Wertgutachten: Verkehrswertgutachten für Ihr Haus

Ob beim Verkauf, der Scheidung oder für eine Finanzierung – den genauen Wert einer Immobilie zu kennen, ist für viele Lebenslagen entscheidend. Doch wie kommt man zu einer zuverlässigen Bewertung? Für ein sogenanntes Wertgutachten gibt es verschiedene Möglichkeiten, egal ob für ein Haus oder eine Wohnung. Zusätzlich wichtig ist es, zu wissen, ob ein Gutachten kostenpflichtig ist oder die einfache Variante ausreicht. Erfahren Sie im Folgenden, was bei der Erstellung eines Wertgutachtens wichtig ist, wer es erstellt und was es kostet.

Ein Verkehrswertgutachten legt den Wert fest, den eine Immobilie aktuell beim Verkauf erzielen würde. Dafür verknüpfen unabhängige Immobiliensachverständige zahlreiche Faktoren miteinander, die sich auf den Gegenwert der Immobilie auswirken. Letztlich soll eine objektive Grundlage bestehen, die sich auf den Gegenwert der Immobilie auswirkt. Der Immobiliengutachter stellt dem Eigentümer für diese Leistung eine Rechnung aus. Wie hoch diese ausfällt, hängt unter anderem von dem Aufwand und dem Verkehrswert der Immobilie ab.

Wertgutachten können nicht nur von Immobilien erstellt werden. Fahrzeuge – oftmals Oldtimer –, Unternehmen, Kunstwerke oder andere Gegenstände können einem Gutachten unterzogen werden.

Man unterscheidet zwischen einem Kurz- und einem Vollgutachten. Während das Kurzgutachten nur wenige Seiten umfasst, dokumentiert ein Vollgutachten die Bewertung einer Immobilie sehr genau und umfangreich.

Kurzgutachten Haus

Diese Version ist kurz und hat einen geringeren Umfang – meist etwa um die 25 bis 40 Seiten. Das Dokument ist weniger detailtief und beachtet nur wesentliche Kennzeichen der Immobilie:

• Schätzung (grob) des Immobilienwertes
• Vergleich mit ähnlichen Objekten und Preisen
• Beschreibung des Objekts (Lage, Größe, Zustand)

Schätzungen dieser Art sind in vielen Fällen für den Hausverkauf auf privater Ebene geeignet, um eine erste Einschätzung zu erhalten. Die Kosten belaufen sich meist auf 400 bis 1.000 Euro.

Vollgutachten Haus

Ein Vollgutachten ist ein deutlich umfangreicheres Dokument. Es umfasst in manchen Fällen bis zu 90 Seiten und wird von einem anerkannten Sachverständigen erstellt. In diese Art der Gutachten fließen detaillierte Faktoren:

• Analyse der Marktsituation
• Vergleichswerte anderer Immobilien in der Umgebung
• Baulasten
• Grundbucheinträge
• Bewertung des Grundstücks und der Lage
• Detaillierte Objektbeschreibung (Größe, Zustand, Baujahr, Ausstattung)

Gutachten dieser Art nennt man auch „Verkehrswertgutachten“ und dürfen vor Gericht verwendet werden. Sie kosten in etwa 1.000 bis 2.500 Euro.

Möchten Sie Ihre Immobilie mithilfe eines Maklers veräußern, reicht dessen Expertenwissen aus, um einen realistischen Marktwert festzulegen. Dieser Service ist – wie bei den Maklern von immoverkauf24 – in der Regel kostenlos. Die Einschätzung eignet sich jedoch nicht bei Auseinandersetzungen vor Gericht. Denn: Der Richter erkennt die Immobilienbewertung nicht als ausreichend begründet an. Zudem können Zweifel an der Richtigkeit aufkommen, da die Bewertung nicht von einem unabhängigen Sachverständigen vorgenommen worden ist. Sie ist demnach nicht „gerichtsfest“.

Vor Gericht hat ein Verkehrswertgutachten nur dann Bestand, wenn es durch einen ausgewiesenen Sachverständigen ausgestellt worden ist. Es gibt sinnvolle, aber auch verpflichtende Fälle, in denen ein Wertgutachten vonnöten ist.

