Wohnung verkaufen: Die wichtigsten Tipps zum Wohnungsverkauf

Der Verkauf einer Eigentumswohnung ist eine bedeutende Entscheidung, die gut durchdacht und vorbereitet sein will. Ob es um die Preisfindung, die richtige Zielgruppe oder die benötigten Unterlagen geht – jeder Schritt erfordert Planung und Know-how. Unser umfassender Leitfaden gibt Ihnen wertvolle Tipps, um den Verkaufsprozess reibungslos und erfolgreich zu gestalten.

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Der Verkauf einer Eigentumswohnung ist ein Prozess, der viel Zeit in Anspruch nimmt. Im Folgenden zeigen wir Ihnen die wichtigsten Schritte beim Wohnungsverkauf auf. Weitere Informationen zum Ablauf erhalten Sie auf unserer Ratgeber-Seite Immobilienverkauf. 

Wer eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, muss sich mit zahlreichen Fragen auseinandersetzen und sich gut auf den Verkauf vorbereiten. Waren viele Themen als Eigentümer während der Nutzung der Wohnung eher nebensächlich, werden diese für die Rolle des Verkäufers enorm wichtig. So haben z. B. viele Kaufinteressenten Fragen zum Gemeinschaftseigentum, da Sie als Verkäufer nicht nur eine Wohnung veräußern (Sondereigentum), sondern auch Anteile am Gemeinschaftseigentum.

Manchmal scheitert ein Wohnungsverkauf daran, dass ein potenzieller Käufer nicht Teil der konkreten Gemeinschaft werden will, weil er z. B. mit deren Entscheidungen in der Vergangenheit nicht einverstanden war oder weil er Sorgen hat, dass die Gemeinschaft Dinge beschließen könnte, die seinen eigenen Vorstellungen zuwiderlaufen.

Wann es sich lohnt, Ihre Wohnung zu verkaufen

Der richtige Verkaufszeitpunkt für Ihre Eigentumswohnung hängt im Wesentlichen von der Marktlage und den persönlichen, individuellen Bedürfnissen ab. In Zeiten steigender Immobilienpreise oder etwa bei einem persönlichen Bedarf an Kapital kann der Wohnungsverkauf attraktiv sein. Hier gilt es, die Marktsituation im Auge zu behalten. Den besten Verkaufspreis erzielen Eigentümer, wenn das Verhältnis von Angebot und Nachfrage für sie von Vorteil ist. Ebenso haben niedrige Zinsen für Immobilienkredite einen positiven Effekt auf das Kaufinteresse.

Die Spekulationssteuer wird für den erzielten Gewinn fällig. Die Berechnungsgrundlage stellt somit nicht der Verkaufspreis dar. Vielmehr werden vom Verkaufserlös die Werbungskosten (Maklergebühren, etc.) und der Anschaffungspreis abgezogen. So ergibt sich der rechnerische Gewinn, der zu versteuern ist.

Wenn die Wohnung über zehn Jahre in Ihrem Besitz war oder Sie die Immobilie in den letzten beiden Jahren vor dem Jahr des Verkaufs und zusätzlich auch im Jahr des Verkaufs selbst bewohnt haben, fällt keine Spekulationssteuer an. Prüfen Sie die Steuerbelastung vorab genau, da es diesbezüglich noch weitere Sondersituationen (Erlös unter 600 Euro, Erbe, etc.) gibt.

Mit dem Verkauf Ihrer Eigentumswohnung gilt es auch an die benötigten Unterlagen zu denken, die hier vom Käufer abgefragt werden. Wenn Sie beim Wohnungsverkauf den Weg über einen Makler gehen, wird dieser sich in den meisten Fällen um die Organisation der notwendigen Dokumente kümmern. Haben Sie sich dazu entschieden, Ihre Wohnung privat zu verkaufen, finden Sie in der nachstehenden Tabelle die wichtigsten Dokumente sowie die entsprechende Bezugsquelle dieser.

