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Wohnungspreise Deutschland | Aktuelle Entwicklung
Die Wohnungspreise waren 2022 weiterhin im Höhenflug. Von München über Berlin bis hin zu den günstigeren Regionen in Ostdeutschland sind die Immobilienpreise gestiegen. Wir geben einen Überblick über die bisherige Wohnungspreisentwicklung und erklären, welche Faktoren die Wohnungspreise beeinflussen.
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Das Wichtigste in Kürze
- Die Wohnungspreise sind 2022 in Deutschland wie in den vergangenen Jahren weiter gestiegen.
- Vor allem die Metropolen sind von den Steigerungen betroffen, die Preise dort legten in den vergangenen fünf Jahren um fast 75 Prozent zu.
- Auch neu gebaute Wohnungen sind im vergangenen Quartal deutlich teurer geworden, die Angebotspreise erreichen im Schnitt 3.744 Euro pro Quadratmeter.
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1. Wie hoch sind die Wohnungspreise in Deutschland?
Eine Eigentumswohnung im Bestand ist im 3. Quartal 2021 im bundesdeutschen Durchschnitt für 2.513 Euro pro Quadratmeter zum Verkauf angeboten worden. Gegenüber dem Vorquartal ist das eine Preissteigerung von 4,2 Prozent. Bei neugebauten Eigentumswohnungen waren die Steigerungen noch auffälliger: Vom 2. zum 3. Quartal 2021 legten die Wohnungspreise (Angebotspreise) um 4,7 Prozent zu und erreichten im Durchschnitt 3.744 Euro pro Quadratmeter. (Quelle: ImmoScout24 Wohnbarometer)
immoverkauf24 Info: Angebotspreise & tatsächliche Verkaufspreise
Bei Angebotspreisen von Immobilien, wie man sie auf den Immobilienportalen findet, handelt es sich um die gewünschten Kaufpreise der Eigentümer. Diese Preise liegen deshalb in der Regel höher als die tatsächlichen Verkaufspreise, wie sie in den Immobilienmarktberichten der Gutachterausschüsse verzeichnet sind. Bei Immobilienkauf und Immobilienverkauf sollten Eigentümer und Interessenten die tatsächlichen Verkaufspreise als Referenz nehmen, da diese nicht verzerrt und als Vergleich belastbar sind.
Zu beachten ist dabei, dass die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen je nach Region in Deutschland sehr stark variieren. Besonders drastische Preissteigerungen sind in den sieben größten Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf zu beobachten. Laut Statistischem Bundesamt (DESTATIS) haben sich dort die Wohnungspreise im 2. Quartal 2021 um durchschnittlich 12,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal erhöht. Geht man ins selbe Quartal des Jahres 2016 zurück, haben die Preise sogar um 63 Prozent zugelegt. Wer damals beispielsweise eine Eigentumswohnung für 200.000 Euro erworben hat, könnte sie heute für 326.000 Euro verkaufen.
Entwicklung der Wohnungspreise in den sieben größten Metropolen
| STADT | Quadratmeterpreis in € Vorjahr | Quadratmeterpreis in € aktuell | Preisentwicklung seit Vorjahr |
| Berlin | 3.471 | 3.800 | +9,5% |
| Hamburg | 4.230 | 4.846 | +14,6% |
| München | 7.459 | 8.336 | +11,8% |
| Köln | 3.521 | 3.923 | +11,4% |
| Frankfurt | 4.547 | 4.998 | +9,9% |
| Stuttgart | 4.639 | 5.099 | +9,9% |
| Düsseldorf | 3.818 | 4.263 | +11,7% |
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2. Wohnungspreise in Deutschland – Städte und Regionen im Vergleich
Wohnungspreise in den Metropolen
Der DESTATIS-Preisindex für Eigentumswohnungen zeigt, dass die Wohnungspreise besonders in den sieben größten Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen sind. Im 2. Quartal 2021 zogen sie um durchschnittlich 12,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal an – im Jahr 2020 hatte die Steigerung lediglich 6,1 Prozent betragen. Die anhaltende Attraktivität der Großstädte zeigt sich hier mehr als deutlich. Im 2. Quartal 2019 hatte die Steigerungsrate 7,9 Prozent betragen, und im 2. Quartal 2018 lag sie bei 11 Prozent. Seit 2015 haben die Wohnungspreise bundesweit um fast 75 Prozent zugelegt.
Wohnungspreise in Großstädten (ohne Metropolen)
Die Wohnungspreise in kreisfreien Großstädten, darunter etwa Essen, Bremen, Hannover, Leipzig, Dresden oder Nürnberg, sind im 2. Quartal 2021 im Vergleich zum Vorjahr im Schnitt um 10,5 Prozent gestiegen. Seit 2015 verteuerten sich Eigentumswohnungen hier durchschnittlich um 52,6 Prozent.
