem Dritten. Wird eine Erbengemeinschaft von drei Parteien Erbe eines Hauses, zwei der Erben wollen es veräußern und der dritte Erbe möchte es behalten, so hat dieser kein Vorkaufsrecht. An wen verkauft bzw. wie mit der Immobilie umgegangen wird, bedingt eine Einigung der Erbengemeinschaft. Kommt es dann zu einer Teilungsversteigerung, weil die Erbengemeinschaft sich nicht einigen konnte, so können alle Erben mitbieten, der Erlös wird geteilt. Bei einer Zwangsversteigerung haben die Miterben ein Vorkaufsrecht.

Interessant: Hat ein Immobilienmakler erfolgreich ein Objekt vermittelt und es nimmt ein Dritter von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch, so kann es sein, dass die Maklerprovision trotzdem anfällt. Hierauf ist im Maklervertrag zu achten.

Das Vorkaufsrecht einer Gemeinde bzw. Vorkaufsrecht einer Stadt stellt insofern einen Sonderfall dar, als es nicht im Grundbuch eingetragen ist und manchmal sogar nicht einmal die Eigentümer von dessen Existenz wissen. In diesen Fällen wird das kommunale Vorkaufsrecht an einem bebauten oder unbebauten Grundstück erst bekannt, wenn Käufer und Verkäufer sich bereits einig sind und den Termin beim Notar zur Unterzeichnung des Kaufvertrags planen. Spätestens mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags gibt es endgültige Klarheit, denn der Notar ist nach der Beurkundung zu einer Vorkaufrechtsanfrage bei der Stadt oder Gemeinde verpflichtet.
Damit es kein böses Erwachen gibt, ist es für Verkäufer generell ratsam, bereits in der Vorbereitungsphase eines Immobilienverkaufs ein sogenanntes Negativzeugnis, auch Negativbescheinigung oder Negativattest genannt, einzuholen. Dabei handelt es sich um eine Bestätigung durch die Gemeinde, dass kein Vorkaufsrecht besteht oder sie von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch macht.

Hintergrund des Vorkaufsrechts einer Gemeinde ist, dass damit die kommunale Bauleitplanung gesichert werden soll. Laut § 24 BauGB besteht ein Vorkaufsrecht unter anderem bei folgenden Grundstücken:

• Es befindet sich im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, dessen Flächen für eine öffentliche Nutzung oder als Ausgleichsflächen im Sinne des Naturschutzes vorgesehen sind.
• Es liegt in einem Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsgebiet.
• Für die Fläche gilt eine Satzung, die den Stadtumbau sowie die Erhaltung regelt.
• Das Gebiet muss aufgrund des vorbeugenden Hochwasserschutzes unbebaut bleiben.

Die Gemeindesatzung informiert in der Regel darüber, an welchen Grundstücken ein Vorkaufsrecht besteht. Ausgenommen vom gemeindlichen Vorkaufsrecht ist der Verkauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz, also Eigentumswohnungen, sowie der Verkauf von Erbbaurechten.

§ 28 BauGB, Abs. 6, regelt zudem die Frage der Entschädigung. Dort heißt es: „Hat die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausgeübt und sind einem Dritten dadurch Vermögensnachteile entstanden, hat sie dafür Entschädigung zu leisten, soweit dem Dritten ein vertragliches Recht zum Erwerb des Grundstücks zustand, bevor ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde aufgrund dieses Gesetzbuchs oder solcher landesrechtlicher Vorschriften, die durch § 186 des Bundesbaugesetzes aufgehoben worden sind, begründet worden ist.“

Das Vorkaufsrecht unterliegt gesetzlichen Fristen, die gewahrt werden müssen. So ist der Vorkaufsverpflichtete gemäß § 469 Abs. 1 BGB dazu verpflichtet, „dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrages unverzüglich mitzuteilen.“

Anschließend muss auch der Vorkaufsberechtigte schnell reagieren und entscheiden, ob er sein Vorkaufsrecht in Anspruch nehmen möchte. Gemäß § 469 Abs. 2 BGB kann das Vorkaufsrecht „bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.“

Möchte ein Eigentümer ein Vorkaufsrecht für einen Dritten festhalten, zum Beispiel für einen Mieter, der viel Geld in die Renovierung seiner Wohnung gesteckt hat, so kann er dies als Bestandteil des Mietvertrages vereinbaren, es sollte jedoch sicherheitshalber eine notarielle Beurkundung des Vertrages erfolgen. Zur weiteren Absicherung dieses schuldrechtlichen Vorkaufsrechtes kann eine Eintragung in Form des dinglichen Vorkaufsrechtes in das Grundbuch vorgenommen werden. Auf jeden Fall sollte man die Beratung eines Notars in Anspruch nehmen.

Die Eintragung eines Vorkaufsrechtes in das Grundbuch dient häufig der Absicherung eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechtes. Hierzu müssen die beteiligten Parteien eine Vereinbarung treffen und unterzeichnen, die dann vom Grundbuchamt in Form eines Grundbucheintrages umgesetzt wird. Es empfiehlt sich, diesen Vorgang mit Begleitung eines Notars durchzuführen, da er die formellen Voraussetzungen und Abläufe kennt.

Ein eingetragenes Vorkaufsrecht im Grundbuch erlischt, wenn der entsprechende Eintrag aus dem Grundbuch gelöscht wird. Hierfür ist eine Löschungsbewilligung des Vorkaufsberechtigten erforderlich und ein Antrag an das Grundbuchamt, entweder vom Eigentümer oder vom Vorkaufsberechtigten. Weiterhin kann das Vorkaufsrecht erlöschen, wenn die Immobilie anders den Eigentümer wechselt als über einen Verkauf, zum Beispiel durch eine Schenkung. Dann kann der neue Eigentümer eine Korrektur des Grundbuches veranlassen. Vorkaufsrechte sind weder vererblich noch übertragbar, somit erlöschen sie mit dem Tod des Vorkaufsberechtigten, außer es ist testamentarisch eine andere Vorgehensweise bestimmt.

Besteht ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht zugunsten der Gemeinde, so muss diese in Form einer Vorkaufsrechtsverzichtserklärung (Negativattest) dem Grundbuchamt bestätigen, dass sie von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch macht und der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden darf.