Auswirkungen der Corona-Krise auf den Immobilienmarkt - Die wichtigsten FAQs

Während im Bereich der Gewerbeimmobilien, wie zum Beispiel Objekten für die Gastronomie, Hotellerie und auch dem Einzelhandel, mit einem deutlichen Preisrückgang zu rechnen ist, prognostizieren Experten bei den Wohnimmobilien vor allem in zwei Nischensegmenten einen Preisrückgang: Mikroappartements und Luxuswohnungen werden aller Voraussicht nach im Preis sinken, so die Einschätzung von Michael Voigtländer, Immobilienexperte des Instituts der deutschen Wirtschaft. Dr. Niels Jacobsen, Gründer von immoverkauf24 rechnet vor allem im Neubau-Segment mit einem Nachfrage- und somit auch Preisrückgang. "Wir gehen aufgrund der Corona-Pandemie davon aus, dass in bestimmten Teilmärkten die Immobilienpreise temporär um ca. 5 bis 10% nachgeben werden. So sehen wir z. B. aktuell, dass sich Bauträger beim Verkauf von Neubauwohnungen schwer tun."

Die Preisentwicklung der Wohnimmobilien wird maßgeblich vom Standort abhängig sein – dort, wo die Mieten im Vergleich zu den Einkommen höher sind als anderenorts, wird es voraussichtlich zu stärkeren Rückgängen der Immobilienpreise kommen.

In die Prognose der Preisentwicklungen sollten jedoch weitere wichtige Faktoren einbezogen werden:

1. Bauzinsen werden aller Voraussicht auch weiterhin sehr niedrig sein, womit ein starker Preisverfall unwahrscheinlich ist, da der Immobilienkauf weiterhin erschwinglich bleibt.
2. Bei vielen bisher unsicheren Kaufinteressenten steigt in der Krise der Wunsch nach einem (neuen) Eigenheim. Wer viel Zeit zuhause verbringt, nicht weiß, wann er wieder in den Urlaub fahren oder aus dem Büro heraus arbeiten kann, wünscht sich beispielsweise eine Immobilie mit einem zusätzlichen Arbeitszimmer oder einem Garten.
3. Der Rückgang der Neubautätigkeit sowie die Verunsicherung seitens potentieller Immobilienverkäufer, führt zu einem geringeren Immobilienangebot.
4. Immobilien als Sachwerte stehen bei Kapitalanlegern weiter sehr hoch im Kurs und sind besonders in Krisenzeiten eine beliebte Alternative zu Aktien & Co.

Wichtig: Bei den Immobilienpreisen muss immer zwischen Angebots- und Verkaufspreisen unterschieden werden. Die tatsächlich in der Corona-Krise beurkundeten Immobilienverkäufe und die im Jahr 2020 erzielten Verkaufspreise, werden erst mit Erscheinen der Immobilien-Gutachterausschussberichte in 2021 veröffentlicht werden.

Momentan verbringen die Menschen so viel Zeit in ihren eigenen vier Wänden wie sie es vermutlich noch nie zuvor getan haben – ein schönes, eigenes Zuhause gewinnt somit an Wert und die Nachfrage am Immobilienmarkt besteht weiterhin. Berücksichtigt werden muss auch die Nachfrage an Immobilien als Kapitalanlage, die besonders in Krisenzeiten an Interesse gewinnen. Als Sachwert, der mit einem geringen Investitionsrisiko behaftet ist als Aktien oder andere Anlageformen, gewinnt die Immobilie für Anleger an Wert.

Eine Immobilienbewertung ist problemlos in einem ersten Schritt online möglich. Sie können hierfür die kostenlose Immobilienbewertung von immoverkauf24 nutzen. Die Angabe einiger Eckpunkte zu Ihrem Objekt über ein Bewertungsformular ist für die erste Preiseinschätzung ausreichend. Die eventuell folgende individuelle Immobilienbewertung kann später unter entsprechenden Sicherheitsmaßnahmen von einem Sachverständigen vor Ort durchgeführt werden.

