Experteninterview: Geteilte Maklerprovision – das kommt auf Verkäufer, Käufer und Makler zu

Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ ist am 23.12.2020 in Kraft getreten. Nun ist es nicht mehr möglich, dass Immobilienmakler für den Verkäufer eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung unentgeltlich tätig sind und die Maklerprovision vollständig vom Käufer erhalten, so wie es bisher noch in einigen Bundesländern der Fall war. Stattdessen sollen sich beide Parteien die Maklerprovision teilen, aber auch andere Varianten sind möglich. Immobilienanwältin Ricarda Breiholdt klärt auf, was für Verkäufer, Käufer und Makler gilt.

Frau Breiholdt, welche Vereinbarungen zur Provisionszahlung an Immobilienmakler sind seit dem 23.12.2020 möglich?

Ricarda Breiholdt: Für die Teilung der Provisionszahlung zwischen Verkäufern und Käufern gibt es zwei Varianten:

• Der Makler vereinbart eine „Doppelprovision“ und vertritt sowohl die Interessen von Verkäufer als auch von Käufer.
• Oder der Makler vertritt nur die Interessen des Verkäufers, maximal die Hälfte der Maklerprovision wird jedoch später vom Verkäufer auf den Käufer abgewälzt.

Neben der geteilten Maklerprovision ist weiterhin eine reine Innen- oder Außenprovision möglich

Weiterhin ist es natürlich auch möglich, dass nur der Verkäufer die Maklerprovision übernimmt, also eine reine Innenprovision zahlt. Auch eine reine Außenprovision ist zulässig, wenn der Käufer dem Makler einen Suchauftrag erteilt und der Makler zu diesem Zeitpunkt das spätere Kaufobjekt noch nicht akquiriert bzw. an der Hand hat.

Welche Vorgaben macht das Gesetz für eine Doppelprovision?

Ricarda Breiholdt: Diese Variante ist in 656c BGB festgehalten und ermöglicht es Maklern, mit beiden Parteien einen Maklervertrag abzuschließen; er kann damit sowohl für den Verkäufer als auch den Käufer provisionspflichtig tätig werden. Ist das der Fall, darf der Makler vom Käufer allerdings nur so viel Provision verlangen, wie er es auch mit dem Verkäufer vereinbart hat: Verabredet er also mit dem Verkäufer beispielsweise eine Provision von drei Prozent, ist er auch gegenüber dem Käufer auf drei Prozent festgelegt. Würde ein Makler seit dem 23.12.2020 mit dem Verkäufer eine für diesen provisionsfreie Interessensvertretung vereinbaren, wie in der Vergangeheit etwa in Hamburg und Berlin üblich, könnte er auch vom Käufer keine Courtage verlangen – eben weil er die Parteien nur in gleicher Höhe zu Provisionszahlungen verpflichten kann.

Welche Herausforderungen ergeben sich durch eine Doppelprovision?

Ricarda Breiholdt: Wenn ein Makler für beide Parteien tätig wird, ist das rechtlich gesehen nicht ganz einfach. Denn er muss die Interessen beider Parteien vertreten, die sich jedoch teilweise widersprechen können. Nehmen wir an, ein Verkäufer möchte sein Objekt für eine Million Euro verkaufen, der Käufer ist aber nur bereit, 700.000 Euro zu zahlen. Dann darf der Makler nicht wie gewohnt einseitig den Verkäufer hinsichtlich eines möglichst hohen Kaufpreises beraten, denn damit würde er den Interessen des Käufers zuwiderhandeln – die er ja auch vertritt.

Die Vertretung von Verkäufer als auch Käufer bedeutet für den Makler einen Konflikt bei der Kaufpreisverhandlung

Deshalb sollte der Makler bei Kaufpreisverhandlungen seine Tätigkeit eher „als Bote“ betrachten. Einzig dann, wenn er sich von Käufer und Verkäufer freizeichnen lässt, dass er ausdrücklich auch an den Kaufpreisverhandlungen teilnehmen soll, ist seine weitergehende Tätigkeit zulässig.

Und auch bei Immobilienbewertungen müssen Makler bei einer vereinbarten Doppelprovision sehr umsichtig vorgehen: Denn wenn sie eine Immobilienbewertung für einen Verkäufer vornehmen, der ja einen möglichst hohen Verkaufspreis erreichen will, müssen sie auch die Interessen des Käufers bedenken, von denen sie ja auch bezahlt werden. Gänzlich ist dieser Konflikt nicht aufzulösen.

Was kann und sollte ein Immobilienmakler also tun, wenn er für beide Parteien tätig ist?

Ricarda Breiholdt: Makler sollten Verkäufer und Käufer unbedingt aufklären, dass sie auch die Interessen der jeweils anderen Partei vertreten. Dies kann z.B. im Alleinauftrag mit dem Verkäufer vereinbart werden und gegenüber dem Käufer beispielsweise als Hinweis im Exposé erscheinen. Ferner sollten sie sich im Einzelfall von der jeweiligen Partei bestätigen lassen, dass sie mit deren Wissen und Einverständnis in die Kaufpreisverhandlungen involviert sind.

