Scheidung & Haus: Das gilt es beim Hausverkauf nach Trennung zu beachten

Heutzutage lässt sich statistisch gesehen jedes dritte Ehepaar scheiden. Spätestens bei der Sichtung der Vermögensverhältnisse stellt sich dann bei Eigentümern die Frage, was mit dem gemeinsamen Haus nach der Scheidung passieren soll. Wir stellen Ihnen verschiedene Möglichkeiten der Immobilienteilung vor und beleuchten finanzielle, steuerliche und emotionale Vor- und Nachteile der Vorgehensweisen.

Das gemeinsame Haus bildet einen erheblichen Vermögenswert in der ehelichen Gemeinschaft. Bei einer Scheidung wird dieser in der Regel zwischen den Ex-Partnern aufgeteilt. Die vor der Heirat getroffene Vermögensvereinbarung entscheidet jetzt über die finanziellen Ansprüche, die jeder von ihnen geltend machen kann. So sieht die Gütertrennung nach einer Scheidung bei einer Gütergemeinschaft anders aus als bei einer Zugewinngemeinschaft. Doch worum handelt es sich dabei?

Gütergemeinschaft: Vermögenswerte fließen zusammen

Als „Güterstand“ bezeichnet man vor dem Gesetz das einzelne Vermögen der Eheleute. Im Falle einer Gütergemeinschaft fließen beide Vermögen zu einem Gesamtvermögen (Gesamtgut) zusammen. Zu diesem gehören auch Immobilien wie eine Eigentumswohnung oder ein Haus, die in die Ehe mit eingebracht wurden. Den Gegensatz zu einer Gütergemeinschaft bildet die sogenannte „Zugewinngemeinschaft“.

Bilden Eheleute eine Zugewinngemeinschaft, verfügen sie nicht über ein gemeinsames Vermögen, sondern verwalten ihre finanziellen Mittel und andere Vermögenswerte separat voneinander. Beide bleiben also alleinige Eigentümer ihres persönlichen Besitzes und können für Schulden des anderen nicht haftbar gemacht werden.

Im Falle einer Scheidung wird bei einer Zugewinngemeinschaft das Eigentum, das die Partner mit in die Ehe gebracht haben, nicht angetastet. Lediglich das Vermögen, das während der Ehejahre von beiden erwirtschaftet worden ist – dabei handelt es sich um den sogenannten „Zugewinn“ -, wird zu gleichen Teilen zwischen den Eheleuten aufgeteilt. Sofern das Paar sich vor der Trennung ein gemeinsames Haus gekauft hat, fließt auch das in die Masse ein, die als Zugewinn gilt.

Um die Höhe des Zugewinnausgleichs zu berechnen, wird das Vermögen, das beide Partner während der Ehe hinzugewonnen haben, miteinander verglichen. Hat eine der Parteien einen höheren Zugewinn erzielt, muss diese die Hälfte des Überschusses an den Partner auszahlen. Das regelt das Bürgerliche Gesetzbuch im §1363. Mit der Scheidung endet auch die Zugewinngemeinschaft.

Hausverkauf ohne Ehevertrag

Wenn Sie und Ihr Ehepartner keinen Ehevertrag aufgesetzt haben, der andere Vereinbarungen festhält, greifen im Fall einer Scheidung beim Hausverkauf automatisch die gesetzlichen Vorgaben für eine sogenannte Bruchteilsgemeinschaft. Diese sehen vor, dass der Wert der gemeinsamen Immobilie zwischen beiden Parteien zu gleichen Teilen aufgeteilt werden muss.

Ein Verkauf des Hauses ist bei einer Scheidung die einfachste Methode, um das in der Immobilie gebundene Vermögen in teilbares Geld umzuwandeln. Möchte einer hingegen in der Immobilie wohnen bleiben, muss er die Hälfte des Gegenwertes an den Ex-Partner auszahlen. Wie hoch der aktuelle Verkehrswert des Hauses liegt, ermittelt ein Sachverständiger im Rahmen eines Wertgutachtens. Einen groben Richtwert über den Verkaufswert Ihres Hauses liefert Ihnen auch unsere schnelle und kostenlose Immobilienbewertung.

