Experten-Tipp zur Umsatzsteuersenkung: Das müssen Vermieter jetzt beachten

Steuerberaterin Conny-Juliane Köpke klärt auf, was private und gewerbliche Vermieter bei Mietverträgen und Versorger-Rechnungen im Zuge der Umsatzsteuersenkung zu beachten haben.

Um der Corona-bedingten Rezession etwas entgegenzusetzen, hat die Bundesregierung verschiedene Maßnahmen beschlossen, um den privaten Konsum und die Wirtschaftsleistungen insgesamt anzuregen. Wesentlicher Teil davon ist eine zeitlich befristete Senkung der Umsatzsteuer, auch Mehrwertsteuer genannt: Sie sinkt vom 1. Juli bis 31. Dezember 2020 von 19 Prozent auf 16 Prozent bzw. von 7 Prozent auf 5 Prozent im ermäßigten Satz. Die Maßnahmen wurden schnell beschlossen und umgesetzt, so dass sich viele Vermieter fragen: Was bedeutet die Umsatzsteuersenkung konkret für mich und was gilt es zu beachten? Steuerberaterin Conny-Juliane Köpke klärt über die wichtigsten Maßnahmen auf.

Frau Köpke, was müssen private Vermieter im Zuge der Umsatzsteuersenkung bei Mietverträgen bedenken?

Conny-Juliane Köpke: Entscheidend für Vermieter ist, ob sie zur Umsatzsteuer optiert haben, also sich dieser freiwellig unterwerfen. Dies ist nur möglich, wenn der Mieter für ein Unternehmen mietet und zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Oder wenn kurzfristige Vermietungen unter 6 Monaten vorliegen. Die Wohnungsvermietung ist in der Regel von der Umsatzsteuer befreit.

Wenn Vermieter sich freiwillilg der Umsatzsteuer unterwerfen, sollten sie Nachträge im Mietvertrag zum veränderten Steuersatz einfügen

Ist in solchen Fällen eine Nettomiete zuzüglich Mehrwertsteuer vereinbart, sollten Vermieter einen Nachtrag zum Mietvertrag verfassen. Darin ist Bezug zu nehmen auf den Paragrafen, in dem Miete und Umsatzsteuer ausgewiesen sind und der gesenkte Mehrwertsteuersatz sowie der veränderte Mietbetrag sind zu nennen.

Ein Formulierungsvorschlag für den Nachtrag: „Für die Zeit vom 01.07.2020 bis 31.12.2020 ändert sich der Umsatzsteuersatz von 19 Prozent auf 16 Prozent. Daraus ergibt sich für diesen Zeitraum eine Nettomiete von xxx Euro, eine Umsatzsteuer von xx Euro und eine Gesamtmiete von xxx Euro.“

In welcher Form sollten Vermieter die Mieter über die Ergänzung zur Mehrwertsteuer im Mietvertrag informieren?

Conny-Juliane Köpke: Wir empfehlen Vermietern, dass sie ihre Mieter schriftlich, als etwa per Brief, informieren. Und dass sie den Nachtrag zur Umsatzsteuersenkung von den Mietern sogar unterschreiben lassen. Dadurch versichern sie sich, dass die Mieter Kenntnis erhalten haben und können dies auch nachweisen. Denn würde ein Vermieter einen solchen Nachtrag nicht vornehmen, könnte das negative Konsequenzen für ihn haben: Auch wenn grundsätzlich nur 16 Prozent Umsatzsteuer anfallen, müsste er bei unrichtig ausgewiesener Steuer dennoch 19 Prozent abführen.

Vermieter sollten Mieter schriftlich über eine veränderte Umsatzsteuer informieren

Außerdem benötigen Mieter, die ebenfalls einen Vorsteuer-Abzug geltend machen möchten, dafür eine Rechnung. Als eine solche gilt der Nachtrag zum Mietvertrag. Dafür ist es notwendig, dass der Nachtrag alle für eine Rechnung wesentlichen Angaben enthält: Steuernummer vom Vermieter, Anschrift des Mieters, der Nettomietbetrag und der Umsatzsteuersatz.

Gibt es Fälle, in denen Wohnraum-Vermieter keine Nachträge im Mietvertrag vornehmen müssen?

Conny-Juliane Köpke: Wenn sie langfristig an eine Privatperson vermieten und keine Umsatzsteuer im Mietvertrag ausgewiesen ist oder wenn bei einer gewerblichen Vermietung nicht zur Umsatzsteuer optiert wurde.

Was haben Vermieter von Gewerbeflächen wegen der gesenkten Umsatzsteuer zu bedenken?

