Vermietete Wohnung verkaufen: Unterlagen, Verkaufspreis & Mieterrechte

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, können Sie sich an zwei mögliche Zielgruppen wenden:

• Personen, die in die Wohnung selbst einmal einziehen möchten
• Kapitalanleger, die mit der Wohnung eine Rendite erwirtschaften möchten

Der Verkauf der Wohnung an die erste Zielgruppe ist zwar für den Verkäufer im Erfolgsfall sehr interessant, lässt sich in der Praxis aber schwer verwirklichen.

Denn: ein Käufer einer vermieteten Wohnung kann diese nur nutzen, wenn er vorher das bestehende Mietverhältnis wegen Eigenbedarf kündigt. Dazu muss er die Kündigung ausführlich begründen und damit rechnen, dass die Kündigung einer eventuellen gerichtlichen Überprüfung unterzogen wird. Nicht selten stellt sich dabei heraus, dass die aufgeführten Gründe für eine Kündigung nicht ausreichen. Weil Kündigungen wegen Eigenbedarf Zeit und Geld kosten können und auch der Einzugszeitpunkt im Erfolgsfall nicht genau kalkulierbar ist, interessieren sich potentielle Selbstnutzer kaum für den Kauf einer vermieteten Wohnung.

Vor dem Verkauf ist es unter anderem sinnvoll den Wert der vermieteten Wohnung über eine Immobilienbewertung herauszufinden. Dazu werden Unterlagen wie

• Lageplan
• Wohnflächenberechnung
• Mietverträge 

benötigt. Die folgende Checkliste zeigt Ihnen, welche Unterlagen dafür vorab benötigt werden.

Schon vor dem eigentlichen Besitzerwechsel gilt es für Vermieter einige Rechte der Mieter zu berücksichtigen:

Besichtigungsrecht des Vermieters

Strebt ein Vermieter den Verkauf seiner Mietwohnung an, ist der Mieter dazu verpflichtet, dieses zu ermöglichen und  Besichtigungen seiner Wohnung zuzulassen. Die Besichtigungstermine müssen Vermieter und Mieter einige Tage zuvor absprechen. Ungefähr einmal in der Woche ist nach bisheriger Rechtsprechung ein Besichtigungstermin zumutbar. Zieht sich die Immobilienvermarktung jedoch in die Länge, muss der Mieter nicht jede Woche parat stehen, sondern nur alle 2-3 Wochen. Bei der Besichtigung dürfen die Interessenten gucken, jedoch nicht weiter in die Privatsphäre des Mieters eindringen, indem sie etwa Schränke öffnen.

Vorkaufsrecht des Mieters

Ein Vorkaufsrecht für Mieter gilt nur, wenn ein Mehrfamilienhaus während eines laufenden Mietvertrags in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt und dies ins Grundbuch eingetragen wurde. Ist das der Fall, hat der Vermieter den Mieter zu benachrichtigt, wenn ein Käufer für die Wohnung gefunden ist. Dann hat der Mieter zwei Monate Bedenkzeit, um zu entscheiden, ob er statt des Kaufinteressenten die Wohnung erwerben möchte - und zwar zu genau zu den Konditionen, die der Vermieter mit dem anderen Käufer vereinbart hätte. Versäumt der Vermieter es, den Mieter über sein Vorkaufsrecht zu informieren, muss er mit Schadensersatzleistungen rechnen: Der Bundesgerichtshof entschied in einem solchen Fall, dass der Alteigentümer für den Preisunterschied aufzukommen hat, wenn der Mieter die Wohnung später vom neuen Eigentümer zu einem höheren Preis angeboten bekommt (BGH, Az.: VIII ZR 51/14).

Fand keine solche Aufteilung in Sondereigentum statt, haben Mieter auch kein Vorkaufsrecht beim Verkauf der Mietwohnung im Zuge des Verkaufs des Mehrfamilienhauses. Der Eigentümer kann das Objekt an jeden beliebigen Käufer veräußern. Gleiches gilt, wenn nach der Umwandlung in Sondereigentum und Verkauf eine erneute Veräußerung stattfinden soll. Der Mieter hat also nur einmal ein Vorkaufsrecht. Auch beim Verkauf eines vermieteten Einfamilienhauses haben die Mieter kein Vorkaufsrecht.

Folgende Mieterrechte hat der neue Eigentümer nach dem Verkauf zu beachten:

Kauf bricht nicht Miete - der Mietvertrag bleibt bestehen

Ein Mietvertrag kann nicht aufgrund eines geplanten oder vollzogenen Verkaufs gekündigt werden. Stattdessen übernimmt der neue Eigentümer bestehende Mietverträge mit der Immobilie. Auch wenn der neue Vermieter die Mietverträge verändern oder diese zu neuen Konditionen abschließen möchte, hat er kein Recht darauf. Mieterhöhungen, die sich im Rahmen von ortsüblicher Vergleichsmiete (Mietspiegel) oder ggf. vorhandener Mietpreisbremse bewegen, sind natürlich erlaubt. Auch nach Modernisierungen, bei Umlage der Modernisierungskosten, können Mieterhöhungen rechtens sein.

Eigenbedarfskündigungen

Möchte der neue Eigentümer eine Wohnung selbst beziehen oder beansprucht die Wohnung für seine Kinder, kann eine Kündigung des Mietvertrags nach Verkauf der Mietwohnung rechtens sein. Allerdings muss der Vermieter nachweisen, dass er gute Gründe für den Eigenbedarf hat. Zudem können Härtefall-Regelungen greifen, wenn etwa die Mieter sehr alt oder pflegebedürftig sind und ein Umzug ihnen deshalb nicht mehr zuzumuten ist. 

Kündigungsfristen

Bei einer plausiblen Kündigung wegen Eigenbedarfs gilt gemeinhin eine Kündigungsfrist von drei Monaten. 
Der Kündigungsschutz verlängert sich für Mieter jedoch deutlich, wenn die Wohnung während ihrer Mietzeit in Wohnungseigentum umgewandelt wurde: Dann gilt ein Kündigungsschutz von drei Jahren. Per Landesverordnung können die Fristen sogar auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Während dieses Zeitraums ist nur eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mieters wegen Fehlverhaltens möglich - etwa, weil er keine Miete zahlt oder die Wohnung widerrechtlich gewerblich nutzt.