Makler sollten von Verkäufern und Käufern das Einverständnis einholen, wenn sie beide Parteien vertreten und zum Kaufpreis beraten

Was sieht das Gesetz für die zweite Variante der Provisionszahlung, der sogenannten Abwälzung vor?

Ricarda Breiholdt: Bei der zweiten Variante, geregelt in 656d BGB, schließt der Makler nur mit dem Verkäufer einen Maklervertrag ab; dieser verpflichtet sich gegenüber dem Makler zur Provisionszahlung, etwa in Höhe von sechs Prozent. Ist dann ein Käufer gefunden, kann dieser sich im Zuge der Verhandlungen mit dem Verkäufer dazu bereit erklären, den Verkäufer von einem Teil der Provision frei zu halten. Dies aber nur maximal bis zur Hälfte der vom Verkäufer zu zahlenden Provision. Eine solche Vereinbarung ist im Kaufvertrag aufzunehmen, z.B. im Rahmen eines selbstständigen Provisionsversprechens gemäß § 328 BGB.
Bei dieser Variante vertritt der Makler nur die Interessen des Verkäufers, deshalb spricht man auch von einer „Abwälzung“; der Verkäufer wälzt also einen Teil der von ihm zu entrichtenden Maklercourtage auf den Käufer ab. Der Käufer muss seinen Anteil der Maklergebühren jedoch erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil bereits beglichen und dies dem Käufer nachgewiesen hat.

Welche Herausforderungen bestehen bei der Abwälzungs-Variante?

Ricarda Breiholdt: Weil die teilweise Übernahme der Provisionsschuld durch den Käufer eine Gegenleistung iSd § 9 Grunderwerbsteuergesetzes darstellt, kann dies Auswirkungen auf die Grunderwerbsteuer haben; diese kann sich entsprechend erhöhen. Gleiches gilt im Übrigen auch für die Notarkosten.

Wälzt der Verkäufer einen Teil der Maklerkosten auf den Käufer ab, können sich Notar- und Grundbuchkosten erhöhen

Auf diese Mehrkosten müssen sich die Käufer also einlassen. Das werden sie in Verkäufer-Märkten wie Hamburg oder Berlin im Zweifel auch tun, um die Immobilie erwerben zu können. Hingegen mag es in beispielsweise in manchen ländlichen Gegenden anders sein, wenn dort kein starker Nachfrageüberhang besteht.

Welche Veränderungen ergeben sich dadurch, dass ein Maklervertrag in Textform vorliegen muss?

Ricarda Breiholdt: In der Regel schließen Makler mit den Verkäufern sogar einen schriftlichen Alleinauftrag ab – in dieser Hinsicht ergeben sich keine neuen Anforderungen für Makler. Denn Textform bedeutet, dass der Vertrag auch per E-Mail, Fax oder auch SMS geschlossen werden kann. Im Verhältnis zum Käufer wird der Makler künftig jedoch auf die Textform achten müssen. Denn in der Vergangeheit genügte es, dass Makler und Käufer etwa telefonisch eine provisionspflichtige Tätigkeit vereinbarten. Dies ist seit dem 23.12.2020 nicht mehr ausreichend: Seitdem muss der Makler darauf achten, dass der Provisionsvertrag zum Beispiel per E-Mail mit dem Käufer zustande kommt. Hierzu werden sich im Zweifel aber auch die Immobilienportale noch Gedanken über eine praktikable Umsetzung machen müssen.

Der Maklervertrag muss sowohl mit Verkäufer als auch Käufer in Textform geschlossen werden

Welche Variante der Provisionszahlung wird nach dem 23.12.2020 Ihrer Einschätzung nach zum Regelfall werden?

Ricarda Breiholdt: Ich glaube schon, dass in den meisten Fällen eine Doppelprovision vereinbart werden wird. Denn für manche Makler ergeben sich bei der Abwälzung vor allem in ländlichen Regionen Unwägbarkeiten, weil sie nicht sicher sein können, ob die Kaufinteressenten auch bereit sind, dem Verkäufer später einen Teil der Provisionszahlung abzunehmen.
Ich stelle jedoch fest, dass sich vor allem größere Makler-Unternehmen zunehmend auf die vollständige einseitige Interessenvertretung festlegen, also die Courtage nur noch vom Verkäufer als Innenprovision erhalten. Das hat den Vorteil, dass sie ganz im Interesse nur einer Partei handeln können. Ob ein Makler dies am Markt durchsetzen kann, ist natürlich auch davon abhängig, ob er dem Verkäufer plausibel machen kann, welche Vorteile er von dieser ausschließlich einseitigen Interessenvertretung hat.