EnEV Energieeinsparverordnung (gültig bis 31.10.2020)

Um das Thema Energieeffizienz kommen weder Bauherren noch Immobilienkäufer und -verkäufer herum - zum einen, weil der Klimawandel die Menschen immer mehr für einen möglichst sparsamen Energieverbrauch sensibilisiert. Und zum anderen, weil auch der Gesetzgeber in Sachen Bauen und Sanieren ganz konkrete Forderungen an Immobilienbesitzer stellt. Letztere wurden in der Energieeinsparverordnung - kurz: EnEV - definiert.

Vor der Einführung der Energieeinsparverordnung (EnEV) am 1. Februar 2002 gaben die Wärmeschutzverordnung (WschV) sowie die Heizungsanlagenverordnung (HeizAnlV) vor, worauf Gebäudeeigentümer in Sachen Energie zu achten haben. Dabei wurde lediglich berücksichtigt, wie viel Energie in einem Raum zur Verfügung gestellt wird.

Die EnEV hingegen umfasste auch Leitungsverluste, die in den Verbrauch eingerechnet wurden. Sie diente zusammen mit dem Erneuerbare-Energie-Gesetz (EEG) dazu, bis zum Jahr 2050 einen klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen. Konkret: Bis dahin sollte die Freisetzung von CO₂ komplett vermieden oder kompensiert werden. Da rund ein Drittel des gesamten CO₂-Ausstoßes sowie 40 Prozent des Energieverbrauchs von Gebäuden stammt, wollte die Bundesregierung auf diesem Weg Einsparpotenziale nutzen, um ihre Klimaschutzziele zu erreichen.

Dementsprechend beinhaltete die EnEV Anforderungen, die Gebäude in energetischer Hinsicht erfüllen mussten. Sie gab die Standards vor, die für den Neubau oder die Sanierung von Bestandsgebäuden in den Bereichen Heizungs- und Klimatechnik sowie Wärmedämmung einzuhalten waren.

Ausgenommen von der Energieeinsparverordnung waren:

• Gebäude, die weniger als vier Monate im Jahr beheizt werden
• Gebäude, die eine durchschnittliche Innentemperatur von weniger als 19 Grad aufweisen
• Betriebsgebäude, die langandauernd offenzuhalten sind
• Unterirdische Gebäude
• Denkmalgeschützte Häuser
• Betriebsgebäude, die für die Tierhaltung genutzt werden
• Gewächshäuser
• Traglufthallen, Zelte und ähnliche Bauten

Seit Einführung im Jahr 2002 wurde die EnEV mehrfach novelliert (siehe hierzu auch Punkt 7). Im Rahmen der Novelle zum 1. Mai 2014 wurden mehrere Vorgaben eingeführt, die es Käufern und Mietern von Immobilien erleichtern sollten, den Energieverbrauch des Gebäudes einzuschätzen (siehe hierzu auch Punkt 6). Ab dem 01.11.2020 wurde die EnEV von dem Gebäudeenergiegesetz 2020 (GEG 2020) abgelöst. 

Planten Sie vor dem 1. November 2020 einen Immobilienverkauf, dann betraf die EnEV auch Sie, und zwar aus mehreren Gründen:

Energieausweis ist Pflicht

Die Energieeinsparverordnung schrieb vor, dass Sie einen Energiepass vorlegen müssen, wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen. Diese Energieausweis-Pflicht entfiel nur dann, wenn es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude handelte oder die Nutzfläche weniger als 50 Quadratmeter betrug. 

Das seit dem 01. November 2020 neue Gebäudeenergiegesetz 2020 ändert an der Pflicht zur Ausstellung eines Energieausweises bei Verkauf oder Vermietung nichts. Neu ist jedoch, dass Verkäufer oder Immobilienmakler zukünftig ein Informationsgespräch zum Energieausweis anbieten müssen. 

Auskunftspflicht bei erforderlichen Modernisierungen

Haben Sie eine Immobilie gekauft, bei der laut EnEV Modernisierungsmaßnahmen vorgeschrieben waren und wurden diese Maßnahmen nicht durchgeführt, mussten Sie den Käufer darüber aufklären. Andernfalls konnte das Verschweigen dieses Sachverhalts als „arglistig“ ausgelegt werden. Rechtlich gesehen hätte dann ein versteckter Mangel vorgelegen – mit der Folge, dass der Käufer eine Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangen konnte. Diese Auskunftspflicht besteht auch im Gebäudeenergiegesetz, welches ab dem 01. November 2020 gilt, weiterhin.

