Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Wer an einem Wohnungskauf interessiert ist, kommt am Wohnungseigentumsgesetz - kurz: WEG - nicht vorbei. Es regelt wichtige Sachverhalte rund um die Wohnung, die Eigentümergemeinschaft und gibt auch vor, was ausschließliches Eigentum des einzelnen Wohnungsbesitzers ist und welche Bestandteile des Mehrfamilienhauses allen Eigentümern gemeinsam gehören. Da man mit einer Eigentumswohnung nicht nur die Wohnung an sich kauft, sondern auch Teil einer Eigentümergemeinschaft mit allen Rechten und Pflichten wird, sollte das WEG zumindest in Grundzügen bekannt sein.

Wir haben die wichtigsten Punkte rund ums WEG für Sie zusammengestellt, sodass Sie sich schnell einen Überblick verschaffen können.

Das Wohnungseigentumsgesetz wurde 1951 eingeführt und enthält unter anderem die Bestimmungen zur Entstehung von Wohneigentum und zur Verwaltung sowie zur Aufteilung der Immobilie in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Zudem enthält es Vorschriften rund um die Wohnungseigentümerversammlung und die Beschlussfassungen, die dort getroffen werden.

Zum 1. Dezember 2020 ist eine Reform des Wohnungseigentumsgesetzes in Kraft getreten, die für Wohnungseigentümer und Verwalter umfassende Veränderungen mit sich gebracht hat. Der Titel des Gesetzes lautet offiziell „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften“.

Im ersten Abschnitt des WEG wird die Begründung des Wohnungseigentums definiert. Die gesetzlichen Vorgaben bilden die Grundlage für die Zuweisung eines eigenen Grundbuchblatts für jeden Miteigentumsanteil durch das Grundbuchamt. Der zweite Abschnitt des WEG betrifft die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und regelt in den Paragrafen 13, 14 und 16 WEG deren Rechte und Pflichten sowie die Nutzung und Kostenaufteilung. Der dritte Abschnitt betrifft die Verwaltung. So werden etwa in Paragraf 27 WEG die Aufgaben des WEG-Verwalters definiert. Die vier folgenden Abschnitte sind für Wohnungskäufer weniger von Belang.

Da es immer wieder zu Streitigkeiten unter Eigentümern oder auch zwischen Eigentümern und Verwaltern kommt, gibt es zum reinen Gesetzestext zahlreiche Kommentare. Sie sollen Verwaltern und Anwälten die Arbeit erleichtern und richten sich weniger an Privatpersonen.

Gemäß Paragraf 8 WEG ist der Eigentümer eines Grundstückes berechtigt, dieses in mehrere Miteigentumsanteile aufzuteilen. Bei bebauten Grundstücken bedeutet dies, dass zum Beispiel ein Eigentümer eines Mehrfamilienhauses dieses in Eigentumswohnungen aufteilen und die Wohnungen einzeln verkaufen kann. Im Zuge der Aufteilung wird eine Teilungserklärung erstellt. Meist enthält sie auch die Gemeinschaftsordnung, in der die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander definiert werden. Dies ist aber nicht zwingend erforderlich. Fester Bestandteil ist hingegen grundsätzlich die Zuordnung der Gebäudebestandteile zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Das in Paragraf 5 WEG definierte Sondereigentum umfasst die Wohnung, die der Eigentümer ausschließlich selbst nutzt und für deren Instandhaltung er allein verantwortlich ist. Mit der WEG-Reform dürfen jetzt auch Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen zum Sondereigentum gerechnet werden. Bisher galt für sie nur ein Sondernutzungsrecht.

Das in Paragraf 1 Absatz 5 WEG definierte Gemeinschaftseigentum – etwa das Treppenhaus - hingegen steht allen Eigentümern zur Nutzung zur Verfügung, die darum auch gemeinsam für die Instandhaltung aufkommen müssen. In welcher Höhe sie sich an den Kosten beteiligen müssen, ergibt sich aus dem jeweiligen Miteigentumsanteil der Eigentümer, der ebenfalls in der Teilungserklärung aufgeführt ist. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten aber auch eine abweichende Verteilung beschließen (§16, Abs. 2 WEG).

Darüber hinaus ist darin auch festgehalten, für welches Sondereigentum Sondernutzungsrechte eingeräumt werden. Das kann beispielsweise ein bestimmter Abstellraum pro Wohnung oder die Nutzung von Gartenflächen sein.

