Was Vermieter bei Eigenbedarfskündigungen beachten müssen

Wenn ein Eigentümer überraschend Eigenbedarf für seine vermietete Wohnung anmeldet, führt das bei vielen Mietern zu Unsicherheit oder gar Angst. Um Mieter vor allzu großer Willkür zu schützen, hat der Gesetzgeber besonders hohe formelle Anforderungen an diese Form der Auflösung eines bestehenden Mietvertrags gestellt. Ohne anwaltliche Hilfe sollte deshalb kein Eigentümer versuchen, einen Mieter aus seiner Wohnung herauszubekommen, rät Fachanwältin Ricarda Breiholdt. Was Vermieter darüber hinaus wissen sollten, um einen Rechtsstreit zu vermeiden und letztlich erfolgreich zu sein, erklärt sie im Interview.

Frau Breiholdt, welche Voraussetzungen müssen grundsätzlich erfüllt sein, damit eine Eigenbedarfskündigung erfolgreich ist?

Ricarda Breiholdt: Dazu möchte ich gerne etwas vorweg sagen. Bei einer Eigenbedarfskündigung ist es generell schwer vorherzusehen, ob sie erfolgreich sein wird oder nicht. Es reicht in aller Regel nicht, sich als Eigentümer einmal kurz beraten zu lassen und dann einfach eine Kündigung rauszuschicken. Die Anforderungen an das Kündigungsschreiben sind nach wie vor hoch, sowohl in formeller als auch in materieller Hinsicht. Ohne anwaltliche Hilfe geht es meistens nicht. Jedem Vermieter sollte klar sein, dass sich ein gerichtliches Verfahren über mehrere Jahre ziehen kann. Dies insbesondere dann, wenn der Mieter der Kündigung Härtegründe, wie zum Beispiel eine schwere Erkrankung, entgegen hält.

Gründe für Eigenbedarfskündigung müssen auch für Dritte gut nachvollziehbar sein

Aber kommen wir zu den grundsätzlichen Voraussetzungen. So muss zunächst ein berechtigtes Interesse für den Eigenbedarf vorliegen. In § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist formuliert, dass das der Fall ist, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Zu diesen Familienangehörigen kann auch der Schwager zählen, wenn zwischen Vermieter und Schwager eine besonders enge Bindung besteht. Dies muss dann aber auch schon in der Kündigung ausgeführt werden.
Wichtig ist, die Gründe für die Eigenbedarfskündigung im Schreiben genau und für den Mieter sowie auch für Dritte gut nachvollziehbar darzulegen. Die Gründe müssen vernünftig und nachvollziehbar sein. Früher waren es oft mehrere Seiten, auf denen die genauen Lebensumstände niedergeschrieben wurden. Vom Umfang her beschränkt sich die Begründungspflicht heute nur noch auf die sogenannten Kerntatsachen und die Bedarfsgründe.

Empfehlenswert ist, den Mieter in der Kündigung auch gleich auf sein Widerspruchsrecht hinzuweisen. Kann der Mieter Härtegründe,  wie etwa hohes Alter, eine schwere Erkrankung oder Ähnliches vorbringen, kann sich der Vermieter immer noch überlegen, ob er dennoch Rechte aus der Kündigung ableitet.

Warum ist es riskant, sich als Käufer bewusst für eine vermietete Wohnung zu entscheiden und dann zu hoffen, den Mieter über eine Eigenbedarfskündigung herauszubekommen, um selbst einzuziehen?

Ricarda Breiholdt: Käufer sollten wissen, dass es sie viel Zeit und Geld kosten kann, bis ein Einzug in das neue Eigenheim möglich ist. Zum einen sind da die Kündigungsfristen, deren Länge sich für den Vermieter je nach der Dauer des bereits laufenden Mietverhältnisses richtet. Lebt der Mieter etwa mehr als acht Jahre in der Wohnung, liegt die Kündigungsfrist bei neun Monaten. In Einzelfällen kann die Frist sogar noch zwölf Monate betragen. Hinzukommt, dass der Erwerber oft ja gar nicht weiß, ob der Mieter vielleicht schwer erkrankt ist oder andere Härtegründe hat, so dass ein Auszug nach Ablauf der Kündigungsfrist für ihn unzumutbar oder gar ausgeschlossen ist. Die Praxis zeigt, dass Härtegründe des Mieters – wie sie oben aufgeführt sind – in aller Regel zu weiteren und längeren Räumungsfristen führen. Nur dann, wenn ein Auszug dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände nicht zugemutet werden kann, was bei einer konkreten Gefahr für Leib und Leben des Mieters der Fall ist, wird der Erwerber mit einer Eigenbedarfskündigung nicht durchdringen.