Energetischer Standard beeinflusst die Verkaufschancen

Wenn Sie eine Immobilie mit schlechtem energetischen Standard verkaufen wollen, kann dies schlimmstenfalls potenzielle Käufer abschrecken, da sie hohe Energiekosten und/oder hohe Folgekosten befürchten, falls sie nach dem Kauf eine Sanierung planen. Das ist zwar nicht neu, doch im Zuge der verschärften Diskussion um den Klimawandel und aufgrund der Energieausweispflicht werden Kaufinteressenten stärker als früher für das Thema sensibilisiert.

In der Energieeinsparverordnung tauchten die Begriffe Primärenergiebedarf und Endenergiebedarf häufig auf. Die Definitionen im Überblick:

Endenergiebedarf

Der Endenergiebedarf entspricht der Energiemenge, die unter den im Bundesdurchschnitt geltenden Wetterverhältnissen benötigt wird, um den Heizwärme- und Warmwasserbedarf zu decken. Die Verluste der Anlagentechnik werden dabei berücksichtigt. Die EnEV sah einen Heizwärmebedarf von 40 bis 70 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/(m2*a)) vor. Der Trinkwasserwärmebedarf wurde üblicherweise pauschal mit 12,5 kWh/(m2*a) kalkuliert, was 23 Litern pro Tag und Person entsprach.

Primärenergiebedarf

Der Primärenergiebedarf wird ebenfalls in kWh/(m2*a) angegeben und beinhaltet zusätzlich zum Endenergiebedarf auch die Energieverluste, die durch Gewinnung, Umwandlung, Transport und Speicherung des Energieträgers entstehen. Sie werden anhand eines Primärenergiefaktors in die Berechnung einbezogen.

Der Großteil der in der EnEV 2016 aufgeführten Vorgaben bezog sich auf Neubauten und zielte darauf ab, dass bestimmte Grenzen für den jährlichen Primärenergiebedarf eingehalten werden mussten. So sollte sichergestellt werden, dass die EU-Richtlinien für energieeffiziente Gebäude umgesetzt wurden. Diese beinhalteten, dass Neubauten ab 2021 einem Niedrigstenergie-Standard entsprechen mussten. Dies wird auch im neuen Gebäudeenergiegesetz - welches ab dem 01.11.2020 die EnEV ablöste - in §10 GEG2020 übernommen. 

Gegenüber der EnEV 2014 sah die bis zum 31.10.2020 gültige EnEV 2016 vor, dass Neubauten nur noch 75 Prozent des Primärenergiebedarfs vergleichbarer Referenzgebäude aufweisen durften. Zusätzlich wurden die Anforderungen an die Gebäudehülle im Rahmen der jüngsten EnEV-Novelle um 20 Prozent verschärft.

Lediglich für Nichtwohngebäude, die mit einer Gebläse- oder Strahlungsheizung beheizt werden und deren Raumhöhe mindestens vier Meter beträgt, galten die genannten Vorgaben nicht. Auch für in den warmen Jahreszeiten genutzte Ferien- und Wochenendhäuser, die weniger als ein Viertel der für den Ganzjahresbetrieb erforderlichen Energiemenge verbrauchen, galten diese Regelungen nicht. Ebenfalls ausgenommen waren ungekühlte Gebäude.

Gut zu wissen: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt für den Bau besonders energieeffizienter Häuser im Rahmen des Förderprogramms 153 – Energieeffizient Bauen zinsgünstige Darlehen mit Tilgungszuschüssen. Letztere betragen fünf bis 15 Prozent der Darlehenssumme von maximal 100.000 Euro und fallen umso höher aus, je größer die Energieersparnis des Neubaus ist.

Im Rahmen der letzten EnEV-Novelle hatte die Förderbank die Anforderungen an förderfähige Neubauprojekte erhöht: Reichte es bis dahin aus, mindestens den sogenannten KfW-Effizienzhaus 70-Standard zu erfüllen, müssen Neubauten nun mindestens dem anspruchsvolleren KfW-Effizienzhaus 50-Standard entsprechen, der in etwa dem energetischen Standard eines Drei-Liter-Hauses entspricht. Dies ist auch nach dem 1.11.2020 der Fall. 

Für Bestandsgebäude sah die EnEV 2016 diverse Vorgaben hinsichtlich der energetischen Anforderungen vor. Die wichtigsten Vorschriften im Überblick:

• Oberste Geschossdecke/Dach: Wurde der Mindestwärmeschutz gemäß DIN 4108-2 nicht erreicht, musste die oberste Geschossdecke oder wahlweise das Dach gedämmt werden.