Folgende Schritte im Verkaufsprozess können durch die Covid-19-Einschränkungen betroffen sein oder sollten an die aktuelle Situation angepasst werden:

• Erstgespräch mit dem Immobilienmakler: Das Erstgespräch kann in der Regel telefonisch erfolgen.
• Immobilienbewertung: Eine erste Immobilienbewertung kann in jedem Fall online durchgeführt werden. Gestattet die aktuelle Regelung des Bundeslandes, dass der Makler einen Außer-Haus-Termin unter Einhaltung des Kontaktverbotes durchführt, so kann im nächsten Schritt vor Ort bewertet werden. Bei einer Ausgangssperre ist dies nur in Ausnahmefällen möglich. Gern empfehlen wir Ihnen einen Immobilienmakler in Ihrer Region, der Sie unverbindlich hierzu berät!
• Exposé-Erstellung, Vermarktung: Diese Arbeit kann der Immobilienmakler problemlos in seinem Büro durchführen. Die Abstimmung der Vermarktungsstrategie und des Exposés kann digital, zum Beispiel bei einem Videotelefonat, durchgeführt werden. Auch ein Treffen ist unter bestimmten Auflagen in weiten Teilen Deutschlands möglich. Zahlreiche Makler bereiten derzeit 360°-Rundgänge für die Online-Exposés vor, in den meisten Fällen kann der Makler die Aufnahmen hierfür allein im Objekt durchführen, der Eigentümer muss nicht anwesend sein.
• Abschluss des Maklervertrages: Möchten Verkäufer den Immobilienmakler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen, so kann der entsprechende Maklervertrag per Post oder per E-Mail verschickt werden. Ein Treffen ist nicht notwendig.
• Besichtigungen: Einzelbesichtigungen mit Interessenten sind in den meisten Bundesländern möglich. Viele Immobilienmakler führen derzeit jedoch auch kontaktlos individuelle Videobesichtigungen durch.
• Beurkundung: Die notarielle Beurkundung kann immer durchgeführt werden. Zugehörige einer Risikogruppe können in ihrem Auftrag einen Bevollmächtigten zum Notartermin schicken.

Sie möchten bezüglich Ihres individuellen Falls beraten werden? Sprechen Sie uns an!

Nein, es gibt kein Tätigkeitsverbot für Immobilienmakler. Absolut problemlos möglich sind alle Tätigkeiten, die ohne ein persönliches Treffen durchgeführt werden können, so zum Beispiel eine erste telefonische oder Online-Immobilienbewertung und Beratungsgespräche mit Verkäufern sowie Kaufinteressenten.

Maklertätigkeiten, für die ein persönliches Treffen notwendig ist, können unter bestimmten Bedingungen und Sicherheitsvorkehrungen durchgeführt werden. Es müssen immer die aktuell gültigen Erlässe der einzelnen Bundesländer und deren Interpretationen und Umsetzung der Kontakt- und Ausgangssperren beachtet werden. In der Regel sind Einzeltermine mit zwei Personen unter Einhaltung der Abstands- und Hygieneregeln möglich. Bezüglich der aktuellen Praxis in Ihrer Region, kann Ihnen ein Immobilienmakler beratend zur Seite stehen. Gern empfehlen wir Ihnen einen Makler für ein erstes, unverbindliches Beratungsgespräch.

Es gibt außerdem viele Makler-Aufgaben, die nun krisenbedingt digitalisiert werden. So setzen Immobilienmakler vermehrt 360°-Rundgänge ein, um einige Vor-Ort-Besichtigungen bereits durch den Online-Rundgang zu ersetzen. Individuelle Immobilienbesichtigungen werden teilweise in einem ersten Schritt per Videotelefonat durchgeführt und zahlreiche Gespräche, anstatt bei einem persönlichen Treffen, telefonisch durchgeführt. Auch die großen Immobilienplattformen haben sich der Situation angepasst und klären Kaufinteressenten über die Möglichkeiten des kontaktarmen Immobilienkaufes auf.  

Je nach geltender amtlicher Anordnung des entsprechenden Bundeslandes sind Vor-Ort-Besichtigungen möglich. In einem ersten Schritt werden nun jedoch häufig Videostreams für eine erste individuelle Besichtigung eingesetzt. Bei Rückfragen zu Ihrem konkreten Vorhaben, stehen Ihnen unsere Immobilienexperten beratend zur Seite.

Notartermine sind weiterhin möglich, auch in Bayern. Bei am Verkauf beteiligten Personen, die zu einer Risikogruppe der Covid-19-Pandemie gehören, ist es ratsam die Beurkundung mittels bevollmächtigter Person durchzuführen. Eine Anwesenheit der gefährdeten Käufer oder Verkäufer ist somit nicht notwendig. Dies sollte mit dem Notar besprochen werden.

