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Energieausweis-Pflicht: Verschärfte Regeln für Eigentümer

Wer eine Immobilie verkaufen oder vermieten will, benötigt einen Energieausweis und muss bereits im Exposé oder einem Immobilieninserat, spätestens jedoch bei der Hausbesichtigung das Dokument vorlegen sowie nach dem Immobilienverkauf im Original an den Käufer aushändigen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Seit 2014 ist der Energieausweis beim Immobilienverkauf oder der Neuvermietung Pflicht.
  • Wenn Sie keinen aktuellen Energieausweis vorlegen können, dann droht Ihnen ein Bußgeld in Höhe von bis zu 10.000 Euro.
  • Nur bei wenigen Ausnahmen kann auf ein Energieausweis verzichtet werden.
  • Beim Verkauf mit einem immoverkauf24 Makler erhalten Sie den Energieausweis kostenlos dazu!

1. Wann besteht, für wen, eine Energieausweis Pflicht?

Seit 2014 muss beim Verkauf oder bei der Vermietung von Immobilien ein Energieausweis erstellt werden. Auch bei Neubauten hat dieser zudem Bestandteil der Unterlagen für den Bauantrag zu sein. Das gilt sowohl für Wohngebäude als auch für Gewerbebauten. Auch im Rahmen einer umfassenden energetischen Sanierung – etwa auf KfW-Effizienzhaus-Standard – wird ein Energieausweis erforderlich.

Vermieter können die Energieausweis-Kosten nicht auf die Mieter umlegen, wer eine Eigentumswohnung besitzt, zahlt anteilig innerhalb der Eigentümergemeinschaft für den Energieausweis. Er hat zudem gegenüber der Gemeinschaft Anspruch auf Herausgabe des Energieausweises.

Wird ein Haus oder eine Wohnung verkauft oder vermietet, müssen die Interessenten unaufgefordert über die energetischen Kennzahlen des Gebäudes informiert werden. Dies setzt voraus, dass ein Energieausweis vor dem Immobilienverkauf ausgestellt wurde. Bis dahin benötigen Eigentümer keinen Energieausweis. Langjährige Mieter haben keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter einen Energiepass ausstellen lässt.

2. Welche Ausnahmen von der Energieausweis Pflicht gibt es?

Folgende Gebäude sind von der Energieausweis-Pflicht ausgenommen:

  • kleine Gebäude mit weniger als 50 Quadratmeter Nutzfläche
  • Baudenkmäler
  • Ferienhäuser bzw. Gebäude, die nicht regelmäßig beheizt oder gekühlt werden
  • Gebäude mit besonderer Nutzung (Ställe, Werkstattgebäude)

3. Wo erhalte ich einen Energieausweis?

Egal für welchen Anlass, ob für den Neubau, bei Modernisierung, den Verkauf oder die Vermietung  - im Folgenden erfahren Sie mit nur wenigen Klicks, welchen Energiepass Sie für Ihr Gebäude benötigen und erhalten die Möglichkeit Ihren Energieausweis online anzufordern.

Sie möchten eine Immobilie verkaufen und benötigen hierbei noch Unterstützung? Lassen Sie sich unverbindlich einen Makler von immoverkauf24 empfehlen und profitieren Sie bei Verkauf von dem kostenlosen Energieausweis-Service. Jetzt Makler-Empfehlung anfordern!

4. Wie wird die Energieausweis Pflicht bei Wohnungen & Mehrfamilienhäusern umgesetzt?

Ein Energieausweis wird in der Regel immer für das gesamte Wohngebäude ausgestellt - auch wenn es um Eigentumswohnungen geht. Im zweiten Fall ist der Energieausweis somit Sache der Eigentümergemeinschaft.

Einen Sonderfall bilden gemischt genutzte Gebäude, die teils für Wohnzwecke, teils auch anders genutzt werden (Beispiel: Wohn- und Geschäftshaus mit Läden im Erdgeschoss). In diesem Fall muss jeweils ein Energieausweis für den Wohn- und Gewerbeteil des Gebäudes erstellt werden. Dominiert eine Nutzungsart beispielsweise sehr stark oder wird der Gewerbeteil mit Büros und somit eher wohn-ähnlich genutzt, sind Ausnahmen möglich. Auch Kanzleien oder Arztpraxen werden als wohn-ähnlich genutzt eingestuft.

5. Wie genau muss der Energieausweis vorgelegt werden?

Für Wohngebäude müssen bei Immobilienverkauf oder Vermietung seit Inkrafttreten der EnEV 2014 folgende Angaben zum energetischen Zustand gemacht werden, die sich dem Energieausweis entnehmen lassen:

  • Art des Energieausweises – Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?
  • Auszug aus dem Energieausweis über den Energiebedarf bzw. Energieverbrauch in kWh je Quadratmeter
  • Heizungsart
  • Baujahr
  • Energieeffizienzklasse (bei Energieausweisen ab 1. Mai 2014), bei älteren Ausweisen kann diese umgerechnet werden, dies ist jedoch nicht verpflichtend.