Conny-Juliane Köpke: Für diese gilt ebenfalls: Wenn sie einen Mietvertrag mit ausgewiesener Umsatzsteuer vereinbart haben, müssen sie einen Nachtrag mit veränderter Umsatzsteuer hinzufügen – hier gilt das gleiche wie für private Vermieter.

Haben Vermieter keine monatliche Abrechnung der Miete, sondern eine Jahresmiete vereinbart, dann gilt, dass der Zeitpunkt der Endabrechnung relevant für die Höhe der Umsatzsteuer des gesamten Zeitraumes ist: Rechnet der Vermieter noch im Dezember 2020 ab, gelten 16 Prozent bzw. 5 Prozent Umsatzsteuer. Rechnet er im Jahr 2021 ab, gelten 19 Prozent bzw. 7 Prozent für den gesamten Abrechnungszeitraum.

Was müssen Vermieter bei Rechnungen von Versorgern und anderen Dienstleistern bedenken?

Conny-Juliane Köpke: Auch bei Rechnungen, die Vermieter erhalten, ist auf die richtig ausgewiesene Umsatzsteuer zu achten. Die bisherige Erfahrung zeigt jedoch, dass diese Information bei den Dienstleistern angekommen ist und Rechnungen in der Regel in dieser Hinsicht nicht zu beanstanden sind. Bei Versorger-Rechnungen, wie etwa vom Stromanbieter, ist ebenfalls der Abrechnungszeitpunkt für die Höhe der Umsatzsteuer entscheidend. Wenn der Versorger am 31. Dezember 2020 abrechnet, dann gilt noch der ermäßigte Umsatzsteuersatz von 16 Prozent bzw. 5 Prozent, und zwar für das ganze Jahr. Wenn der Abrechnungszeitraum vom Februar 2020 bis Januar 2021 läuft, dann findet die Abrechnung nach Ende der Umsatzsteuersenkung statt (bis 31. Dezember 2020) und es gilt wieder eine Umsatzsteuer von 19 Prozent – ebenfalls für den gesamten Zeitraum.

Versorger-Rechnungen: Der Zeitpunkt der Abrechnung bestimmt die Höhe der Umsatzsatzsteuer

Ist Letzteres der Fall, ein Vermieter will jedoch die zwischenzeitlich gesenkte Umsatzsteuer in der Rechnung vermerkt haben, muss er dies beim Versorger eigens beantragen. Wir raten Vermietern übrigens auch, solche Zwischenrechnungen von den Versorgern zu verlangen. Denn sonst könnten auch Mieter schließlich monieren, dass die Nebenkostenabrechnung zu hoch ist.

Den Umstand, dass der Abrechnungszeitpunkt die Höhe der Umsatzsatzsteuer für den gesamten Abrechnungszeitraum bestimmt, sollten Vermieter bei allen Versorger-Rechnungen bedenken.

Sind Vermieter verpflichtet, die gesenkte Umsatzsteuer an die Mieter weiterzugeben?

Conny-Juliane Köpke: Es ist zwar die Intention des Gesetzgebers, dass die verminderte Belastung beim Verbraucher ankommt, aber Vermieter müssen die Umsatzsteuersenkung nicht weitergeben. Und ich erlebe durchaus unterschiedliche Haltungen bei Vermietern und anderen Mandanten: Manche argumentieren, dass sie durch die Corona-Krise gestiegene Belastungen haben und deshalb die Gesamtmiete nicht senken. Dabei handelt es sich jedoch um eine Minderheit, die meisten Vermieter geben die Umsatzsteuersenkung im zweiten Halbjahr 2020 weiter und berechnen eine niedrigere Gesamtmiete. Eine Rolle könnte dabei spielen, dass viele Unternehmen massiv mit der Weitergabe der Umsatzsteuersenkung werben. Dadurch entsteht eine Art Zugzwang, sich dieser Praxis anzuschließen.

Die meisten Vermieter geben die gesenkte Umsatzsteuer weiter

Aber natürlich ist die Situation von Kleinvermietern eine ganz andere, als die von größeren Wohnungsunternehmen. Für Letztere ist die Umstellung teilweise auch eine Prüfung, wie gut sie digital aufgestellt sind: Für Vermieter mit einer guten Verwaltungssoftware sind die Nachträge in den Mietverträgen sehr gut händelbar. Wer jedoch eine Vielzahl von Wohnungen vermietet und die Verträge als einzelne Word-Dokumente abgelegt hat, für den ist der Verwaltungsaufwand teilweise sehr hoch. Insofern ist die Umsatzsteuersenkung auch ein Anlass, um zu überlegen, ob es sich lohnt, in die Professionalisierung der Verwaltungsstrukturen zu investieren.