Immobilienpreise in den Metropolen: Pandemie vergrößert die Schere zwischen Neubaupreisen und Einkommen

Der Wunsch nach Wohneigentum ist durch die Corona-Krise noch einmal deutlich gestiegen. Weil die Nachfrage das Angebot deutlich übertrifft, besonders in den Metropolen, steht auch für die wahrscheinliche neue Ampel-Koalition der Wohnungsbau ganz oben auf der Agenda: Erklärtes Ziel ist die Neuschaffung von 400.000 Wohnungen jährlich, um Wohnungsmangel und rasante Miet- und Kaufpreissteigerungen zu mildern.
Ein wichtiger Aspekt ist dabei die Schaffung von leistbarem Wohnraum für Normalverdiener. Denn die Naubau-Preise zogen in den vergangenen Jahren noch deutlicher an als die Immobilienpreise im Bestand. Das Einkommen der Bundesbürger:innen stieg hingegen nur verhalten, die Corona-Krise bremste Lohnsteigerungen zusätzlich ab. Im Pandemie-Jahr 2020 hat sich die Schere zwischen Einkommen und Neubau-Preisen noch einmal vergrößert, wie Daten der Gutachterausschüsse und der Bundesagentur für Arbeit zeigen. Der Überblick über die Entwicklung von Einkommen und Immobilienpreisen in München, Frankfurt, Berlin, Hamburg und Köln:

München: Größte Schere zwischen Neubau-Preisen und Einkommen

In der Bayerischen Hauptstadt kostete eine neu erbaute Eigentumswohnung 2020 im Schnitt 9.250 Euro pro Quadratmeter. Die Preise stiegen seit dem Vorjahr um rund sieben Prozent, seit 2015 um rund 47 Prozent.

Das Median-Bruttoeinkommen der Münchner:innen ist zwar mit 4.566 Euro das höchste im Vergleich der Metropolen. Jedoch ließe sich mit diesem Betrag noch nicht einmal 50 Prozent des Quadratmeterpreises decken. Im Jahr 2019 mache das Bruttoeinkommen noch 52 Prozent des durchschnittlichen Neubau-Quadratmeterpreises aus. Die Differenz ist jedoch wegen deutlicher Preissteigerung und geringer Lohnsteigerungen noch einmal gewachsen: Das Einkommen der Münchner:innen wuchs in München 2020 nur um 2,1 Prozent, ein Jahr zuvor lag die Steigerung noch bei 3,8 Prozent.

Frankfurt: Stärkste Teuerung bei Neubau-Preisen seit 2015

Eine Frankfurter Neubau-Wohnung kostete 2020 im Schnitt 7.650 Euro pro Quadratmeter, der zweithöchste Preis im Vergleich der fünf Städte. Auf Platz eins liegt die Finanzmetropole jedoch bei den Immobilienpreissteigerungen: Um üppige 77,5 Prozent wuchsen die Preise von Neubau-Wohnungen seit 2015, der Quadratmeterpreis verteuerte sich seitdem um 3.340 Euro.

Das Median-Einkommen der Frankfurter:innen lag 2020 mit 4.486 Euro zwar vergleichsweise hoch. Jedoch stiegen die Löhne 2020 nur um magere 1,2 Prozent, 2019 lag der Zuwachs noch bei 2,9 Prozent. Auch in Frankfurt vergrößerte sich die Schere zwischen Immobilienpreisen und Einkommen: Zu 59 Prozent deckt ein Frankfurter Bruttoeinkommen den Neubau-Quadratmeterpreis, ein Jahr zuvor waren es noch 64 Prozent. Im Jahr 2015 deckte das Median-Einkommen den Quadratmeterpreis sogar noch zu 93 Prozent.

Berlin: Niedriges Durchschnittseinkommen, große Kluft zu Immobilienpreisen

In der Hauptstadt kostete der Neubau-Quadratmeter 2020 im Schnitt 6.613 Euro. Das bedeutet eine Teuerung von „nur“ 4,3 Prozent seit dem Vorjahr. Jedoch lag der Durchschnittspreis 2015 noch bei 3.967 Euro, Neubauten verteuerten sich seitdem um 66,7 Prozent. Das ist der zweithöchste Preisanstieg bei Neubauten im Metropolvergleich seit 2015. 