Die Teilung gemäß WEG ist übrigens nicht mit der sogenannten Realteilung zu verwechseln, bei der ein Grundstück in zwei rechtlich eigenständige Grundstücke mit jeweils eigenem Grundbuchblatt aufgeteilt wird und somit auch kein Teileigentum begründet wird. Rechtliche Grundlage für die Realteilung ist Paragraf 19 Absatz 1 BaugGB (Baugesetzbuch).

Gemäß Paragraf 20 WEG muss die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Verwalter bestellen. Dieser beruft unter anderem die Wohnungseigentümerversammlungen ein und setzt die dort beschlossenen Maßnahmen um. Die Tätigkeiten des Verwalters lassen sich nach Angaben des DDIV (Dachverband Deutscher Immobilienverwalter) in vier Bereiche unterteilen:

• Kaufmännische Aufgaben: Zu diesem Tätigkeitsbereich gehört unter anderem die Hausgeldabrechnung und die Ermittlung und das Einbringen von Beschlüssen für Sonderumlagen, falls die Instandhaltungsrücklage für Sanierungsmaßnahmen nicht ausreicht. Auch beim Wohnungsverkauf wirkt er mit, da die Teilungserklärung häufig die Verwalterzustimmung für einen Eigentümerwechsel vorsieht. Ist dies laut Teilungserklärung vorgesehen, kann der Notar den Kaufvertrag nur beurkunden, wenn die Zustimmung vorliegt.

• Rechtliche Aufgaben: Verwalter müssen eine Vielzahl rechtlicher Aufgaben übernehmen, beispielsweise den Abschluss und die Prüfung von Verträgen sowie die rechtliche Vertretung der Eigentümergemeinschaft. Zudem sorgt der Verwalter dafür, dass alle rechtlichen Aspekte – etwa hinsichtlich der Landesbauordnung – beachtet werden. Dazu gehört beispielsweise das Einhalten der Brandschutzvorschriften.

• Organisation: Der Verwalter wickelt unter anderem die Korrespondenz mit allen Eigentümern und Mietern vermieteter Eigentumswohnungen ab. Auch für die Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung ist er zuständig, das Protokoll der Eigentümerversammlung wird ebenfalls von ihm erstellt.

• Technische Aufgaben: Zu diesem Aufgabenfeld gehören unter anderem die Planung und Vergabe von Instandhaltungsarbeiten sowie die das Erfassen von Verbrauchswerten wie Heizung und Strom.

Zwar hat die Überarbeitung des Wohnungseigentumsgesetzes zum 1. Dezember 2020 nicht den zuvor vielfach geforderten Sachkundenachweis für gewerbliche Verwalter mit sich gebracht, jeder Wohnungseigentümer hat aber das Recht, die Bestellung eines sogenannten zertifizierten Verwalters zu fordern. Ein Verwalter gilt als „zertifiziert“, wenn er vor einer Industrie- und Handelskammer nachgewiesen hat, dass er die für seine Arbeit erforderlichen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse besitzt. Die genauen Einzelheiten dieser Zertifizierung müssen noch festgelegt werden, weshalb ein zertifizierter Verwalter erst zwei Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform, also 2022, eingefordert werden kann.

Bei den Verwaltungsaufgaben wird der Verwalter zudem vom Verwaltungsbeirat unterstützt, sofern dies von den Eigentümern gewünscht wird. Details hierzu regelt Paragraf 29 WEG. Der Beirat setzt sich aus Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft zusammen, andere Personen sind nur dann zulässig, wenn die Gemeinschaftsordnung dies erlaubt oder wenn sich die Eigentümer per Mehrheitsbeschluss dafür entscheiden. Der Verwaltungsbeirat dient als Vermittler zwischen Eigentümern und Verwalter und übt diese Tätigkeit ehrenamtlich aus. Er prüft unter anderem die Finanzen - etwa die Jahresabrechnungen – oder die korrekte Buchung von Rechnungsbeträgen. Der Verwaltungsbeirat muss je nach Teilungserklärung auch das Protokoll der Eigentümerversammlung zwingend unterzeichnen, damit es rechtswirksam wird. Der Beirat hat außerdem die Funktion, den Verwalter in seiner Tätigkeit zu überwachen. 

