Hotel verkaufen: Wichtige Tipps & Infos zum erfolgreichen Hotelverkauf

Wer ein Hotel verkaufen möchte, sollte sich sorgfältig vorbereiten. Anders als beim Verkauf von privat genutzten Immobilien ist die Wertermittlung und Vermarktung von Hotelimmobilien weitaus aufwändiger. Aufgrund dieser Besonderheiten empfiehlt es sich, für den Hotelverkauf einen versierten Gewerbemakler einzuschalten, der den Wert Ihres Hotels ermittelt.

• Hinweis: Der Ratgeberartikel und die Serviceleistungen von immoverkauf24 richten sich an Eigentümer von Immobilien. Möchten Sie die Immobilie Ihres Hotels verkaufen, sind Sie hier genau richtig! Möchten Sie Ihr komplettes Gewerbe bzw. Ihr Unternehmen inklusive Firmenname und Mitarbeiter verkaufen, empfehlen wir Ihnen, sich an Unternehmensberatungen oder andere Beratungsfirmen zu wenden, die sich auf Unternehmenstransaktionen spezialisiert haben.

Es lässt sich nicht pauschal sagen, wann der richtige Zeitpunkt ist, ein Hotel oder eine Pension zu verkaufen. Betrachtet man zunächst den wirtschaftlichen Aspekt, so bieten die aktuell sehr niedrigen Finanzierungszinsen Investoren eine gute Gelegenheit zum Kauf von Spezialgewerbeimmobilien – und somit auch für Hotelverkäufer zum Verkauf ihres Eigentums. 

Darüber hinaus sind auch persönliche Gründe entscheidend für den Hotelverkauf, wie z. B. das Erreichen des Rentenalters oder eine berufliche Umorientierung.

Als guter Zeitpunkt für einen Hotelverkauf im Allgemeinem gilt der Frühling nach einem erfolgreichen Geschäftsjahr, wenn der Eigentümer positive Bilanzen vorlegen kann und eine weiterhin positive Entwicklung der Branche in der Region zu erwarten ist.

Ein Hotelverkauf spricht immer nur eine bestimmte Zielgruppe an, weshalb die Zahl der Interessenten grundsätzlich begrenzt ist. Aufgrund dessen kann es sich über mehrere Jahre ziehen, bis Sie das Gewerbe verkaufen.

Beginnen Sie deshalb rechtzeitig mit den Planungen des Verkaufs und beachten Sie dabei, dass oftmals die Vorbereitung des Hotelverkaufs inklusive der Zusammenstellung aller erforderlichen Verkaufsunterlagen mehr Zeit in Anspruch nimmt als der Verkauf selbst. Das gilt zumindest dann, wenn sich die Hotelimmobilie in einer attraktiven Lage sowie einem guten Zustand befindet und es im Grunde ein Selbstläufer ist, das Hotel zu verkaufen.

Ein guter und erfahrener Makler mit Fachkenntnissen im Hotelverkauf erledigt für Sie alle relevanten Schritte und sorgt so dafür, dass Sie Ihre Pension oder Ihr Hotel erfolgreich verkaufen können.

Wer ein Hotel oder eine Pension verkaufen will, muss einige Dinge bei der Vorbereitung des Verkaufs sowie bei der Vermarktung der Hotelimmobilie beachten.

Der Ablauf im Überblick:

• Verkaufsunterlagen zusammenstellen

Wie bei jeder anderen Immobilie auch, sind für den Verkauf eines Hotels bestimmte Unterlagen unabdingbar. Zu ihnen gehören insbesondere alle Dokumente, die Angaben zur Immobilie beinhalten (Grundbuchauszug, Grundriss etc.) sowie die jüngsten Jahresbilanzen.