Die Käuferzielgruppe für Eigentumswohnungen umfasst sowohl bisherige Mieter, die nun erstmalig selbstgenutztes Wohneigentum anschaffen wollen als auch (vor allem bei Wohnungen, die vermietet verkauft werden) Kapitalanleger. Beide Zielgruppen sind sehr wichtig und sollten unterschiedlich, aber passgenau betreut werden. Während Kaufinteressenten, welche die Wohnung selbst nutzen möchten und bisher zur Miete gewohnt haben, fundierte Informationen zu Finanzierung, monatlichen Belastungen und der Funktionsweise einer Eigentümergemeinschaft benötigen, sind für Kapitalanleger ganz andere Themen wichtig. 

Worüber Sie Eigennutzer informieren sollten

Für Eigennutzer ist es wichtig, dass Sie darlegen können, dass er als Wohnungskäufer zwar Finanzierungs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten zu tragen hat, diese aber in der Summe oftmals nicht höher als die in der Vergangenheit gezahlte Miete sind. Die aktuelle Höhe der Instandhaltungsrücklage und des Hausgeldes können für Kaufinteressenten daher auch von großem Interesse sein.

Neben Mietern sind auch Rentner eine interessante Zielgruppe, wenn diese z. B. ihr Haus nicht mehr bewohnen wollen oder können und jetzt eine altersgerechte Wohnung suchen (z. B. eine barrierefreie Wohnung, gerne mit Lift oder im Erdgeschoss, in Fußnähe zu einem Einkaufszentrum, etc.).

Worüber Sie Kapitalanleger informieren sollten

Erfahren Sie auf unserer Seite Verkauf Kapitalanlage, was für Kapitalanleger wichtig ist.  Informieren Sie sich aber zunächst darüber, welche (finanzielle) Bedeutung der Verkauf einer vermieteten Wohnung hat. 

Mit welchen Kosten Sie beim Verkauf Ihrer Eigentumswohnung rechnen müssen, lässt sich nicht pauschal beantworten. Bestehen zum Verkaufszeitpunkt zum Beispiel noch Verbindlichkeiten gegenüber der Bank, kann diese eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ob das zulässig ist, muss im Einzelfall geprüft werden. Bei Immobilien als Kapitalanlage unterliegt der erzeilte Gewinn aus dem Verkauf der sogenannten Spekulationssteuer, wenn die Immobilie vor weniger als 10 Jahren erworben bzw. nicht selbst bewohnt wurde. Ebenso können je nach Zustand der Wohnung kleinere Renovierungsmaßnahmen fällig werden, um das Objekt attraktiver für potenzielle Käufer zu machen. Im Folgenden haben wir eine Auflistung möglicher Kostenstellen für Sie aufbereitet:

Der Verkauf einer Eigentumswohnung ähnelt in vielen Aspekten dem Verkauf eines Hauses, jedoch gibt es hier einen wesentlichen Unterschied: Potenzielle Käufer stellen nicht nur die Wohnung und deren Lage, sondern auch das gesamte Gebäude auf den Prüfstand. Der Verkauf einer Wohnung kann durchaus komplexer sein, da er zusätzliche Punkte umfasst, die mit dem Wohnungseigentum und der Wohnungseigentümergemeinschaft verbunden sind. So spielen das Gemeinschaftseigentum, Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sowie Instandhaltungsrücklagen im Vergleich zum Hausverkauf eine zusätzliche Rolle.

Beim Kauf eines Hauses hingegen liegt der Fokus verstärkt auf der Bausubstanz des Hauses, weil Reparaturen und Sanierungsarbeiten mit erheblichen Kosten verbunden sein können.

Der Verkauf einer Wohnung muss gut geplant und vorbereitet werden. Wenn kein Zeitdruck für den Verkauf besteht, sollte die Wohnung am besten leerstehend veräußert werden. Neben den Eigenschaften der Wohnung spielen auch Allgemeinflächen, Zustand des Hauses und Hausgeld eine wichtige Rolle. Mit der professionellen Unterstützung eines Maklers wird die Dauer bis zum Verkauf typischerweise reduziert und oftmals ein höherer Verkaufspreis erzielt.