Hausverkauf mit Ehevertrag

Ein Ehevertrag regelt detailliert, wie verheiratete Paare im Falle einer Scheidung das Vermögen aufteilen. Ein gemeinsam finanziertes Haus bildet mit hoher Wahrscheinlichkeit den größten Vermögenswert. Daher sollte der Ehevertrag vor allem folgende Punkte klären:

• Soll das Haus bei einer Scheidung verkauft werden oder bleibt eine Partei in ihm wohnen?
• Welche Ausgleichszahlungen werden an den Ex-Partner gezahlt, der das Haus verlässt?
• Wie wird mit gemeinsamen Krediten für die Hausfinanzierung umgegangen?
• Gibt es eine Gütertrennung, die das Haus umfasst?

Eine solche Vereinbarung muss nicht zwingend vor der Eheschließung stattfinden. Sie kann auch nachträglich im Rahmen einer sogenannten „Scheidungsfolgenvereinbarung“ festgelegt werden. Dann gelten nicht mehr die gesetzlichen Regeln der Zugewinngemeinschaft, sondern Ihre individuell in der Scheidungsfolgenvereinbarung festgehaltenen Vorgaben. Diese können beispielsweise beinhalten, dass ein Ehepartner die Immobilie nach der Scheidung behält und den anderen Partner durch eine monatliche Ausgleichszahlung entschädigt.

Wohnrecht überdauert Scheidung

Eine Scheidung allein regelt nicht das Wohnrecht im gemeinsamen Haus. Bei einer Trennung kommt es oftmals zu Streitigkeiten, wer in der Immobilie wohnen bleiben kann oder ob das Objekt verkauft werden soll. Diese Auseinandersetzungen erübrigen sich, wenn ein Wohnrecht oder eine Nutzungsreglung vorliegt.

In manchen Fällen besitzt ein Ehepartner das Wohnrecht in einer Immobilie. Dieses muss von dem (Mit)eigentümer eingeräumt und notariell beurkundet im Grundbuch eingetragen sein. Genießen Sie in dem betreffenden Haus ein Wohnrecht, gilt das auch über den Scheidungsfall hinaus. Das dingliche (also im Grundbuch eingetragene) Wohnrecht hält das Bürgerliche Gesetzbuch, kurz BGB, im §1093 fest.

Nutzungsentschädigung für mietfreies Wohnen

Wenn einer der Eheleute in dem gemeinsamen Haus wohnen bleibt, hat der andere Anspruch auf eine sogenannte „Nutzungsentschädigung“; schließlich überlässt dieser dem Ex-Partner die Immobilie für die Nutzung – ihm entsteht dadurch ein finanzieller Nachteil. Der im gemeinsamen Wohnhaus verbleibende Ehepartner zieht hingegen einen Vorteil aus der Ehe, indem er die gemeinsame Immobilie allein und mietfrei bewohnt. Diese monetäre Schieflage gleicht die Nutzungsentschädigung aus. Die Höhe der Entschädigung orientiert sich an den Kosten, die beim Anmieten des Objektes entstehen würden. Der örtliche Mietpreisspiegel gibt Auskunft über das aktuelle Mietpreisniveau vergleichbarer Objekte in der Region. Er dient als Grundlage, um die Höhe der Nutzungsentschädigung festzulegen.

Bestehen beide Eheleute darauf, nach der Scheidung in dem gemeinsamen Haus wohnen zu bleiben, kann ein Familiengericht ein faires Urteil fällen.

Scheidungskosten steigen mit Wert der Immobilie

Geht es bei einem Scheidungsverfahren vor Gericht um eine Immobilie, wird es schnell teuer. Denn: Zu den Kosten des Verfahrens schlägt das Gericht zwei bis fünf Prozent des Privatvermögens auf – und zu diesem zählt auch das Haus. Zwar sieht das Gericht einen Freibetrag zwischen 15.000 und 60.000 Euro vor, eine Immobilie übersteigt diesen Wert jedoch bei Weitem. Verhandeln Sie bei der Scheidung über das Haus als Vermögenswert, treibt dieses die Kosten also spürbar nach oben. Das gilt auch für die Anwaltskosten. Ebenso wie die Gerichtskosten orientiert sich die Höhe des geforderten Honorars an dem Verfahrenswert. Für das Begleichen der Gerichtskosten sind beide Scheidungsparteien zu gleichen Teilen verantwortlich. Sofern jede einen eigenen Anwalt beschäftigt, fällt dessen Honorar in die Verantwortung des jeweiligen Auftraggebers.

