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- September 2022 - Entwicklung Neubaupreise und Einkommen in den Metropolen
Schere zwischen Einkommen und Neubaupreise hat sich vergrößert, jüngste Marktentwicklung bringt jedoch Entlastung für Käufer
Neubaupreise und Einkommen sind 2021 in den Metropolen Hamburg, Berlin, Köln, Frankfurt und München noch einmal kräftig auseinandergedriftet – das zeigt eine Analyse von immoverkauf24. Die in den letzten Monaten vielerorts stagnierenden oder sogar leicht fallendende Immobilienpreise sind jedoch ein ermutigendes Signal für Kaufinteressenten, gerade in Zeiten steigender Zinsen.
Die Entwicklungen von Neubaupreisen & Löhnen im Überblick:
- Nach einer Corona-Delle in 2020 wuchsen die Einkommen in den fünf Metropolen 2021 wieder ähnlich wie in Vor-Corona-Zeiten.
- Weil jedoch auch die Neubau-Preise wieder im zweistelligen Prozentbereich anzogen (bis auf Frankfurt), vergrößerte sich die Kluft zwischen Einkommen und Neubau-Preisen in allen fünf Metropolen.
- Am stärksten verteuerten sich 2021 Neubauwohnungen in Köln. Im Metropolvergleich liegen die Quadratmeterpreise hier jedoch immer noch am niedrigsten (6.420 Euro im Durchschnitt).
- In München kostet der Neubau-Quadratmeter am meisten (10.650 Euro) und lag 2021 erstmals im fünfstelligen Bereich. Münchner*innen können sich am wenigsten Neubau-Quadratmeter von ihrem Gehalt leisten.
- Mit einem Plus von 55 Prozent mussten Frankfurter:innen den größten Preissprung beim Neubau innerhalb der letzten fünf Jahre hinnehmen. In Hamburg fiel die Preissteigerung über diesen Zeitraum am geringsten aus.
- Berlin tut sich mit den geringsten Bruttolöhnen hervor (3.631 Euro im Median). Weil die Neubau-Preise rasant anstiegen (um 54 Prozent seit 2017), ist das Verhältnis von Löhnen und Immobilienpreisen hier nach München am ungünstigsten.
„Die Neubau-Preise sind in den Metropolen besonders hoch und deshalb für Menschen mit Durchschnittseinkommen besonders schwer erschwinglich“, sagt immoverkauf24-Geschäftsführerin Cinja Barck. „Während die Löhne in den letzten fünf Jahren zwischen 10 und 16 Prozent wuchsen, verdoppelten sich die Neubaupreise häufig. Es gibt jedoch auch ermutigende Signale für Kaufwillige: Nicht nur die Preise stagnieren inzwischen vielerorts, auch das Immobilienangebot wächst. Denn immer mehr Eigentümer möchten ihre Immobilien jetzt auf den Markt bringen, um von den noch hohen Preisen zu profitieren. Das erfahren wir momentan täglich in unseren Beratungsgesprächen.“
Die Entwicklungen von Neubaupreisen und Einkommen pro Metropole im Detail:
Neubaupreise und Bruttolöhne in Hamburg
Der Quadratmeter einer Hamburger Neubauwohnung kostete 2021 im Schnitt 7.668 Euro und zog um 10,2 Prozent innerhalb eines Jahres an. Innerhalb der letzten fünf Jahre stiegen die Hamburger Neubaupreise mit 37 Prozent jedoch geringer als in den anderen Metropolen.
Die Einkommen stiegen 2021 wieder ähnlich wie in den Vor-Corona-Jahren: um 2,6 Prozent auf 3.962 Euro brutto pro Monat (im Median). Dennoch vergrößerte sich die Kluft zwischen Neubau-Preisen und Einkommen noch einmal deutlich. Nur noch zu 52 Prozent können Hamburger:innen mit ihrem Bruttoeinkommen den durchschnittlichen Quadratmeterpreis decken. Im Vorjahr waren es noch 56 Prozent, fünf Jahre zuvor 64 Prozent.
Neubau-Preise und Bruttolöhne in Berlin
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis von Berliner Neubau-Wohnungen lag 2021 bei 7.347 Euro und damit im Metropolvergleich relativ niedrig. Nur in Köln zahlen Käufer:innen weniger. Jedoch zogen die Preise in der Hauptstadt seit dem Vorjahr um rund 11 Prozent an. Über die letzten fünf Jahre hinweg sogar um 54 Prozent.
3.631 Euro brutto verdienen Berliner:innen im Median und damit im Metropolvergleich am wenigsten. Obwohl die Einkommenssteigerung mit 4,2 Prozent seit dem Vorjahr relativ deutlich ausfiel, hat sich die Kluft zwischen Einkommen und Neubau vergrößert: Nur zu rund 49 Prozent deckt das Berliner Einkommen den durchschnittlichen Quadratmeterpreis von Neubauten, ungünstiger ist das Verhältnis nur in München.
Neubau-Preise und Bruttolöhne in Köln
Köln tut sich im Vergleich mit den günstigsten Neubau-Preisen hervor: „Nur“ 6.420 Euro kostet der Quadratmeter im Schnitt. Allerdings ist die Preissteigerung seit dem Vorjahr beachtlich: Um rund 26 Prozent zogen die Neubau-Preise an.
Gleichzeitig mussten Kölner:innen sich mit den geringsten Zuwächsen beim Bruttolohn zufriedengeben: Um nur 1,9 Prozent wuchsen die Löhne im zweiten Corona-Jahr auf 3.988 Euro im Median. Trotz der heftigen Immobilienpreissteigerungen können Kölner:innen mit diesem Lohn im Städtevergleich den größten Teil des Quadratmeterpreises decken, nämlich 62 Prozent. Ein Jahr zuvor waren es noch 70 Prozent, fünf Jahre zuvor 86 Prozent.
Neubau-Preise und Bruttolöhne in Frankfurt
Die Quadratmeterpreise von Frankfurter Neubauten verteuerten sich 2021 im Metropolvergleich mit 8,4 Prozent am geringsten. Dennoch sind die Frankfurter Preise mit 8.290 Euro pro Quadratmeter die zweithöchsten. Über fünf Jahre hinweg fiel die Teuerung in der Finanzmetropole mit einem Plus von 55 Prozent sogar am stärksten aus.
Die Bruttolöhne in Frankfurt wuchsen im vergangenen Jahr um 2,7 Prozent auf 4.605 Euro (Median) und damit fast auf Münchner Niveau. Immerhin 56 Prozent des Quadratmeterpreises lassen sich damit decken, besser ist das Verhältnis nur in Köln (mit 62 Prozent).
Neubau-Preise und Bruttolöhne in München
Münchner Neubau-Wohnungen kosteten 2021 im Schnitt 10.650 Euro pro Quadratmeter und damit deutliche 15 Prozent mehr als in Vorjahr. Nur Kölner:innen mussten in diesem Segment einen noch stärkeren Preissprung hinnehmen. Über die letzten fünf Jahre hinweg betrug die Preissteigerung rund 44 Prozent.
Obwohl Münchner:innen über das höchste Bruttogehalt verfügen, nämlich 4.681 Euro im Median, können sie sich davon am wenigsten Neubau-Quadratmeter leisten. Nur zu 44 Prozent deckt das Monatsgehalt den durchschnittlichen Quadratmeterpreis; das Verhältnis ist im Metropolvergleich am ungünstigsten.