Rund um das WEG kommt es immer wieder zu Streitfällen, die immer wieder ähnliche Fragen aufwerfen. Wir haben drei der wichtigsten Fragen zusammengestellt:

• Sind Fenster und Türen Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften sind Fenster ein Streitfall, weil vielfach unklar ist, wer die Kosten wofür zu tragen hat. Gemäß WEG sind Fenster zwar ausnahmslos dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen, wonach die Kosten für die Instandhaltung auf die Eigentümergemeinschaft umzulegen sind. Je nach Teilungserklärung kann hiervon abweichend jedoch vorgegeben werden, dass die Instandhaltung und Pflege – und damit auch die hierfür anfallenden Kosten - trotzdem dem jeweiligen Nutzer zugeordnet werden. In diesen Fällen ist dann jeweils der Eigentümer für die Instandhaltung der Fenster in seinem Sondereigentum zuständig.

Hier gilt es allerdings zu differenzieren: Da die Fenster auch Bestandteil der Fassade sind, können sie nicht einfach eigenmächtig ausgetauscht oder in einer anderen Farbe gestrichen werden. Vielfach ist es in der Teilungserklärung so geregelt, dass der Eigentümer jeweils für die Pflege der Innenseite der Fensterrahmen zuständig ist und diese regelmäßig streichen muss. Die Instandhaltung der Außenseite hingegen ist Sache der Eigentümergemeinschaft im Ganzen. Bei Türen gilt es wiederum zu unterscheiden, wo diese sich befinden: Die Hauseingangstür gehört zum Gemeinschaftseigentum, Wohnungseingangstüren ebenso. Die Innentüren hingegen zählen zum Sondereigentum.

• Sondernutzungsrecht für den Garten – wer darf ihn nutzen?

Hinsichtlich der Nutzung von Gartenflächen und/oder Terrassen durch Eigentümer kommt es ebenfalls häufig zu Streitfällen. Auch wenn bislang vielleicht niemand etwas gegen die ausschließliche Nutzung von Gartenflächen durch die Erdgeschossbewohner hatte: Eine Garantie dafür, dass auch weiterhin keine Probleme auftreten, gibt es nicht. Ändern Miteigentümer ihre Meinung oder zieht ein neuer Eigentümer ein, der sich gegen die Nutzung sperrt, ist Streit vorprogrammiert.

Rechtliche Sicherheit für die ausschließliche Nutzung solcher Gemeinschaftsflächen gibt es nur über ein fest dem Sondereigentum zugewiesenes Sondernutzungsrecht. Dieses sichert dem jeweils Berechtigten die alleinige Nutzung von Gemeinschaftseigentum zu. Typische Beispiele sind Kellerräume oder Terrassen und Gartenflächen vor den Erdgeschosswohnungen. Mit dem Kauf des Sondereigentums erwirbt man in diesen Fällen automatisch das ausschließliche Nutzungsrecht an diesen Gemeinschaftsflächen mit. Eigentümer, insbesondere die von Erdgeschosswohnungen, sollten allerdings beachten, dass diese Regelungen lediglich vor dem Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentumsgesetzes gültig waren. Die Reform sieht vor, dass nun auch Freiflächen wie Gärten, Terrassen oder Stellplätze Sondereigentum sein können. Hier sollte man sich umfassend informieren, welche Änderungen der Eigentumsverhältnisse möglich sind.  

Für die im Zusammenhang mit dem Sondernutzungsrecht entstehenden Kosten – etwa für die Gartenpflege – gilt nach wie vor, dass üblicherweise der jeweilige Eigentümer zuständig ist.

• Gemeinschaftseigentum: Wer darf was nutzen?

Grundsätzlich sieht das WEG vor, dass jeder Wohnungseigentümer das Gemeinschaftseigentum nutzen darf. Soll das Nutzungsrecht einzelnen Eigentümern zugesprochen werden, muss diese Gebrauchsregelung durch die Zuweisung eines Sondernutzungsrechts zum betreffenden Sondereigentum geändert werden. Hierzu ist die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich. Im Idealfall sind mögliche strittige Teile des Gemeinschaftseigentums wie zum Beispiel Garagenstellplätze, Terrassen oder Abstellräume bereits in der Teilungserklärung bestimmten Nutzern zugeordnet, dies erspart künftige Streitfälle.