Eigentümerwechsel: "Kauf bricht nicht Miete"

Beim Kauf vermieteter Eigentumswohnungen werde ich immer wieder gefragt, ob der Käufer nach dem Kauf - also spätestens nach Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch – die Möglichkeit hat, das Mietverhältnis zu kündigen oder die Miete zu erhöhen. Dieser Wunsch ist aus Sicht des Käufers zwar durchaus verständlich, weil solche Objekte oft schlecht vermietet sind und die Miete bei einer Neuvermietung erheblich erhöht werden könnte, ihm stehen aber erhebliche gesetzliche Hindernisse entgegen. Im deutschen Recht gibt es einen übergreifenden Rechtsgrundsatz, der in § 566 BGB festgeschrieben ist und der lautet: "Kauf bricht nicht Miete".

Kündigung des Mieters: Eigentümerwechsel kein Kündigungsgrund

Nach diesem Grundsatz tritt der Erwerber einer Immobilie mit allen Rechten und Pflichten in ein bestehendes Mietverhältnis ein. Dies bedeutet auch, dass das Mietverhältnis durch den Immobilienverkauf der Wohnung nicht beendet wird, sondern kraft Gesetzes auf den Käufer übergeht. Der Käufer kann das Mietverhältnis – wie vorher auch der Verkäufer – nur bei Vorliegen eines gesetzlichen Kündigungsgrundes (z. B. Eigenbedarf, Mietnomaden / Nichtzahlung der Miete) kündigen. Ebenso gibt es auch keine Möglichkeit, eine Mieterhöhung nur mit dem Eigentümerwechsel zu begründen. Der Käufer ist also in jeder Hinsicht Rechtsnachfolger des Verkäufers.

Kauf bricht nicht Miete - Gesetzgeber sorgt für Rechtssicherheit der Mietpartei

Die Tatsache, dass alle Vereinbarungen des Mietvertrags unverändert weiter gelten und der Erwerber keine Möglichkeit hat, den Mietvertrag einseitig zu ändern, nur wegen des Eigentumswechsels eine Mieterhöhung durchzuführen oder das Mietverhältnis zu kündigen, sorgt für eine fast 100%-ige Rechtssicherheit auf Seiten der Mieter und ist unter Sozialstaatsgesichtspunkten vom Gesetzgeber ausdrücklich gewollt. Rechtlich gesehen durchbricht die mieterschützende Vorschrift des § 566 BGB als Ausnahmebestimmung den allgemeinen Grundsatz, dass Rechte und Pflichten nur zwischen den am jeweiligen Schuldverhältnis beteiligten Parteien entstehen. Dies trifft beispielsweise dann nicht zu, wenn Veräußerer und Vermieter nicht identisch sind, da es aufgrund der Vertragsfreiheit theoretisch auch möglich ist, dass man Wohnungen vermietet, deren Eigentümer man nicht ist. Dieser Fall mit seinen besonderen rechtlichen Implikationen soll aber als rechtlicher Spezialfall hier nicht weiter vertieft werden, da er in der Praxis ohnehin so gut wie nicht vorkommt.