Beim Vergleich der Einkommen schneiden die Berliner:innen am schlechtesten ab: 3.484 Euro verdienten sie 2020 im Schnitt. Jedoch stieg der Median-Bruttolohn immerhin um drei Prozent – die Pandemie minderte das Einkommenswachstum in Berlin weniger stark als in den anderen Metropolen. Seit 2015 wuchs das Berliner Bruttoeinkommen mit 17 Prozent sogar vergleichsweise stark. Dennoch lassen sich mit dem Median-Lohn von 2020 nur 53 Prozent des Quadratmeterpreises decken (2015: 75 Prozent). So ist die Schere zwischen Einkommen und Neubau-Preisen im Metropolvergleich in der Hauptstadt auch am zweitgrößten.

Hamburg: Hohe Neubau-Preise, geringer Anstieg der Löhne 

6.959 Euro pro Quadratmeter mussten Hamburger Käufer:innen von Neubau-Wohnungen 2020 zahlen, damit liegt die Hansestadt auf Platz drei im Ranking der höchsten Immobilienpreise. Zwar stiegen hier die Preise seit 2015 im Vergleich der Metropolen am geringsten, nämlich um 40 Prozent. In absoluten Zahlen bedeutet die Teuerung jedoch ein Plus von 2.000 Euro pro Quadratmeter.

Weil die Bruttoeinkommen im Pandemie-Jahr nur noch um 1,1 Prozent auf durchschnittlich 3.863 Euro stiegen (2019: 2,7 Prozent), wurde und wird die Finanzierung von Neubauten für Normalverdiener auch in Hamburg immer schwieriger. 56 Prozent des Neubau-Quadratmeterpreises deckte das Median-Bruttoeinkommen von Hamburger:innen in 2020. 2015 waren es noch 70 Prozent. Seitdem sind die Löhne lediglich um 10,8 Prozent gestiegen. 

Köln: Starker Anstieg der Quadratmeterpreise und geringste Lohnsteigerung in 2020

Kölner Neubau-Wohnungen waren in 2020 im Vergleich der Metropolen mit durchschnittlich 5.549 Euro pro Quadratmeter am günstigsten. Jedoch verteuerte sich der Quadratmeterpreis mit 8,1 Prozent innerhalb eines Jahres besonders deutlich, das bedeutet ein Plus von mehr als 400 Euro pro Quadratmeter. 
 
Der Lohnzuwachs von Kölner:innen hat sich im Metropolvergleich im Pandemie-Jahr gleichzeitig am stärksten abgeschwächt: Um magere 0,8 Prozent stiegen die Bruttolöhne, im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Einkommenssteigerung um mehr als zwei Drittel reduziert (2019: +2,9 Prozent). Dennoch deckt der Median-Bruttolohn der Kölner:innen immerhin 70 Prozent des durchschnittlichen Quadratmeterpreises einer Neubauwohnung ab, die Differenz ist im Metropolvergleich am geringsten. Jedoch öffnet sich die Schere auch in der Rheinstadt immer weiter, so lag die Deckung 2019 noch bei 76 Prozent. 2015 konnten Kölner:innen mit ihrem Bruttolohn noch ganze 95 Prozent des Quadratmeterpreises decken.

Fazit von Dr. Niels Jacobsen, Gründer von immoverkauf24:

„Neben hohen Materialpreisen und Klimaschutzauflagen sind besonders hohen Grundstückkosten in Ballungsräumen wesentlich für den teuren Neubau. Um mehr leistbares Angebot in den Markt zu bringen, müssten städtische Flächen stärker nutzbar gemacht und der Neubau in allen Preissegmenten gefördert werden. Im Bereich Klimaschutz könnten Bauverordnungen eher auf Ziele setzen, z.B. für Energieverbrauch und Kohlendioxidausstoß, statt auf Reglementierungen. Dadurch könnte ein Innovationswettbewerb ausgelöst werden, der in der Folge zu niedrigeren Baukosten führen könnte.“