Ferienhaus verkaufen: Alle Infos zu Bewertung, Vermarktung & Steuern

Die Bewertung eines Ferienhauses ist schwieriger als die Bewertung einer klassischen Wohnimmobilie, da die Nutzungsmöglichkeiten einer Ferienwohnung vielfältiger sind. Die Bewertung kann zum einen nach dem Ertragswertverfahren für Kapitalanleger erfolgen, die die Ferienimmobilie an Gäste vermieten möchten. Zum anderen kann die Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren durchgeführt werden, das sich eignen würde, wenn das Ferienhaus an private Nutzer verkauft wird. Die Schwierigkeit: Als Verkäufer möchten Sie den besten Preis erzielen und wissen nicht, wer letztendlich Ihr Ferienobjekt kaufen wird.

Haben Sie als Verkäufer die Ferienimmobilie erfolgreich vermietet, so bietet es sich an, neben einer Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren auch eine Einwertung nach dem Ertragswertverfahren durchzuführen. Können Sie keine eigenen Mieteinnahmen zur Berechnung heranziehen, so empfiehlt es sich, die Ferienwohnung durch einen in der Ferienregion aktiven und erfahrenen Immobilienmakler bewerten zu lassen. Makler kennen sich am Markt aus, sind vertraut mit den potenziell erzielbaren Mieteinnahmen und wissen, zu welchen Preisen in der letzten Zeit Ferienimmobilien in der Region verkauft wurden. Sie kennen nicht nur die auf Immobilienportalen veröffentlichten Angebotspreise, sondern auch die tatsächlich beurkundeten Verkaufspreise.

Bei der Immobilienvermarktung von Ferienhäusern sind einige Fallstricke zu beachten – schließlich leben die potenziellen Käufer in der Regel nicht in der Nähe der Immobilie, weshalb regionale Vermarktungskanäle weniger von Bedeutung sind als überregionale. Wer ein Ferienhaus in Deutschland verkaufen möchte, hat es noch einfacher als ein Verkäufer einer Auslandsimmobilie – denn hier gilt es erst einmal herauszufinden, auf welchen Kanälen Suchende sich über Kaufobjekte informieren.

Bei einem Verkauf im Inland sollten bei der Erstellung des Exposés die Besonderheiten eines Ferienhauses bzw. einer Ferienwohnung berücksichtigt werden:

• Besonderheit 1 – Der Energieausweis

Der Energieausweis muss bei jedem Immobilienverkauf an den Käufer ausgehändigt werden. Schon bei der Vermarktung spielt er eine Rolle, da er wichtiges Element des Exposés ist. Es gibt jedoch Ausnahmen, in denen kein Energieausweis benötigt wird, die besonders Ferienimmobilien betreffen können.

Es wird kein Energieausweis benötigt, wenn

• die Immobilie weniger als vier Monate im Jahr genutzt wird
• Häuser weniger als 50 qm Nutzfläche haben
• es sich bei der Immobilie um ein Baudenkmal handelt

• Besonderheit 2 – Nutzungsmöglichkeiten

Bei Ferienhäusern spielt die Baunutzungsverordnung eine besonders große Rolle, denn sie legt fest, wie ein Gebiet genutzt werden darf.

• Mischgebiete

Auf gemischt genutzten Flächen ist in den meisten Fällen eine Mischung von festen Wohnsitzen, selbst genutzten Ferienobjekten und vermieteten Ferienimmobilien möglich. Sie ermöglichen es dem Käufer, einen festen oder zweiten Wohnsitz hier anzumelden und die Immobilie selbst zu nutzen sowie diese an Feriengäste zu vermieten.

• Wohngebiete

• Reine Wohngebiete werden von vielen Gemeinden in touristisch attraktiven Regionen besonders geschützt, sie sollen der einheimischen Bevölkerung als fester Wohnsitz dienen und nicht zur Ferienvermietung zweckentfremdet werden. Objekte in solchen Gebieten kommen nur für Käufer infrage, die ihre Ferienimmobilie nicht vermieten wollen.  
• In besonderen Wohngebieten sind auch vermietete Ferienimmobilien als sonstige Gewerbebetriebe zulässig.
• In allgemeinen Wohngebieten kann die Ferienvermietung durch eine Ausnahme genehmigt werden. 