Muss das Gericht im Rahmen des Scheidungsprozesses weitere Fragen wie Nutzungsregelung oder Wohnrecht juristisch klären, gelten diese zusätzlichen Streitthemen als sogenannte „Folgesache“ – sie treten „in Folge“ der Scheidung auf. Dadurch entstehen weitere Kosten. Wenn Sie bei Ihrer Scheidung die Ansprüche an das gemeinsame Haus von einem Gericht klären lassen, müssen Sie also mit hohen Kosten und finanziellen Einbußen für beide Ex-Partner rechnen.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie Sie den gemeinsamen Immobilienbesitz auch ohne juristische Unterstützung aufteilen können. Dazu gehören:

Verkauf des Hauses: Auszahlung eines Ehepartners nach der Scheidung

Wenn eine Partei in dem gemeinsamen Haus wohnen bleiben möchte, muss diese dem Ehepartner die Hälfte des Immobilienwertes auszahlen. Dieser Wert gleicht dem aktuellen Marktwert – also der Summe, die die Immobilie aktuell bei einem Verkauf erzielen würde. Wie hoch dieser ausfällt, ermittelt ein Sachverständiger anhand eines Wertgutachtens. Einen ersten Anhaltspunkt liefert Ihnen auch unsere kostenlose Online-Immobilienbewertung. Eine mögliche Restschuld eines gemeinsamen Baukredits wird von dem Marktwert abgezogen. Die verbleibende Summe wird durch zwei geteilt. Das Ergebnis ist die Summe, die dem Partner, der aus dem Haus ausgezogen ist, bei einer Scheidung als Auszahlung zusteht.

Gemeinsamer Hausverkauf

Besonders einfach lässt sich der Gegenwert einer Immobilie aufteilen, indem Sie diese gemeinsam mit Ihrem Ehepartner verkaufen und die Summe zu gleichen Teilen aufteilen. Diese Methode ist besonders fair, da der erzielte Verkaufspreis keiner Kalkulation oder Schätzung unterliegt, wie es bei einer Verkehrswertermittlung der Fall ist, sondern einem realen Erlös. Dadurch können zusätzliche Streitigkeiten vermieden werden.

Als Nachteil kann sich der Verkaufszeitpunkt herauskristallisieren. Da beide Parteien in der Regel mit dem Erlös durch den Hausverkauf ihr neues Leben mitfinanzieren möchten, entsteht zeitlichen Druck. Doch die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt schwankt und mit ihr die Verkaufspreise. Verkaufen Sie Ihre Immobilie zu einem ungünstigen Zeitpunkt, verzeichnen Sie finanzielle Einbußen. Wie viel Ihr Haus aktuell ungefähr wert ist, ermitteln Sie mithilfe unseres kostenlosen Immobilienwertrechners in kurzer Zeit.

Realteilung des Hauses

Eine weitere Möglichkeit nach der Scheidung das Haus aufzuteilen, ist die sogenannte „Realteilung“. Diese sieht vor, dass beide Parteien eine Hälfte des Hauses sowie des Grundstücks behalten. Es wird dann zu gleichen Teilen zwischen den Eheleuten aufgeteilt und in zwei baulich voneinander getrennte Bereiche umgewandelt. Voraussetzung dafür ist, dass beide Ex-Partner eine notariell beglaubigte Teilungserklärung unterschreiben und die Architektur des Gebäudes den Umbau ermöglicht. Beide Ex-Partner erhalten dann das Wohnrecht für einen der beiden Teile. Dabei steht es ihnen offen, ob sie ihren Teil des Hauses vermieten oder selbst beziehen möchten.

Übertragung auf die Kinder

Einige Paare möchten das gemeinsame Haus bei einer Scheidung nicht veräußern, sondern es an die Kinder weitergeben. Diese Übertragung ist möglich, wenn die Kinder bereits volljährig sind. Andernfalls muss ein Vormundschaftsgericht der Überlassung an die Kinder zustimmen. Diese können dann entscheiden, ob sie die Immobilie verkaufen, vermieten oder den Eltern Wohnrechte einräumen möchten. Allerdings übertragen Sie mit der Immobilie auch alle Rechte und Pflichten an Ihre Kinder, die der Besitz einer Immobilie mit sich bringt.