Weitere Informationen hierzu finden Sie auf unserer Seite Energieausweis für Wohngebäude. Interessenten ist der Energieausweis bei der Besichtigung der Immobilie vom Immobilienmakler oder Verkäufer gemäß § 80 GEG vorzulegen – und zwar auch ohne Aufforderung. Dies kann geschehen, indem dieser rechtzeitig vor Vertragsabschluss vorgelegt wird – etwa als Aushang bei der Besichtigung der Immobilie oder indem er den Interessenten per Post oder E-Mail zugeschickt wird. Interessenten ist das gesamte Dokument einschließlich der Modernisierungsempfehlungen vorzulegen.

Achtung!

Sie sind Immobilieneigentümer, haben bereits einen Energieausweis und planen den Verkauf oder die Vermietung? Prüfen Sie zunächst, ob er noch gültig ist – viele Ausweise sind mittlerweile mehr als zehn Jahre alt und haben damit ihre Gültigkeit verloren.

Zudem prüfen Notare bereits im Rahmen der Vorbereitung des Kaufvertrags, ob ein Energieausweis vorliegt und übergeben wird. Selbst wenn Käufer und Verkäufer auf die Vorlage des Energieausweises verzichten, sind mittlerweile immer weniger Notare bereit, den Kaufvertrag unter diesen Voraussetzungen zu beurkunden. Der Grund: Bei der Vorlagepflicht handelt es sich um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Wurde der Kaufvertrag beurkundet, übergibt der Verkäufer dem Käufer den Energieausweis. Unterlässt der Verkäufer dies, drohen ihm seit dem 15. Mai 2015 hohe Strafen.

Es hängt bei Wohngebäuden von der Anzahl der Verbrauchsabrechnungen, der Anzahl der Wohneinheiten, vom Jahr des Bauantrags und von den Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung ab, ob Sie einen Bedarfsausweis oder einen Verbrauchsausweis erstellen lassen dürfen. Für Neubauten ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis Pflicht.

6. Welche Energieausweis Pflicht besteht bei Nichtwohngebäuden?

In gewerblich genutzten Gebäuden muss der Energieausweis öffentlich gut sichtbar ausgehängt werden, sofern die Nutzfläche 250 Quadratmeter überschreitet und mit großem Publikumsverkehr einhergeht – beispielsweise Hotels, Banken oder Restaurants. Bei öffentlich genutzten Gebäuden wie Schulen, Rathäusern oder Behörden gilt dies seit Juli 2015 ab einer Nutzfläche von 250 Quadratmetern.

7. Welches Gesetz regelt die Energieausweis Pflicht?

Die Energieausweis-Pflicht ergab sich aus der Energieeinsparverordnung (EnEV), deren erste Fassung am 1. Februar 2002 in Kraft trat. Die letzte Fassung der EnEV wird auch als EnEV 2014 bezeichnet. Sie galt seit dem 1. Mai 2014 und enthielt umfangreichere Pflichten für Eigentümer beim Immobilienverkauf und bei der Immobilienvermietung.

Seit dem 01. November 2020 wurde die EnEV von dem Gebäudeenergiegesetz abgelöst. 

8. Welche Behörde ist für die Energieausweise zuständig? – Hier Tabelle: Zuständige Behörden

Die Zuständigkeiten für Energieausweise sind in den Bundesländern unterschiedlich geregelt. Zumeist sind die unteren Bauaufsichtsbehörden oder die Bauordnungsämter der Kommunen oder der Kreise, in denen sich das Gebäude befindet, hierfür verantwortlich.

Die zuständigen Anlaufstellen im Überblick für alle Bundesländer:

Bundesland zuständig
Baden-Württemberg Untere Bauaufsichtsbehörde
Bayern Untere Bauaufsichtsbehörde, Bezirksregierungen 
Berlin Bauaufsichtsbehörden
Brandenburg Untere Bauaufsichtsbehörden
Bremen Senator für Umwelt, Bau und Verkehr
Hamburg Oberste Bauaufsicht bei der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen
Hessen Untere Bauaufsichtsbehörden
Mecklenburg-Vorpommern Untere Bauaufsichtsbehörden, Anlaufstelle: Verbraucherzentrale
Niedersachsen  Untere Bauaufsichtsbehörden
Nordrhein-Westfalen Untere Bauaufsichtsbehörde
Rheinland-Pfalz ungeklärt
Saarland Untere Bauaufsichtsbehörde
Sachsen Landkreise und kreisfreie Städte
Sachsen-Anhalt Untere Bauaufsichtsbehörden
Schleswig-Holstein Untere Bauaufsichtsbehörden
Thüringen 

Thüringer Landesverwaltungsamt, Abteilung V Wirtschaft und Gesundheit, Referat 510 Handwerks- und Gewerberecht, Preisüberwachung

Quelle: Dena, immoverkauf24

9. Mit welchen Strafen ist zu rechnen, wenn die Energieausweis Pflicht nicht beachtet wird?

Wer sich nicht an die Auflagen zur Energieausweis-Pflicht hält, riskiert ein hohes Bußgeld. Händigt der Verkäufer den Energieausweis nach Vertragsabschluss nicht an den Käufer aus, kann für diese Ordnungswidrigkeit ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro verhängt werden.

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