Sinnvolle Situationen für ein Wertgutachten

In den folgenden Fällen ist ein Wertgutachten keine Pflicht, kann Ihnen aber einen guten Überblick und erste Einschätzung zur Situation geben.

Wertgutachten Haus- und Immobilienkauf

Ein Wertgutachten kann Ihnen dabei helfen, den Verkaufspreis in einer angemessenen Höhe festzulegen. Außerdem ist ein Gutachten seriös und gibt Käufern Sicherheit. Zudem bietet eine solche Übersicht eine gute Grundlage, um in Preisverhandlungen zu gehen.

Wertgutachten bei Modernisierung oder Umbau

Da ein Wertgutachten den aktuellen Wert einer Immobilie widerspiegelt, können Renovierungsarbeiten und Umbaumaßnahmen gut in den Wertzuwachs mit einfließen.

Verpflichtende Situationen für ein Wertgutachten

Verpflichtend wird ein Wertgutachten, sofern Dritte involviert sind und eine Immobilie zum Beispiel gegenüber dem Finanzamt dokumentiert werden muss oder Angelegenheiten gerichtlich geklärt werden müssen.

Wertgutachten für ein Haus bei Erbschaft

Bei einer Schenkung oder, um eine Erbauseinandersetzung zu umgehen, ist ein Wertgutachten vonnöten. Denn sobald Immobilien übertragen werden, spielt der Immobilienwert eine große Rolle. Der Grund: Der Wert ist die Grundlage für die Berechnung der Erbschafts- und Schenkungssteuer.

Wertgutachten bei Scheidungsverfahren

Scheidungen bedingen oftmals, dass das eigene Hab und Gut unter den Beteiligten aufgeteilt wird. Wertgutachten sorgen für Klarheit und geben einen Überblick über den tatsächlichen Wert eines Hauses.

Wertgutachten für steuerliche Zwecke

Es kann vorkommen, dass das Finanzamt den Verkehrswert des Gebäudes benötigt, um den steuerlichen Wert festlegen zu können. Denken Sie zum Beispiel an die Grunderwerbsteuer.

Wertgutachten zur Feststellung des Betriebsvermögens

Nutzen Sie die Immobilie betrieblich, ist es wichtig, das jeweilige Objekt korrekt in der Bilanz darzulegen. Ein Wertgutachten unterstützt bei dieser Feststellung und sorgt für eine eindeutige Einschätzung des Immobilienvermögens, zum Beispiel weil ein Unternehmensverkauf bevorsteht.

Wertgutachten bei Zwangsversteigerung

Kommt es zu einer Zwangsversteigerung, sorgt ein Wertgutachten für einen fairen Beginnpreis.

Wertgutachten bei Kreditvergabe durch die Bank

Es ist nicht immer notwendig, doch wenn Sie Ihre Immobilie zum Beispiel als Sicherheit für eine Baufinanzierung hinterlegen möchten, dürfen Banken ein Wertgutachten verlangen.

Neben der bereits erwähnten Immobilienbewertung und dem detaillierten Vollgutachten gibt es weitere Arten von Gutachten für Haus, Wohnung oder Grundstück. Ihr größter Unterschied: Sie beleuchten verschiedene Faktoren einer Immobilie. Informieren Sie sich vorab genau, welches Verfahren zur Wertermittlung für Ihre Zwecke passend ist. So wird schlussendlich genau jene Kalkulation angestellt, die für Sie tatsächlich sinnvoll und angemessen ist.

Wie hoch die Kosten sind, die Ihnen ein Sachverständige für das Erstellen eines Wertgutachtens für Ihr Haus in Rechnung stellt, hängt insbesondere von der Art des Gutachtens und damit von dessen Umfang ab. Bei einem gerichtsfesten Verkehrswertgutachten sind die Kosten gesetzlich nicht vorgegeben. Eigentümer und Immobiliengutachter können diese frei verhandeln. Einen Rahmen für die Kosten eines Verkehrswertgutachtens für Haus oder Wohnung setzt jedoch die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI).

