Wirtschaftsplan – 6 Punkte für WEG und Eigentumswohnung

Der Wirtschaftsplan einer Eigentümergemeinschaft enthält eine Auflistung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben für das kommende Wirtschaftsjahr der WEG. Das deutsche Wohnungseigentumsgesetz sieht vor, dass der Hausverwalter diesen erstellt. Der Wirtschaftsplan dient als Grundlage für das monatliche Hausgeld, er wird auf der jährlichen Eigentümerversammlung durch die Miteigentümer beschlossen.

Der WEG-Wirtschaftsplan ist laut § 28 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Bestandteil der ordnungsgemäßen Verwaltung von Wohneigentumsanlagen. Für die jährliche Erstellung ist gemäß Absatz 1 der Hausverwalter zuständig, ohne dass es dafür einer konkreten Aufforderung durch die Eigentümer bedarf. Über den Wirtschaftsplan stimmen die Miteigentümer auf der jährlichen Eigentümerversammlung ab, wobei eine einfache Mehrheit ausreicht.

Der WEG-Wirtschaftsplan der Hausverwaltung enthält eine Aufstellung der zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben und gibt Auskunft über die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage für das anstehende Wirtschaftsjahr. Als Basis dient jeweils die vorangehende Jahresabrechnung (durch jeden Eigentümer über die Wohngeldabrechnung einsehbar), wobei absehbare Kostensteigerungen in der Regel berücksichtigt werden.

Folgende Kosten sind unter anderem im Wirtschaftsplan enthalten:

• Wasser
• Abwassergebühren
• Müllgebühren
• Hausmeisterlohn
• Treppenhausreinigung
• Straßenreinigung
• Gartenpflege
• Winterdienst
• Schornsteinfeger
• Heizkosten/Energiekosten (bei gemeinschaftlicher Heizungsanlage)
• Verwaltungskosten für die Wohnungseigentümergemeinschaft
• Instandhaltungskosten
• Versicherungsprämien (z. B. Wohngebäudeversicherung)
• Bankgebühren

Die Einnahmenseite umfasst unter anderem folgende Punkte:

• Zinserträge der Konten der Eigentümergemeinschaft
• Mieterträge bei Vermietung von Gemeinschaftseigentum
• Ggf. Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage
• Ggf. Einnahmen aus Geräten mit Münzbetrieb (Waschmaschine)
• Das monatlich zu zahlende Hausgeld der Miteigentümer

Die Hausverwaltung erstellt jeweils einen Gesamtwirtschaftsplan für die Eigentümergemeinschaft, der alle Kosten und Einnahmen in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum enthält, die auf die WEG zukommen werden. Darüber hinaus erstellt der Hausverwalter jeweils einen Einzelwirtschaftsplan für jede Wohneinheit und jedes Teileigentum (mehr dazu unter Punkt 3 und Punkt 4).

Der Einzelwirtschaftsplan einer Eigentumswohnung gibt ihren Eigentümern Auskunft darüber, mit welchen Kosten sie für das kommende Wirtschaftsjahr zu rechnen haben. Zudem bildet er die Grundlage für das monatliche Hausgeld, das mitunter auch als Wohngeld bezeichnet wird. Es bündelt die monatlichen Vorauszahlungen sowie die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Zu diesen Zahlungen sind die Miteigentümer verpflichtet.

Zu jedem Kostenpunkt und zu jeder Einnahme muss der Wirtschaftsplan den entsprechenden Verteilungsschlüssel enthalten, der in der Gemeinschaftsordnung beziehungsweise der Teilungserklärung festgelegt ist. Gemäß § 16 Absatz 2 WEG ist dies zunächst einmal der Miteigentumsanteil (MEA), abweichend hiervon können die Miteigentümer per Beschluss auch einen anderen Verteilungsschlüssel festlegen – etwa nach Anzahl der Wohneinheiten.

In § 28 Absatz 1 WEG ist festgelegt, dass der Hausverwalter für die Erstellung des Wirtschaftsplans zuständig ist. Gibt es einen Verwaltungsbeirat, ist es gemäß § 29 WEG seine Aufgabe, den Wirtschaftsplan zu prüfen, bevor die Beschlussfassung der Miteigentümer dazu auf der Eigentümerversammlung erfolgt.