• Hotel bewerten lassen

Bei der Einschätzung des möglichen Verkaufspreises für ein Hotel spielt nicht nur die Immobilie selbst eine Rolle – die Bewertung hängt auch vom Betrieb ab, beispielsweise von der Auslastung und der Betriebsführung. Die Berechnung des Immobilienwerts erfolgt nach dem Ertragswertverfahren. Wer sein Hotel verkaufen will, sollte frühzeitig die Gewerbeimmobilie bewerten lassen.

• Zielgruppe definieren

Die potenziellen Kaufinteressenten hängen von der Art Ihres Hotelgewerbes ab. So kann ein kleines individuell geführtes Haus oder eine Pension, die verkauft werden soll, auch für einen Privatinvestor interessant sein. Ein größeres Hotel kommt mitunter eher für eine Hotelkette in Betracht. Gerade wenn auch Hotelketten eine mögliche Zielgruppe darstellen, bietet sich eine überregionale Vermarktung an.

• Vermarktung festlegen

Erstellen Sie ein gutes und aussagekräftiges Exposé und fertigen Sie professionelle Innen- und Außenansichten an. Haben Sie einen erfahrenen Gewerbemakler beauftragt, dann wird sich dieser um alles kümmern. Der Immobilienmakler weiß zudem, dass das Objekt bestenfalls nicht online inseriert wird. Vielmehr wird er gezielt an einige in seiner Kaufinteressentendatenbank verzeichneten Käufer herantreten.

• Verkauf abschließen

Wenn Sie Ihr Hotel verkauft haben, gibt es verschiedene Verkaufsoptionen wie beispielsweise einen „Asset Deal“ (z. B. Verkauf als Einzelunternehmer) oder einen „Share Deal“ (z. B. Verkauf von GmbH-Anteilen). Auch die Möglichkeiten der Kaufpreiszahlung sind vielfältig. Besprechen Sie die für Sie geeignete Variante am besten mit Ihrem Hotelmakler. 

Je nachdem, ob ein Hotel oder eine Pension leerstehend oder im laufenden Betrieb verkauft wird, muss die Vermarktungsstrategie mit Bedacht gewählt werden. Soll eine Hotelimmobilie beispielsweise im laufenden Betrieb verkauft werden, wird eine diskrete Vermarktung der Immobilie empfohlen. Der Grund: Macht erst einmal das Gerücht die Runde, dass Sie den Verkauf Ihres Hotels planen, kann dies beispielsweise dazu führen, dass Interessenten das Hotel mehr oder weniger auffällig begutachten und von den Gästen als störend empfunden werden. Auch besteht dann die Gefahr, dass möglicherweise wichtige Mitarbeiter kündigen und der Ruf des Hotels leidet. Dies wiederum würde sich negativ auf den Verkaufspreis auswirken.

Ein Hotelverkauf im laufenden Betrieb ist ratsamer, da sich die Immobilie dann hochpreisiger verkaufen lässt. Der Investor benötigt kein zusätzliches Kapital für eine Eröffnung und Bekanntmachung des Gastgewerbes, zudem ist das Personal bereits eingearbeitet und dem zukünftigen Hotelbetreiber sind die Unternehmenszahlen bekannt. 

Die Bewertung eines Hotels für einen Hotelverkauf ist nicht mit der Wertermittlung einer rein wohnwirtschaftlichen Immobilie vergleichbar. Bei einem Hotel handelt es sich um eine Betreiberimmobilie. Dementsprechend ist nicht nur das Gebäude inklusive Grundstück zu bewerten, auch der Betrieb des Hotels spielt eine wesentliche Rolle. Der Wert der Hotelimmobilie wird mithilfe des Ertragswertverfahrens ermittelt.

Grundsätzlich gilt: Am Standort des Hotels kann der Hoteleigentümer nicht viel ändern. Am Hotelbetrieb selbst oder an der konzeptionellen Ausrichtung können jedoch gegebenenfalls Verbesserungen durchgeführt werden. Reagiert man als Eigentümer rechtzeitig vor dem Hotelverkauf, kann die zu erwartende Rendite steigen, was eine Wertsteigerung der Immobilie zur Folge hat. 