Als Orientierung gilt der Immobilienwert. Etwa 1,5 % dessen ist eine gängige Berechnungsgrundlage für das Honorar eines Wertgutachtens. Bei einem Immobilienwert von 500.000 Euro läge das Honorar für ein Vollgutachten demnach bei 7.500 Euro.

Wenn Sie hingegen kein umfassendes Gutachten benötigen, sondern eine ungefähre Einschätzung eines möglichen Verkaufspreises, so können Sie auch eine kostenlose Bewertung durch einen Immobilienmakler erstellen lassen. Bedenken Sie dabei jedoch, dass diese Einschätzung von der Expertise des Maklers abhängig ist und der tatsächlich erzielbare Verkaufspreis abweichen kann. Ebenso kann diese Bewertung nicht für juristische Zwecke, etwa ein Gerichtsverfahren, verwendet werden.

Die ImmoWertV sieht drei verschiedene Kalkulationsverfahren vor, um den Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks zu ermitteln: das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und / oder das Ertragswertverfahren. Während der Sachverständige beim Vergleichswertverfahren den Wert der Immobilie auf Grundlage von vergleichbaren Objekten berechnet, leitet er den Wert der Immobilie beim Sachwertverfahren aus der Bausubstanz und dem Bodenrichtwert der Immobilie ab. Beim Ertragswertverfahren kalkuliert der Experte hingegen der Verkehrswert der Immobilie anhand der Mieteinnahmen, die diese voraussichtlich erzielen wird.

Welche Faktoren beeinflussen das Wertgutachten einer Immobilie?

Als Grundlage für das Wertgutachten einer Immobilie dienen verschiedene Eigenschaften, die maßgeblich den Verkaufspreis beeinflussen. Dazu zählen vor allem:

• Baujahr: Das Jahr, in dem das Gebäude errichtet worden ist, gibt unter anderem Aufschluss über notwendige Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen.
• Fläche: Je mehr Fläche eine Wohnung oder ein Haus aufweist, desto höher ist der Kaufpreis.
• Lage: Immobilien, die in einer begehrten Lage liegen, erzielen aufgrund der hohen Nachfrage deutlich höhere Verkaufspreise als baugleiche Objekte, die in weniger beliebten Regionen stehen.
• Ausstattung: Das Ausstattungsniveau beeinflusst die Höhe des Verkehrswertes einer Immobilie ebenfalls. Frisch sanierte Bäder, gepflegte Balkons oder auch top moderne Einbauküchen treiben hier den Preis nach oben.
• Zustand: Bestandsgebäude, die regelmäßig renoviert und modernisiert worden sind und sich daher in einem guten Zustand befinden, weisen einen höheren Wert auf als Bestandsgebäude, bei denen keine Modernisierungen vorgenommen wurden.
• Energetische Beschaffenheit: Im Rahmen des Klimaschutzes schreibt die Bundesregierung bei Verkauf eines Objektes die Nutzung eines prozentualen Anteils von regenerativen Energiequellen vor. Solche Anpassungen sind kostenintensiv. Verfügt das Objekt bereits über eine optimale energetische Ausstattung, kann es daher zu einem höheren Preis verkauft werden, als wenn der Käufer die Maßnahmen selbst finanzieren muss.
• Erschließung: Der Wert eines Objektes hängt auch davon ab, wie gut dieses an das Straßennetz angebunden ist und ob alle notwendigen Anschlüsse an das öffentliche Versorgungsnetz für den Bezug von Gas, Wasser, Internet und Strom vorhanden sind.
• Nutzung: Gebäude sind einem speziellen Nutzungszweck zugewiesen. So dürfen nicht alle Objekte als Wohnraum genutzt werden, sondern sind beispielsweise für gewerbliche Zwecke vorgesehen. Auch die Art der Nutzung schlägt sich bei der Berechnung auf den Verkaufspreis nieder.
• Rechtliche Rahmenbedingungen: Einige Objekte sind mit Rechten Dritter belastet, wie beispielsweise dem Wegerecht oder anderen Nutzungsrechten. Je mehr Rechte eine dritte Partei an einer Immobilie besitzt bzw. je einschneidender das Recht ist, desto geringer der Verkaufswert.