Gemeinsames Wohnrecht im Haus nach der Scheidung

Wenn Sie Ihren Kindern die Immobilie übertragen haben und auch nach der Trennung von Ihrem Ex-Partner unter einem Dach in dem Haus leben möchten, können Ihre Kinder Ihnen ein gemeinsames Wohnrecht einräumen. Damit haben Sie das Recht, für einen festgelegten Zeitraum in der Immobilie zu bleiben. Weitere Rechte an dem gemeinsamen Haus geben Sie damit jedoch auf: Mit der notariell beglaubigten Besitzübertragung im Grundbuch, verlieren Sie jeglichen Anspruch an der Immobilie – es sei denn, es werden spezielle Klauseln in das Grundbuch aufgenommen, die anderes bestimmen.

Haus vermieten nach der Trennung

Auch eine Vermietung des gemeinsamen Hauses kann nach einer Scheidung klare finanzielle Verhältnisse schaffen. Die monatlichen Mieteinnahmen lassen sich problemlos aufteilen. Allerdings birgt diese Vorgehensweise ein hohes Konfliktpotenzial, da eine vermietete Immobilie viel Aufmerksamkeit und gelegentlichen finanziellen Aufwand bedeutet. So gehören Anliegen der Mieter, Sanierungsmaßnahmen sowie Überweisungen für Grundsteuer o.ä. zum Aufgabenspektrum eines Vermieters. Eine detaillierte Aufstellung von Rechten und Pflichten – ggf. mithilfe eines Anwalts – kann Auseinandersetzungen zwischen den Ex-Partnern vermeiden.

Teilungsversteigerung der Immobilie

Für den Fall, dass sich die Eheleute nicht einig werden, kann für einen erzwungenen Verkauf des gemeinsamen Hauses eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragt werden. Dabei reicht es aus, wenn nur ein Eigentümer den Antrag stellt. Der andere muss mit der Vorgehensweise nicht einverstanden sein, kann jedoch beim Amtsgericht ggf. Einspruch einlegen.

Bei einer Teilungsversteigerung wird die Immobilie öffentlich versteigert. Von dem Verkaufserlös werden zunächst die Kosten für Gericht und Sachverständigen beglichen und von der Restsumme ein Teilungsplan erstellt. Dieser Plan regelt die Aufteilung des Verkaufserlöses unter den Eheleuten.

Wirtschaftlich betrachtet ist eine Teilungsversteigerung nicht die optimale Lösung. Es entstehen durch das Verfahren zusätzliche Kosten; zudem fällt Verkaufserlös fast immer geringer aus als bei einem normalen Verkaufsprozess. Die Teilungsversteigerung, die auch als „Auseinandersetzungsversteigerung“ bezeichnet wird, ist daher das letzte und für alle Parteien ungünstigste Mittel, um das im Haus gebundene Vermögen bei einer Scheidung zu verflüssigen.

Bei einer Scheidung ändert sich in Bezug auf einen laufenden Immobilienkredit rechtlich gesehen erstmal nichts: Wenn Sie für die Finanzierung Ihres Hauses einen Kredit aufgenommen haben, bleiben die Zahlungsverpflichtungen trotz Scheidung oder Auszug eines Ehepartners dieselben wie davor. Da in der Regel beide Eheleute den Antrag für die Immobilienfinanzierung unterschreiben, müssen beide der Zahlungsverpflichtung nachkommen, bis der Kredit vollständigen abbezahlt ist.

Es ist jedoch möglich, dass einer der beiden Eheleute den gesamten Kredit übernimmt – beispielsweise wenn dieser in der Immobilie wohnen bleibt – und den Ehepartner anteilig den bereits abbezahlten Teil der Immobilie auszahlt. Die Bank muss jedoch einer Kreditübernahme zustimmen - und die führt eine erneute Bonitätsprüfung des Kreditnehmers durch. Beim Abschluss eines neuen Kreditvertrags, der den alten Kredit vorzeitig ablöst, fordert die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Eine weitere Möglichkeit ist der Verkauf des Hauses. Von der Verkaufssumme können Sie den Kredit abbezahlen und den Rest untereinander aufteilen. Allerdings muss die Bank der vorzeitigen Rückzahlung des Kredites zustimmen und auch hier wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

Was passiert mit dem Bausparvertrag?

Besteht ein gemeinsamer Bausparvertrag, erhalten beide Partner die Hälfte des eingezahlten Vermögens bzw. das angesparte Vermögen wird im Rahmen des Zugewinnausgleichs verrechnet. Voraussetzung dafür ist, dass beide als Inhaber des Bausparvertrages geführt sind. In diesem Fall kann ein Bausparvertrag nur dann aufgelöst werden, wenn beide Parteien der Auflösung zustimmen.