Wer eine Ferienimmobilie in einem Wohngebiet verkauft, sollte also bei der Vermarktung genau beachten, ob er diese als an Feriengäste vermietbare Immobilie vermarktet oder die Nutzungsmöglichkeiten besser nicht in der Objektbeschreibung aufführt, um falsche Aussagen zu vermeiden. Auch wenn eine Gemeinde eine nicht rechtmäßige Nutzung lange Zeit geduldet hat, kann es sein, dass es bei einem Eigentümerwechsel zu Problemen kommt.  

• Sondergebiet (Erholung) 

Bei Ferienwohnungen in „Sondergebieten, die der Erholung dienen“, muss beachtet werden, dass in der Regel kein dauerhafter Wohnsitz möglich ist. Sie eignen sich also nicht für Interessenten, die hier ihren ersten Wohnsitz anmelden wollen und dürfen nicht ganzjährig genutzt werden. Zahlreiche Gemeinden dulden die illegale Nutzung zwar, doch sie ist keinesfalls rechtssicher. Dies sollte bei der Vermarktung beachtet werden.

Sie möchten ein Ferienhaus verkaufen und wissen nicht, welche Zielgruppe Sie ansprechen sollten und welche Nutzung Ihrer Immobilie erlaubt ist? Gern empfehlen wir Ihnen einen erfahrenen Immobilienmakler in der Region Ihrer Ferienwohnung, der Sie bzgl. der Vermarktung berät.

Beim Verkauf eines Erstwohnsitzes ist der Verkaufsgewinn, sofern die Wohnung nie vermietet und nur selbst bewohnt wurde, von der Spekulationssteuer befreit. Das gilt auch für ausschließlich selbst genutzte Ferienimmobilien! Eine Ausnahme gibt es auch, wenn die Ferienwohnung im Jahr des Verkaufs sowie den beiden Jahren davor ausschließlich selbst genutzt und nicht vermietet wurde.    

Wurde die Ferienimmobilie jedoch an Gäste vermietet, so gilt die zehnjährige Spekulationsfrist. Erst zehn Jahre nach dem Datum, an dem der Kaufvertrag beurkundet wurde, kann die Immobilie steuerfrei verkauft werden. Andernfalls muss der Verkaufsgewinn mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz versteuert werden.

Eine Besonderheit stellt außerdem der Verkauf einer Ferienimmobilie im Ausland dar. Bitte kontaktieren Sie vor dem Verkauf Ihres Ferienhauses Ihren Steuerberater!

Gerade bei Ferienimmobilien ist die Beauftragung eines Immobilienmaklers häufig die beste Lösung, um einen reibungslosen und sicheren Verkauf zu gewähren.

Folgende Punkte sprechen für den Verkauf mit Makler:

• Ferienwohnungen sind aufgrund der diversen Zielgruppe und der zum Teil vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten schwer einzuwerten. Ein erfahrener Immobilienmakler kennt die Preise und die rechtlichen Grundlagen bzgl. der Baunutzungsverordnungen.

• Immobilienmakler, die sich mit Ferienhäusern auskennen, wissen, wo die Zielgruppe nach Immobilien sucht und haben eine Interessentenkartei von Urlaubern und Kapitalanlegern, die sie mit der Suche nach einem Ferienobjekt beauftragt haben. Häufig liegen ihnen auch hohe Gebote von Suchenden vor, da zum Beispiel Ferienimmobilien an Nord- und Ostsee derzeit extrem gefragt sind.

• Eine Ferienimmobilie ist meist nicht direkt am Wohnort des Verkäufers gelegen, weshalb es sinnvoll ist, einen Makler vor Ort zu beauftragen. Er kann auch kurzfristig Besichtigungen durchführen und ist zur Stelle, wenn sich ein Verkauf anbahnt.