Rund ums Erstellen des Wirtschaftsplans können folgende Probleme auftreten:

• Der Wirtschaftsplan wird zu spät erstellt: Das Wohnungseigentumsgesetz sieht lediglich vor, dass der Hausverwalter einmal jährlich einen Wirtschaftsplan für die Eigentümergemeinschaft zu erstellen hat. Es enthält jedoch keine exakten Angaben dazu, bis wann er diesen vorlegen muss. Allerdings können die Miteigentümer hierzu Regelungen treffen, an die der Hausverwalter sich halten muss. Mitunter sind solche Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung oder im Verwaltervertrag festgelegt. Üblich sind Regelungen, die eine Erstellung in den ersten drei bis vier Monaten des laufenden Jahres vorsehen, wobei berücksichtigt werden muss, dass der Verwalter zunächst eine Jahresabrechnung benötigt, um den Wirtschaftsplan erstellen zu können. Kommt der Hausverwalter seiner Pflicht nicht nach und erstellt den Wirtschaftsplan zu spät, kann jeder Miteigentümer ihn auch ohne Beschlussfassung mahnen und in Verzug setzen. Dabei können sich die Eigentümer sich auf ihren Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung berufen. 

• Der Wirtschaftsplan enthält falsche Angaben: Miteigentümer haben die Möglichkeit, den Wirtschaftsplan innerhalb eines Monats nach dem Tag der Beschlussfassung anzufechten, wenn sie den Eindruck haben, dass die Angaben nicht korrekt sind. Da es sich um eine Schätzung handelt, kommt es beim Wirtschaftsplan lediglich darauf an, dass die Kosten nicht zu stark von den voraussichtlichen Kosten abweichen und der Finanzbedarf der Eigentümergemeinschaft gedeckt ist. Wichtig sind daher schlüssige Gesamtkosten – sind diese nicht stimmig, ist eine Anfechtung möglich. Ein fehlerhafter Verteilerschlüssel hingegen gilt nicht als Anfechtungsgrund.

• Die Kosten im Wirtschaftsplan sind zu niedrig angesetzt: In diesem Fall müssen die Miteigentümer im Folgejahr eine Nachzahlung leisten, um die Unterdeckung auszugleichen, die sich aus dem zu niedrig angesetzten Hausgeld ergeben hat. Zudem müssen sie sich im kommenden Wirtschaftsjahr auf ein höheres Wohngeld einstellen. Besonders bei einer über viele Jahre zu niedrig angesetzten Instandhaltungsrücklage können hohe Kosten über Sonderumlagen auf die Eigentümer zukommen.

• Die Kosten im Wirtschaftsplan sind zu hoch angesetzt: Wurden die Kosten zu hoch eingeschätzt, fällt das Hausgeld zu hoch aus und die Miteigentümer zahlen monatlich zu viel. Sie erhalten dann im Folgejahr eine Erstattung und müssen voraussichtlich weniger Hausgeld zahlen.

• Der Wirtschaftsplan wird nicht beschlossen / angefochten: Wird der Wirtschaftsplan angefochten bzw. nicht beschlossen, bleiben die Miteigentümer trotzdem verpflichtet, das daraus abgeleitete Hausgeld zu zahlen – und zwar so lange, bis das Gericht über die Anfechtung entschieden hat bzw. über einen neuen Plan beschlossen wurde.

Ob Jahresabrechnungen oder Wirtschaftspläne – diese Dokumente sind wichtig, wenn es darum geht, eine Eigentumswohnung zu verkaufen oder zu kaufen. Denn sie enthalten wichtige Informationen, die potenzielle Käufer bei ihrer Entscheidung für den Erwerb berücksichtigen sollten. So können sie anhand von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan einer Eigentumswohnung nicht nur abschätzen, wie hoch in etwa die monatlichen Nebenkosten ausfallen werden und ob das Gebäude hohe Energiekosten verursacht. Darüber hinaus liefert der Wirtschaftsplan auch Auskunft dazu, ob sie möglicherweise in den nächsten Jahren eine Reserve für eventuell anfallende Instandhaltungskosten ansparen müssen. Das ist immer dann ratsam, wenn die Instandhaltungsrücklage gering ist und die monatliche Zuführung ebenfalls niedrig ausfällt. Ist dies der Fall, sind oftmals Sonderumlagen erforderlich, wenn teure Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchgeführt werden müssen.

Wichtig für Käufer: Die anteilige Instandhaltungsrücklage des Verkäufers geht bei Wohnungskauf auf sie über, da er diese nicht einfordern kann. Allerdings wird dieser sie beim Festlegen des Verkaufspreises entsprechend berücksichtigen. Zudem gilt, dass der Käufer nach dem Eintrag ins Grundbuch die Verpflichtung zur Zahlung des Hausgeldes übernimmt, das sich aus dem Wirtschaftsplan ergibt. Wurde die Abrechnung für das vergangene Jahr noch nicht auf der Eigentümerversammlung beschlossen, haftet der Käufer für etwaige Nachzahlungen. Ergibt sich ein Guthaben, steht ihm dies zu. Erfolgt die Umschreibung im Grundbuch nach dem Beschluss zur Jahresabrechnung, steht der Verkäufer für etwaige Nachzahlungen ein – oder erhält eine Erstattung.