Wohnungspreise in städtischen Kreisen
Wohnungspreise in städtischen Kreisen wie etwa die Regionen um Münster, Wiesbaden oder Stuttgart verteuerten sich 2021 im Schnitt um 9,3 Prozent. Seit 2015 stiegen die Preise dort um mehr als 40 Prozent (Preisindex 2. Quartal 2021: 141,1 Punkte). Städtische Kreise zeichnen sich dadurch aus, dass ein Bevölkerungsanteil von mind. 50 Prozent in Groß- und Mittelstädten lebt und es eine Einwohnerdichte von mind. 150 Einwohnern pro Quadratkilometer gibt. Das trifft etwa auf fast alle Regionen in Nordrhein-Westfalen zu, auf die südliche Hälfte von Hessen sowie auf den Großteil von Baden-Württemberg.
Wohnungspreise in ländlichen Kreisen
Auch in ländlichen Kreisen stiegen die Preise von Eigentumswohnungen im 2. Quartal 2021: In dichter besiedelten ländlichen Gebieten um 8,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, seit 2015 im Schnitt um 47,6 Prozent. In dünn besiedelten Gebieten lagen die Wohnungspreise 2021 9,2 Prozent höher als im Vorjahr, seit 2015 stiegen sie hier durchschnittlich um rund 47 Prozent.
Die Wohnungspreise der einzelnen Städte finden Sie hier:
3. Lage, Ausstattung & Co.: Welche Faktoren beeinflussen die Wohnungspreise?
Maßgeblich für die Quadratmeterpreise von Eigentumswohnungen ist vor allem die Lage des Objekts: Ist sie begehrt, treffen viele Interessenten auf ein begrenztes Angebot und die Verkäufer können höhere Wohnungspreise durchsetzen. Das spiegelt sich auch in den Grundstückspreisen wieder. Generell gilt zwar, dass die Kaufpreise vor allem in den Metropolen stark gestiegen sind, doch innerhalb der Städte fallen die Wohnungspreise sehr unterschiedlich aus: In Hamburg etwa werden für Neubauwohnungen mit 50 Quadratmetern Wohnfläche in preiswerten Stadtteilen wie Billstedt durchschnittlich rund 120.000 Euro ausgerufen, in gefragten Nobelvierteln wie Uhlenhorst kann eine Wohnung dieser Größe auch gut und gerne 500.000 Euro und mehr kosten.
Neben der Lage haben auch folgende Faktoren Einfluss auf den Wohnungspreis:
- Baujahr
- Zustand der Wohnung und der gesamten Immobilie
- Wohnfläche
- Ausstattung
- Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, z. B. für seniorengerechtes Wohnen
Am teuersten sind zumeist Neubauwohnungen im Erstbezug. Allerdings kommen auf Wohnungskäufer – gute Bauqualität vorausgesetzt – in den ersten Jahren zunächst keine Sanierungskosten zu.
4. Wie wirken Marktentwicklung und Zinsniveau auf die Wohnungspreise?
- Bauzinsen:
Die seit Jahren währende und Corona-bedingt weiter anhaltende Niedrigzinsphase macht den Immobilienkauf prinzipiell attraktiv: Für Selbstnutzer, weil sie eine günstige Baufinanzierung ermöglichen. Für private und institutionelle Anleger sind zudem andere Anlageformen wegen mangelnder Rendite weitegehend unattraktiv. Die dadurch erhöhte Nachfrage lässt die Wohnungspreise in die Höhe steigen. Würden die Bauzinsen deutlich steigen, würde das hingegen die Nachfrage senken und auch die Preise dämpfen.
- Zuzug in Städte:
In fast allen Großstädten Deutschlands stiegen in den vergangenen Jahren die Einwohnerzahlen, während sie in Gesamtdeutschland stagnierten. Gründe für die (Re)Urbanisierung sind Zuwanderung, aber vor allem auch Binnenwanderung, aufgrund besserer Berufsperspektiven in urbanen Gebieten. Auch das treibt die Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen - dessen Bestand sehr viel langsamer wächst als die Nachfrage - und damit die Immobilienpreise nach oben.
- Konjunktur:
Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland ist ein wichtiger Faktor für die Entwicklung der Wohnungspreise in Deutschland. Im Jahr 2021 wird das Bruttoinlandsprodukt (BIP) in Deutschland laut einer Prognose des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung um 2,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr steigen. Was das Jahr 2022 betrifft, wird bisher ein Wirtschaftswachstum von 4,9 Prozent vorausgesagt.
Wohnungen bieten sich in Zeiten niedriger Zinsen nicht nur für die Eigennutzung, sondern auch als Kapitalanlage an: Zum einen lassen sie sich über günstige Wohnungskredite finanzieren, zum anderen gelten sie als inflationssichere Alternative für Anleger, die eine risikoarme Geldanlage suchen. Beides hat in den letzten Jahren zu einem Boom auf dem Wohnimmobilienmarkt geführt. Für den Wohnungsverkauf eine hervorragende Ausgangssituation, denn es lassen sich sehr gute Preise erzielen.
Hinzu kommt: In der Regel wohnen Eigentümer langfristig günstiger als Mieter, da sie nach und nach Kapital aufbauen. Daher lohnt sich der Wohnungskauf auch bei hohen Wohnungspreisen, sofern Qualität und Lage der Immobilie stimmen. Ob Kauf oder Miete vorteilhafter sind, lässt sich anhand des kostenlosen Mietrechners von immoverkauf24 einfach ermitteln.