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Baumfällung: Was Eigentümergemeinschaften beachten sollten!
Bäume auf Grundstücken bergen oftmals jede Menge Konfliktpotenzial. Das Grün ist zwar schön anzusehen, filtert die Luft und bietet Vögeln oder Eichhörnchen eine Heimat. Wachsen die Bäume aber zu hoch und beschädigen sie womöglich das Wohnhaus, ist für Eigentümer schnell klar: Der Baum muss weg. Die Frage ist nur, ob man ihn ohne Weiteres fällen darf oder besondere Genehmigungen nötig sind. Besitzer von Einzelgrundstücken müssen sich an die jeweiligen Baumfäll-Vorgaben ihrer Stadt oder Gemeinde halten – Informationen dazu gibt es in der Regel auf den jeweiligen Internetseiten. Ansonsten können sie jedoch selbstständig handeln und die Bäume selbst fällen oder fällen lassen.
Bei einem Baum im Garten eines Mehrfamilienhauses sieht das anders aus. Auf was Eigentümergemeinschaften bei Baumfällungen achten müssen, erläutert Till Heinisch, Syndikusanwalt des Grundeigentümerverbands Hamburg.
immoverkauf24: Nehmen wir folgendes Beispiel: Die Eigentümer einer Erdgeschosswohnung wollen zwei große Tannen in ihrem Garten fällen. Abgesehen von den Baumschutz-Vorgaben der Stadt oder Gemeinde – dürfen sie die Tannen einfach so beseitigen oder müssen sie die gesamte Eigentümergemeinschaft bei der Entscheidung mit einbeziehen?
Till Heinisch: Die Tannen gehören als große Bäume zum Gemeinschaftseigentum. Dies gilt erst recht, wenn die Bäume so groß sind, dass sie für das Erscheinungsbild der Anlage prägend sind.
Das Fällen von Bäumen gilt als "bauliche Veränderung"
Es gilt aber auch, wenn die Bäume auf einer Fläche mit Sondernutzungsrecht stehen, also zum Beispiel der Garten-Sondernutzungsfläche der Erdgeschosseigentümer. Eine Fällung würde somit alle Eigentümer beeinträchtigen.
immoverkauf24: Und was heißt das für die Entscheidungsfindung, ob die Tannen gefällt werden dürfen?
Till Heinisch: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum sind gemäß § 22 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz zustimmungspflichtig. Dabei sind mit dem Begriff „bauliche Veränderungen“ jegliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum gemeint, die in irgendeiner Form erfolgen und nach außen in Erscheinung treten. Auch das Anpflanzen oder Beseitigen von Bäumen fällt darunter.
Eine Baumfällung muss die Eigentümergemeinschaft einstimmig beschließen
Wenn große, sogar prägende Bäume beseitigt werden sollen, tritt eine deutliche optische Veränderung der Gesamtanlage ein und von dieser Veränderung sind alle Eigentümer beeinträchtigt. Das bedeutet, dass im Falle der Tannen eine einstimmige Entscheidung der Eigentümergemeinschaft notwendig ist, also eine Beschlussfassung, der sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen.
immoverkauf24: Es wäre also nicht ausreichend, dass die Mehrheit der Eigentümer dafür ist?
Till Heinisch: Richtig. Eine einfache Mehrheit wäre nur dann ausreichend, wenn es sich um eine sogenannte Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung handelt. Das wäre beispielsweise dann denkbar, wenn die Tannen Schäden verursachen, weil sie das Gebäude berühren und die Fassade grün färben. Ein anderes Beispiel wäre ein Rückschnitt, der nicht zur äußeren Veränderung des Erscheinungsbildes führt und eine reine Pflegemaßnahme darstellt. Darüber könnte auch mit einer einfachen Mehrheit entschieden werden.
immoverkauf24: Gilt das auch, wenn die Tannen beispielsweise umsturzgefährdet wären?
Till Heinisch: Bei einer Gefährdung durch die Tannen wäre die Gemeinschaft sogar in der Pflicht, diese Gefahr abzuwenden. Die Eigentümer müssten für die Fällung stimmen. Tun sie das nicht und es besteht ein unabweisliches Risiko, gibt es die Möglichkeit einer Beschlussersetzungsklage gegen alle anderen Eigentümer. So kann ein Beschluss zur Beseitigung der Gefahr erzwungen werden.
immoverkauf24 Info: Eigentümerversammlung
Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird damit automatisch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Einmal im Jahre treffen sich die Mitglieder dieser Gemeinschaft, also alle Besitzer der Wohnungen innerhalb der Wohnanlage, auf der Eigentümerversammlung. Dort beraten sie beispielsweise über notwendige Instandhaltungsarbeiten, die Jahresabrechnung oder bauliche Veränderungen an der Immobilie. Eigentümer sollten dabei wissen, dass auch Beschlüsse gegen ihren Willen gefasst werden können – im positiven wie im negativen Sinne.
Generell gilt folgende Regelung für die erforderliche Zustimmung zu bestimmten Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum:
- Instandhaltung und Instandsetzung im Sinne ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz): Einfache Mehrheit erforderlich, also mehr als 50 Prozent der anwesenden/vertretenen Stimmen. Beispiel: Gesetzlich vorgeschriebener Brandschutz
- Modernisierende Instandsetzung (§ 22 Abs. 3 WEG): Einfache Mehrheit erforderlich, also mehr als 50 Prozent der anwesenden/vertretenen Stimmen. Beispiel: Eine defekte Heizungsanlage wird durch eine energiesparendere Anlage ersetzt
- Modernisierung (§ 22, Abs. 2 WEG): Doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich, das heißt, mindestens 75 Prozent aller Eigentümer, die mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile halten, müssen zustimmen. Beispiel: Einbau von Bewegungsmeldern
- Bauliche Veränderungen (§22, Abs. 1 WEG): Alle betroffenen Eigentümer müssen zustimmen, in der Regel handelt es sich dabei auch um alle Eigentümer der Immobilie. Beispiel: Neuer Farbton der Fassade