Sofern die Einzelbesichtigung nach aktuellem Stand der Gesetzeslage erlaubt ist, sollten sich alle Beteiligten an die folgenden Regeln halten:

1    Einhaltung der Abstandsregel von mindestens 1,5 - 2 Metern zwischen den Personen
2    Selbstverständlich: Kein Handschlag zur Begrüßung, Verabschiedung oder Abschluss eines Geschäftes
3    Selbstverständlich: Niesen oder Husten in die Armbeuge
4    Digitaler Austausch von Dokumenten, bestenfalls im Vorwege
5    Möglichst kein Anfassen von Gegenständen und Oberflächen im Objekt, ggf. vorher und hinterher desinfizieren

Bevor man den Weg zur Bank geht, oder sich zu einem digitalen Gespräch verabredet, ist es sinnvoll mithilfe verschiedener Finanzierungsrechner einen ersten Eindruck der Möglichkeiten und Kosten einer Baufinanzierung zu gewinnen. Baufinanzierungen sind per se komplett ohne persönliches Treffen abwickelbar, das war bereits vor der Corona-Krise so. Der Anbieter Interhyp beispielsweise bietet sowohl telefonische Beratung als auch Videoanrufe zu Beratungsgesprächen an. Die Unterlagen die für die Finanzierung benötigt werden, werden als Scan per E-Mail, als Upload oder in Papierform per Post versendet. Wichtig sind gute Fotos der Immobilie, die finanziert werden soll, da die Bank den Wert verlässlich einschätzen können muss. Gerade Baufinanzierungsvermittler die schon lange ausnahmslos online arbeiten, haben jetzt einen Vorteil gegenüber den Hausbanken, da sie alle notwendigen Kommunikationsmittel bereits seit Jahren erfolgreich einsetzen.

Im Rahmen ihrer Gestaltungsmöglichkeiten gehen Banken derzeit unterschiedlich mit der neuen Situation um. Übergreifend lässt sich sagen, dass Banken generell etwas vorsichtiger bei der Darlehensvergabe geworden sind, es gibt jedoch auch Lockerungen bei der Finanzierung.

Die Maßnahmen der Banken auf die Corona-Krise im Überblick:

• Kurzarbeit gilt häufig nicht mehr als absolutes Ausschlusskriterium für einen Kredit.
• Es wird ein höheres Eigenkapital verlangt, viele Banken reduzieren die Finanzierungssumme auf 90% des Beleihungswertes.
• KfW-Förderungen sind weiterhin möglich.
• Darlehensvergaben an Selbstständige und Freiberufler werden noch stärker geprüft, viele Darlehensanfragen werden abgelehnt. Zum einen aus Gründen der Schonung finanzieller Kapazitäten bei der Bank, zum anderen wegen des erhöhten Risikos.

Ja – viele Banken haben den Mindestbetrag des Eigenkapitals erhöht. Es gibt höhere Risikoaufschläge beim Beleihungswert der Immobilie (jetzt z. B. 20% Risikoabschlag vom Immobilienwert, vorher waren es 10%). Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist derzeit nur bei sehr guter Bonität und nach Einzelfallentscheidung möglich.

Zunächst ist es sehr wichtig, proaktiv auf die Bank zuzugehen und die Problematik zu besprechen. Ein eigenmächtiges Aussetzen der Darlehensraten ist der Bank gegenüber ein sehr schlechtes Zeichen und kann außerdem zu negativen Schufa-Einträgen führen. Darlehensnehmer, die ihre Raten nicht mehr bedienen können, stehen nicht allein da. Bei den meisten Banken ist es problemlos möglich, die Darlehensraten zu stunden. Auch ein temporäres Aussetzen der Tilgung (bis zu 6 Monate) ist möglich. Ebenfalls kann in einigen Fällen der Tilgungssatz gesenkt werden. Sprechen Sie unbedingt Ihre Bank an und fragen Sie nach der besten Lösung für Ihren Fall!

Auf die Anschlussfinanzierung hat die Coronakrise keinen Einfluss – diese wird auch weiterhin vergeben. Da bei der Darlehensvergabe einiges im Wandel ist und sich z. B. für Kurzarbeiter neue Möglichkeiten ergeben, sollte unbedingt ein Anbietervergleich durchgeführt werden! Aufgrund der sehr niedrigen Bauzinsen kann sich ein Forward-Darlehen lohnen.