• Sanierungsmaßnahmen: Wer mehr als ein Zehntel der Fassade seines Hauses sanierte oder Fenster austauschte, musste die aktuellen Dämmvorschriften einhalten (Ausnahme: Streichen ohne Putz-Arbeiten).

• Austausch von Heizkesseln, sofern diese älter als 30 Jahre sind (galt nicht für Brennwertkessel, Niedertemperaturkessel und nicht bei Ein- und Zweifamilienhäusern, in denen der Eigentümer mindestens seit dem 1. Februar 2002 wohnt. Andernfalls und auch nach einem Eigentümerwechsel musste der Austausch innerhalb von zwei Jahren erfolgen).

• Isolierung von Warmwasser- und Heizungsrohren (in unbeheizten Räumen)

• Anbauten: Betrug die neu geschaffene Nutzfläche mehr als 50 Quadratmeter, musste der Anbau die Vorgaben für Neubauten erfüllen (siehe Punkt 4).

Anders als bei Neubauten waren die EnEV-Anforderungen hinsichtlich des Austauschs oder der Nachrüstung bei Mehrfamilienhäusern verpflichtend, bei Ein- und Zweifamilienhäusern hingegen kamen sie nur dann zum Tragen, wenn der Eigentümer diese nicht bereits vor dem 1. Februar 2002 bewohnt hat. Andernfalls waren Hauseigentümer lediglich dann verpflichtet, die Anforderungen der EnEV 2016 zu erfüllen, wenn sie eine umfassendere Sanierung planten. Dabei galten im Vergleich zu Neubauten weniger strenge Anforderungen an den Primärenergieverbrauch. Zertifizierte Energieberater unterstützten Bauherren dabei, die Vorgaben einzuhalten, die das Gesetz vorsah.

Seit Inkrafttreten der EnEV 2014 am 1. Mai 2014 waren Vermieter und Verkäufer verpflichtet, Angaben zum Energieverbrauch der Immobilie im Exposé zu machen. Darüber hinaus waren sie verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen. Wie dieser erstellt wird und für welche Gebäude er benötigt wird, wurde in Abschnitt 5 der EnEV geregelt. Seit dem 01. November 2020 gelten die §§80ff des Gebäudeenergiegesetzes. 

Wer gegen diese oder andere Vorgaben verstieß, beging eine Ordnungswidrigkeit, die mit Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro geahndet werden konnte. Ob ein Verstoß vorlag, wurde unter anderem von Schornsteinfegern überprüft, die im Rahmen der regelmäßigen Feuerstättenschau auch darauf achteten, ob die Heizungs- und Warmwasserleitungen vorschriftsmäßig gedämmt wurden und ob der Heizkessel den Vorgaben der EnEV entsprach. Wurden die Vorgaben der EnEV nicht erfüllt, teilte der Schornsteinfeger dies mit und setzte eine Frist, um die Anforderungen nachträglich zu erfüllen.

Die Energieeinsparverordnung wurde in sieben Abschnitte unterteilt und enthielt insgesamt elf Anlagen zu den technischen Anforderungen an die Gebäudeteile:

• Abschnitt 1: enthielt allgemeine Vorgaben
• Abschnitt 2: betraf Neubauten
• Abschnitt 3: hier waren die Vorgaben für Bestandsgebäude enthalten
• Abschnitt 4: betraf die technischen Anlagen (Heizungs-, Kühl- und Raumlufttechnik sowie die Warmwasserversorgung)
• Abschnitt 5: hier wurden die Vorschriften zum Energieausweis sowie Empfehlungen für die Verbesserung der Energieeffizienz definiert
• Abschnitt 6: enthielt gemeinsame Vorschriften und Angaben zu Ordnungswidrigkeiten
• Abschnitt 7: umfasste die Schlussvorschriften

Seit Inkrafttreten am 1. Februar 2002 wurde die EnEV bereits mehrfach novelliert. Die wichtigsten jeweiligen Änderungen seit 2009 im Überblick:

EnEV 2009

Die Novelle im Jahr 2009 sah umfangreichere Neuerungen vor als die erste Überarbeitung zwei Jahre zuvor. Das Ziel: Ein um 30 Prozent reduzierter Heizungs-, Warmwasser- und Energiebedarf. Um dies zu erreichen, wurden folgende Vorgaben eingeführt:

• Absenkung der Höchstgrenze des zulässigen Primärenergiebedarfs um 30 Prozent.