Die wichtigsten Faktoren, die bei der Wertermittlung eine Rolle spielen:

• Lage: Ist der Standort attraktiv gelegen für bestimmte Nutzergruppen wie Geschäftsreisende oder Urlauber?
• Baujahr & Zustand: Ist die Gebäudesubstanz in Ordnung oder sind größere Instandhaltungsarbeiten nötig?
• Größe: Ist der Grundriss ausreichend, sind die Zimmer gut geschnitten?
• Miete bzw. Pacht: Wie hoch sind die Einnahmen, die der Eigentümer der Immobilie durch die Hotelnutzung erzielt?
• Rechtliche Vorgaben: Welche gesetzlichen Vorschriften gibt es für die Nutzung des Grundstücks? Gibt es zum Beispiel eine Terrasse im Außenbereich?

Die Auflistung zeigt, dass zahlreiche Punkte bei der Wertermittlung beachtet werden müssen und sie ein komplexes Verfahren ist. Deshalb sollten Sie als Hotelverkäufer am besten einen Experten zurate ziehen, der Ihre Gewerbeimmobilie bewertet.

Um ein Gewerbe zu verkaufen, müssen Sie als Eigentümer einige Unterlagen zusammenstellen. Zum einen werden die Dokumente benötigt, um ein Exposé verfassen zu können, zum anderen sind sie für die Bewertung der Hotelimmobilie sowie als Information für die Kaufinteressenten erforderlich. Hier der Überblick:

• Grundbuchauszug
• Auszug aus der Flurkarte
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Bebauungsplan
• Angaben zum Gebäude: Baupläne im Maßstab 1:100, Angaben zur Nutzfläche, Grundriss
• Energieausweis
• Angaben zu Instandhaltungen, Umbauten, Modernisierungen
• Nebenkostenabrechnungen
• Aufstellung der Betriebskosten
• Mietverträge bzw. Pachtverträge mit dem Mieter bzw. Pächter

Sie möchten Ihr Hotel oder Ihre Pension verkaufen? Dann sollten Sie sich sehr frühzeitig mit den steuerlichen Richtlinien auseinandersetzen. Es erfolgt nämlich eine unterschiedliche Besteuerung des Hotelverkaufs je nach Rechtsform. Sind Sie als Hoteleigentümer zum Beispiel als eine GmbH eingetragen, dann unterliegt Ihre Hotelimmobilie der unbeschränkten Körperschaftssteuerpflicht. Sind Sie jedoch als Einzelunternehmer eingetragen, dann wird ein Veräußerungsgewinn aus dem Immobilienverkauf mit Ihrem persönlichen Steuersatz verrechnet.

Auch die Frage, wie lange Sie das Hotel vor Verkauf bereits besessen haben, ist von Belang. So müssen Sie Spekulationssteuer zahlen, wenn

• Sie die Immobilie gewinnbringend verkaufen und
• Sie das Hotel weniger als zehn Jahre besitzen.

Die Gewerbesteuer als weitere Steuer kann fällig werden, wenn

• Sie mehr als drei Objekte verkaufen
• innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren.

Dann wird der Hotelverkauf als gewerblicher Grundstückshandel bezeichnet.

Ein Hotel können Sie selbst oder mit Unterstützung eines Maklers verkaufen. Entscheiden Sie sich für einen privaten Hotelverkauf, können Sie zwar vollkommen unabhängig agieren. Allerdings sollten Sie bedenken, dass sich die Vorbereitungen und der Verkaufsprozess über mehrere Jahre ziehen können und Sie entsprechend Zeit und Mühe investieren müssen.

Ein professioneller Gewerbemakler hingegen kann Ihnen viel Arbeit abnehmen und Ihnen helfen, den optimalen Verkaufspreis für Ihr Hotel zu erzielen. Er bewertet Ihre Hotelimmobilie professionell und begleitetet Sie durch alle Phasen des Verkaufsprozesses.