Für die umfangreiche Kalkulation zieht der Sachverständige verschiedene Dokumente hinzu, aus denen wichtige preisbestimmende Informationen hervorgehen. Sie dienen als Grundlage für den Verkehrswert einer Immobilie. Um ein Gutachten für Ihre Immobilie zu erstellen, benötigt der Sachverständige folgende Dokumente:

• Grundbuchauszug
• Auszug Baulastenverzeichnis
• Flurkarte
• Bauzeichnungen
• Wohnflächenberechnung
• Belege über Modernisierungen
• Bei Eigentumswohnungen: Aufteilungsplan, Teilungserklärung, Infos zu Nebenkostenabrechnung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
• Ggf. Kopie des Denkmalbescheids, Mietvertrag, Nachweis des aktuellen Erbbauzinses und Erbbaurechtsvertrag

Wer als Gutachter infrage kommt, um ein Wertgutachten für Ihre Immobilie zu erstellen, hängt maßgeblich von der Art des Gutachtens ab. Eine einfache Immobilienbewertung können professionelle Makler problem- und kostenlos vornehmen. Makler kommen jedoch nicht als Experten infrage, um ein Vollgutachten anzufertigen. Diese müssen von qualifizierten und zertifizierten Experten ausgestellt werden. Doch aufgepasst! Als „Immobiliengutachter“ kann sich jeder bezeichnen. Diese Berufsbezeichnung ist gesetzlich nicht geschützt.

Wenn Sie ein Vollgutachten als Wertgutachten für Ihre Immobilie benötigen, beauftragen Sie am besten einen öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter. Dieser wurde von der Industrie- und Handelskammer (IHK) geprüft und zertifiziert. Damit hat er nachgewiesen, über Sachkunde und Vertrauenswürdigkeit zu verfügen und ist offiziell als Sachverständiger anerkannt.

Alternativ kommt als Immobiliengutachter auch ein staatlich anerkannter Sachverständiger infrage. Dieser hat nicht nur die Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer abgelegt, sondern steht darüber hinaus auch noch unter der Aufsicht der Landesbehörde.

Verkehrsgutachten vs. kostenlose Immobilienbewertung

Günstiger als bei der Beauftragung eines Sachverständigen kommen Eigentümer weg, wenn sie durch einen Makler oder durch einen Online-Rechner den Wert ihres Hauses schätzen lassen. Sowohl die Immobilienbewertung als auch das Wertgutachten für Haus, Wohnung oder Grundstück bieten unterschiedliche Vor- und Nachteile. Die wesentlichen Unterschiede haben wir, für Sie in folgender Grafik noch einmal abgebildet:

Wie lange die Immobilienbewertung dauert, ist von der Art des Gutachtens abhängig. Wenn Sie ein Gutachten in Auftrag geben möchten, besprechen Sie daher vorab unbedingt, mit welcher Bearbeitungszeit zu rechnen ist. In manchen Situationen wird die Wertermittlung dringend benötigt. Daher kann es sich lohnen, bei mehreren Dienstleistern anzufragen und zu prüfen, wer das Gutachten am schnellsten liefern kann.

Eine kostenlose Werteinschätzung eines Maklers kann meist binnen weniger Tage erfolgen. Ein Kurzgutachten ist meist binnen ein bis zwei Wochen fertig. Die komplexe Erstellung eines Verkehrswertgutachtens kann hingegen bis zu vier Wochen in Anspruch nehmen.

Es gibt verschiedene Arten der Immobilienbewertung. Daher muss vorab geprüft werden, welches Gutachten für Ihre Erfordernisse die geeignete Wahl ist. Abhängig davon, wie umfangreich das zu erstellende Gutachten ist, unterscheiden sich Kosten und Bearbeitungszeit. Ein umfassendes Gutachten kann tausende Euro kosten und dafür vor Gericht verwendet werden. Eine erste Einschätzung des womöglich erzielbaren Marktpreises durch einen Immobilienmakler ist hingegen kostenlos, dafür jedoch nicht juristisch verwertbar. Lassen Sie sich daher am besten beraten, welche Form des Gutachtens für Sie optimal ist, bevor Sie die Erstellung beauftragen.