Pflegeimmobilie verkaufen: 7 Tipps zum erfolgreichen Verkauf

Sowohl professionelle als auch Privatinvestoren schätzen die Besonderheiten von Seniorenimmobilien im Vergleich zu anderen Formen des Immobilien-Investments. Doch es kann unter bestimmten Voraussetzungen auch eine Überlegung wert sein, das Objekt auch wieder zu verkaufen. Oder die finanziellen Pläne haben sich geändert und machen einen Verkauf erforderlich. Was gilt es dabei zu beachten, wenn Sie eine Pflegeimmobilie veräußern wollen oder müssen? immoverkauf24 nennt die wichtigsten Aspekte, die Sie rund um den Verkauf Ihrer Pflegeimmobilie berücksichtigen sollten.

Wer kennt das nicht: Auch bei gründlicher Planung lassen sich bestimmte Ereignisse nicht von vornherein berücksichtigen. Das kann auch für Immobilien gelten, die als Kapitalanlage erworben wurden. Ursprünglich als Langfrist-Investment vorgesehen, wird mitunter früher als beabsichtigt ein Verkauf erforderlich – beispielsweise ein Hausverkauf nach Scheidung. Es kann aber auch angesichts einer sehr günstigen Entwicklung des Investments in eine Pflegeimmobilie sinnvoll sein, über einen Verkauf nachzudenken – nämlich dann, wenn eine überdurchschnittliche Wertsteigerung der Immobilie erzielt wurde und Gewinne realisiert werden sollen. Das ist bei einem gut geführten Pflegeheim in einer Region mit steigender Nachfrage keine Seltenheit.

Der Vorteil beim Ausstieg zu einem sehr guten Preis: Die realisierten Gewinne lassen sich erneut anlegen – beispielsweise in eine Wohnung als Kapitalanlage oder mehrere andere Pflegeappartements, falls der Wertzuwachs hoch genug ausfällt und dies ermöglicht. Auch für ein Investment in Pflegeimmobilienfonds oder eine Anlage in andere Assetklassen wie etwa Aktien können Sie den Erlös verwenden. Und wenn Sie bereits kurz vor dem Rentenalter stehen, können Sie das freigesetzte Kapital beispielsweise auch in eine Rentenversicherung gegen Einmalbetrag einzahlen.

Bevor Sie sich intensiver mit Überlegungen zum Verkauf Ihrer Pflegeimmobilie befassen, sollten Sie sich sowohl über die Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf (siehe hierzu auch Punkt 5) als auch den aktuellen Wert der Pflegeimmobilie informieren. Denn ein Verkauf macht aus wirtschaftlicher Sicht nur dann Sinn, wenn deutliche Gewinne realisiert werden können.

Besonders wichtig ist es außerdem zu prüfen, wie sich der Verkauf steuerlich auswirkt. So vermeiden Sie, dass der Fiskus zuschlägt und der Wertzuwachs unterm Strich – also nach Steuern - erheblich geringer ausfällt. Zwei Aspekte sollten Sie daher beachten:

• Spekulationsfrist

Verkaufen Sie Ihr Pflegeappartement oder eine andere Immobilie als Kapitalanlage innerhalb der Frist von zehn Jahren hinsichtlich der Spekulationssteuer, dann ist der Wertzuwachs steuerpflichtig. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt wiederum von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Verkaufen Sie nach Ablauf der Spekulationsfrist, dann profitieren Sie von einem großen Steuervorteil, da Sie den Gewinn komplett steuerfrei erhalten. Daher ist es sinnvoll, eine Pflegeimmobilie nicht zu früh zu verkaufen, sondern möglichst mindestens zehn Jahre zu halten.

• Abschreibungen

Auch die Abschreibungen sowie die Sonderabschreibung für die Einrichtung des Pflegeappartements sprechen dafür, eine Pflegeimmobilie nicht frühzeitig zu verkaufen. Denn solange Sie die Pflegeimmobilie halten, profitieren Sie von den Abschreibungen, die die Steuerlast für die Mieteinnahmen reduzieren.

Haben Sie das Pflegeappartement vorwiegend aus der Überlegung heraus erworben, um später einmal selbst in eines der Pflegeheime des Betreibers einzuziehen, wäre der Verkauf nicht zielführend, da Sie das Vorrecht, bevorzugt einen Platz in einer der Pflegeeinrichtungen zu erhalten, auf den Käufer übertragen.

Ob der Verkauf Ihrer Pflegeimmobilie sinnvoll wäre, hängt auch von der Wertentwicklung ab. Daher müssen Sie zunächst ermitteln, was Ihr Pflegeappartement heute wert ist. Dabei wird - wie bei jeder vermieteten Immobilie - üblicherweise das Ertragswertverfahren angewendet. Folgende wichtige Parameter sind für die Ermittlung des Ertragswerts von Belang:

• Pachtvertrag/Mietvertrag

Der Pachtvertrag beinhaltet wichtige Aspekte, die sich auf den Wert des Pflegeappartements auswirken: Die Laufzeit, die Höhe der Mieteinnahmen (die in der Regel unabhängig von der tatsächlichen Belegung fließen) sowie die Instandhaltungsrücklagen, um die die Mietzahlungen gekürzt werden. Diese Angaben sind erforderlich, um den Ertragswert zu berechnen.