Eine frühzeitige Auflösung eines Bausparvertrags kostet jedoch Geld. Befinden Sie sich noch in der Ansparphase, berechnet Ihnen das Kreditunternehmen zwischen 0,1 und einem Prozent der Bausparsumme pro Monat, der bis zum Erreichen der Darlehensphase übrig ist.

Bei einer Scheidung kann der Verkauf des gemeinsamen Hauses sinnvoll sein. Allerdings gibt es aus steuerlicher Sicht einige Stolperfallen, denn Verkaufsgewinne sind auch bei privaten Immobiliengeschäften grundsätzlich steuerpflichtig. Hierbei müssen Sie zum einen die sogenannte „Spekulationssteuer“ und zum anderen die „Gewerbesteuer“ im Blick behalten.

So fällt bei einem Verkauf eines Hauses eine Spekulationssteuer nach § 23 EStG an, wenn zwischen An- und Verkauf weniger als zehn Jahre vergangen sind. Nach zehn Jahren ist die Frist abgelaufen und der Verkauf Ihres Hauses von dieser Steuer befreit. Mithilfe dieser Steuererhebung will die Regierung gewerbliche Spekulationsgeschäfte mit Wohnimmobilien verhindern.

Den Nettogewinn, den Sie beim Hausverkauf erzielen, müssen Sie zudem in Ihrer Einkommenssteuer in dem Bereich „Sonstige Einkünfte“ angeben. Wie hoch hier der Freibetrag ausfällt und wann der zusätzliche Gewinn durch den Hausverkauf Ihre Steuerschulden erhöhen, hängt von Ihrer individuellen finanziellen Situation ab.

Steuerliche Behandlung bei Übertragung

Wenn Ihr Ex-Partner Ihnen das gemeinsame Haus überträgt – also schenkt – berechnet Ihnen das Finanzamt eine Schenkungssteuer. Hier gibt es aber einen steuerlichen Freibetrag. Bei Schenkungen unter Eheleuten beläuft sich dieser auf 500.000 Euro. Übersteigt der Verkehrswert Ihrer Immobilie diese Summe nicht, entfällt die Schenkungssteuer. Liegt der Verkehrswert über 500.000 Euro, müssen Sie die Schenkung versteuern.

Bevor ein Scheidungsverfahren eingereicht werden kann, muss das Paar ein Trennungsjahr hinter sich bringen. Diese Trennungsphase erkennt das Gericht an, wenn beide Ex-Partner sich räumlich voneinander getrennt haben, also unterschiedliche Wohnungen bewohnen, oder das Paar noch im selben Haus wohnt, aber getrennt voneinander wirtschaften. Getrennt zu wirtschaften bedeutet unter anderem getrennt einzukaufen, zu kochen, zu essen und sich kein Schlafzimmer zu teilen. Diese Wohnsituation kann beispielsweise aus finanziellen Gründen oder aufgrund eines angespannten Wohnungsmarktes notwendig sein.

Wohnvorteil: Günstiger im Eigenheim wohnen als zur Miete

Verbleibt ein Ex-Partner nach der Trennung in dem gemeinsamen Haus, nimmt dieser einen Wohnvorteil – auch als „Wohnwert“ bezeichnet - in Anspruch. Dieser Wohnvorteil kommt dann zum Tragen, wenn der Ex-Partner in der gemeinsamen Immobilie günstiger wohnt als in einer vergleichbaren Mietimmobilie. Denn: In der eigenen Immobilie muss der Ex-Partner keine Miete an den ausgezogenen Ex-Partner zahlen, er muss jedoch alle Grundstückskosten und -lasten sowie Zinslasten alleine tragen. Diese Kosten werden von dem angenommenen Mietpreis für das gemeinsame Haus abgezogen. Liegt die Miete höher als die Grundstückskosten, bildet die Differenz zwischen beiden den Wohnwert. Dieser ist steuerpflichtig und muss bei der Steuererklärung angegeben werden.

Hausverkauf während der Trennung und nach der Scheidung

Wenn Sie Ihre Immobilie noch im selben Jahr verkaufen, in dem Sie aus dem gemeinsamen Haus ausgezogen sind, bleibt der Verkaufsgewinn steuerfrei. Nach dem Trennungsjahr und der rechtskräftigen Scheidung fallen hingegen Steuern an, da die „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ nicht mehr greift, wenn nur noch der Ex-Partner die gemeinsame Immobilie bewohnt.