• Wärmdämmpflicht für Dachböden (Ausnahme: Selbstgenutzte Immobilien mit höchstens zwei Wohneinheiten, von denen eine seit 1. Februar 2002 vom Eigentümer bewohnt wurde).

• Verschärfung der energetischen Anforderungen an die Wärmedämmung von Neubauten um 15 Prozent.

• Bei Neubauten: Verpflichtung, einen Teil des Energiebedarfs aus erneuerbaren Energien zu decken (kann durch Ersatzmaßnahmen ausgeglichen werden).

• Verschärfung der energetischen Anforderungen bei Altbaumodernisierungen um 30 Prozent (für bauliche Änderungen an Fassade, Dach und Fenstern, die mindestens zehn Prozent des Gebäudes verändern).

• Austauschpflicht für mehr als 30 Jahre alte Nachtspeicherheizungen in Mehrfamilienhäusern bis 2020 (bei mehr als sechs Wohneinheiten oder Nichtwohngebäuden mit mehr als 500 Quadratmetern Nutzfläche, Ausnahmen: Gebäude, die der WschV von 1995 entsprechen, wenn der Austausch unwirtschaftlich wäre, Gebäude, bei denen elektrische Speicherheizsysteme vorgeschrieben sind).

• Strengere Kontrolle der Umsetzung von EnEV-Vorgaben (zum Teil durch Schornsteinfeger).

• Einheitliche Bußgeldvorschriften bei Verstößen gegen die EnEV (werden als Ordnungswidrigkeiten geahndet).

• Aufrüstpflicht für Klimaanlagen, die sich auf die Feuchtigkeit der Raumluft auswirken (automatische Be- und Entfeuchtungsregelung erforderlich).

EnEV 2013/EnEV 2014

Die am 11. Oktober 2013 vom Bundesrat beschlossene EnEV-Novelle wurde vielfach als EnEV 2013, teils aber auch als EnEV 2014 bezeichnet, da sie am 1. Mai 2014 in Kraft trat. Im Rahmen der Novelle kamen weitere Änderungen hinzu:

• Verpflichtende Vorlage des Energieausweises bei Vermietung und Verkauf von Wohnimmobilien.

• Verpflichtende Angaben zur Energieeffizienz bei Immobilienanzeigen.

• Austausch von mehr als 30 Jahre alten Heizkesseln innerhalb von zwei Jahren (Ausnahme: Seit 1. Februar 2002 selbstgenutztes Wohneigentum, Niedertemperatur-/Brennwertkessel).

• Einführung von Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro bei Verstößen gegen die EnEV.

EnEV 2016

Die EnEV-Novelle zum 1. Januar 2016 sah keine weitere Verschärfung der Vorgaben für Bestandsgebäude vor, die Anforderungen an Neubauten wurden hingegen verschärft (siehe hierzu auch Punkt 5).

Am 01. November 2020 löste das Gebäudeenergiegesetz (GEG) die EnEV sowie das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) ab. 

Schon seit einigen Jahren wird über das Gebäudeenergiegesetz (GEG) diskutiert, mit dem die Vorgaben der EU hinsichtlich der energetischen Standards von Gebäuden umgesetzt werden soll. Dieses neue Gesetz löst das bisher geltende Nebeneinander von EnEV 2016, Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) ab.

Am 23. Oktober 2019 hat die Bundesregierung den GEG-Entwurf verabschiedet und seit dem 01. November 2020 ist das Gesetz inkraft. 2023 soll es gegebenenfalls angepasst werden und eine Verschärfung der Anforderungen wäre dann nicht ausgeschlossen.

Das neue Gesetz umfasst neben den bestehenden Anforderungen an Neubauten und Bestandsgebäuden folgende Punkte:

• Verbot von Ölheizungen ab 2026 (Ausnahmen sind vorgesehen).
• Verpflichtender Einsatz erneuerbarer Energien bei der Wärmeerzeugung bei Neubauten.
• Quartiersansatz: Energieeinsparwerte sollen pro Quartier erfasst werden, was eine Verrechnung der Verbrauchswerte von Neubauten und Bestandsgebäuden ermöglichen würde.
• Verpflichtende Energieberatung für Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern bei Verkauf oder Erneuerung von Bauteilen.
• Erweiterung des Energieausweises um Angaben zu den CO₂-Emissionen des Gebäudes.
• Strengere Überprüfung der Eigentümerangaben im Verbrauchsenergieausweis.