• Lage des Pflegeheims

Befindet sich die Pflegeeinrichtung in einer Region mit hoher oder sogar steigender Nachfrage nach Pflegeheimplätzen? Dann dürfte für eine gute Auslastung der Einrichtung gesorgt sein. Hinzu kommt, dass die Lage auch den Bodenwert beeinflusst, der für die Ermittlung des Ertragswerts relevant ist.

• (Rest-)Nutzungsdauer

Diese Größe sowie der Liegenschaftszins werden benötigt, um den Vervielfältiger anhand einer Formel zu ermitteln. Dieser ist für die Ermittlung des Gebäudeertragswerts erforderlich, der neben dem Bodenwert maßgeblich für die Wertermittlung ist.

Wie bei allen Direktinvestments in Immobilien sollten Kapitalanleger die steuerlichen Rahmenbedingungen kennen, bevor sie ein Objekt kaufen oder verkaufen. Dies gilt auch für Ihre Pflegeimmobilie. Da Sie diese nicht selbst nutzen, müssen Sie die Spekulationsfrist von zehn Jahren einhalten, wenn Sie den Wertzuwachs steuerfrei vereinnahmen wollen. Andernfalls greift Ihr persönlicher Steuersatz für den Spekulationsgewinn.

Im Zusammenhang mit dem Verkauf Ihrer Pflegeimmobilie sollten Sie neben den steuerlichen Aspekten und dem Bezugsrecht auch die Kosten im Blick haben, die beim Verkauf auf Sie zukommen.

Folgende Ausgaben sollten Sie einkalkulieren:

• Ausstellung eines Energieausweises(falls abgelaufen): ca. 100 bis 500 Euro
• Vorfälligkeitsentschädigung (bei Kreditfinanzierung): abhängig von der Restschuld, Sollzins und Tilgungskonditionen
• Verkehrswertgutachten: Bei dem Wert der Immobilie von z. B. 200.000 EUR kann ein Kurzgutachten ca. 500 Euro/ausführliches Gutachten ca. 1.200 Euro kosten
• Maklercourtage: Variiert je nach Bundesland
• Kosten für das Inserieren einer Verkaufsanzeige (bei Verkauf ohne Vermittler): ca. 50 bis 100 Euro
• Notargebühr: etwa 100 bis 150 Euro (nutzen Sie unseren Notarkostenrechner) 

Mithilfe des Vorfälligkeitsentschädigungsrechners ermitteln Sie schnell und unkompliziert die ungefähre Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.

Sie können den Verkauf Ihres Pflegeappartements wie bei jeder anderen Immobilie in Eigenregie durchführen und beispielsweise ein Inserat auf den einschlägigen Immobilienportalen schalten. Dies erfordert jedoch einiges an Aufwand: So müssen Sie zunächst einen Verkaufspreis festsetzen, der möglichst realistisch eingeschätzt werden sollte. Zudem müssen Sie sich um die Abwicklung – also etwa die Besichtigungen sowie das Beantworten von Fragen der Interessenten – kümmern. Die jährlichen Eigentümerversammlungen bieten die Möglichkeit, mit anderen Eigentümern ins Gespräch zu kommen. Möglicherweise ist der ein oder andere daran interessiert, ein weiteres Pflegeappartement zu kaufen.

Wenn Sie diesen Aufwand scheuen, können Sie Ihre Pflegeimmobilie auch über einen Immobilienmakler verkaufen, der sich um die Verkaufsaktivitäten kümmert. Der Vorteil: Sie müssen ihn lediglich beim Zusammentragen der Informationen zum Pflegeappartement unterstützen, alles Weitere übernimmt er für Sie – Ermittlung eines angemessenen Verkaufspreises eingeschlossen. Zudem können auf Pflegeimmobilien spezialisierte Vermittler oftmals auf wertvolle Kontakte zurückgreifen – beispielsweise Eigentümer von Pflegeimmobilien, die gern eine weitere erwerben möchten.

Wenn Sie den Verkauf Ihrer Pflegeimmobilie in Erwägung ziehen, ist es hilfreich, schon frühzeitig alle erforderlichen Dokumente zu sichten und zu sammeln.

Folgende Unterlagen benötigen Sie für den Verkauf: 

• Wertgutachten
• Energieausweis (auf Gültigkeit achten)
• Angaben zum Bauträger, der das Pflegeheim errichtet hat
• Angaben zum Betreiber der Pflegeeinrichtung
• Darlehensvertrag (wenn finanziert)
• Pachtvertrag
• aktueller Grundbuchauszug
• Teilungserklärung
• Angaben zur Einrichtung des Pflegeapartments
• Baubeschreibung des Pflegeheims
• Verkaufsprospekt
• Angaben zu den Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen
• Unterlagen zur Wohngebäudeversicherung
• Wirtschaftsplan für das kommende Jahr