Vermieter und Mieter sollten immer erst eine außergerichtlichte Einigung anstreben

In meiner doch jetzt schon langjährigen Berufs-Erfahrung hat es sich immer wieder bewährt, wenn sich Vermieter und Mieter zunächst zusammen setzen, um eine außergerichtliche Einigung zu besprechen. Der Vermieter kann dabei dem Mieter eine Umzugspauschale anbieten oder, wenn ihm dies möglich ist, bei der Suche nach Ersatzwohnraum helfen. Vermieter und Mieter erhalten damit Planungssicherheit.
In Hamburg beispielsweise gibt es im Übrigen auch die Öffentliche Rechtsauskunft- und Vergleichsstelle, an die man sich wenden kann. Mit Hilfe von dort ehrenamtlich tätigen Richtern und Rechtsanwälten können Vermieter und Mieter einen außergerichtlich erzielten Vergleich protokollieren lassen.

Was ist Ihrer Meinung nach der Grund, warum es Eigentümer gerade in den Großstädten immer wieder mit einer Eigenbedarfskündigung versuchen, obwohl sie um das Risiko wissen?

Ricarda Breiholdt: Einen solchen Trend kann ich nicht bestätigen. Grundsätzlich habe ich nicht den Eindruck, dass Kündigungen wegen Eigenbedarfs in den vergangenen Jahren auffallend zugenommen haben. Nach wie vor ist es so, dass auch ein Erwerber einer vermieteten Wohnung sich darüber im Klaren sein muss, dass, sollte er sich nicht mit dem Mieter außergerichtlich einigen können, ihm ein in der Regel kostenträchtiger, langwieriger und im Ergebnis zunächst offener Rechtsstreit bevorsteht.
So, wie der Erwerber sich vor Ankauf einer vermieteten Wohnung zunächst rechtlich beraten lassen sollte, ist dies auch dem Mieter, der eine solche Kündigung erhält, zu empfehlen.

Was sind denn die häufigsten Fehler, die der Vermieter bei der Eigenbedarfskündigung macht?

Ricarda Breiholdt: Die häufigsten Fehler sind meiner Einschätzung nach, dass der konkrete Eigenbedarf vom Vermieter nicht ausreichend begründet wird. Es kommt auch oft vor, dass der Vermieter eine besondere Regelung im Mietvertrag übersieht oder auch, dass er eine geltende Kündigungssperrfrist im Falle einer zuvorigen Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnung nicht beachtet. Das Gesetz sieht bei umgewandelten Wohnungen nämlich eine Sperrfrist von drei Jahren vor, diese kann aber – wie beispielsweise in Hamburg – auch zehn Jahre betragen.

In welchen Fällen kann es überhaupt zu einer Räumungsklage kommen?

Ricarda Breiholdt: Zu einer Räumungsklage kommt es dann, wenn der Mieter der Eigenbedarfskündigung widerspricht, also Härtegründe nach § 574 BGB einwendet, oder er am Ende der Kündigungsfrist ganz einfach nicht auszieht. Will der Vermieter Rechte aus der Kündigung ableiten, bleibt ihm in diesen Fällen nur die Erhebung einer Räumungsklage.

Betrachten wir jetzt einmal den Mieter: Warum ist es wichtig, dass er per Gesetz vor allzu großer Willkür bei der Anmeldung von Eigenbedarf geschützt wird und wie kann er beispielsweise eine vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung nachweisen?

Ricarda Breiholdt: Die im Gesetz verankerten Schutzvorschriften zugunsten des Mieters sind berechtigt. Wenn auf Seiten des Mieters tatsächlich Härtegründe wie eine schwere Erkrankung oder hohes Alter vorliegen, ist es selbstverständlich richtig, dass er geschützt ist. Die Gerichte müssen im Einzelfall eine Abwägung der jeweiligen Interessen vornehmen. Wie schwer dies sein kann, wird besonders in den Fällen deutlich, in denen der Vermieter alters- oder krankheitsbedingt in seine eigene Wohnung ziehen möchte, weil sie zum Beispiel im Erdgeschoss liegt oder über einen Fahrstuhl verfügt, und der Mieter seinerseits ähnlich gravierende Härtegründe vorbringt.

Wenn der Vermieter lügt, ist es für Mieter schwer, ihr Recht nachträglich durchzusetzen

In denjenigen Fällen, in denen der Vermieter lügt, also den Eigenbedarf nur vortäuscht, wird es für den Mieter hingegen schwer, die Wohnung später wieder zu erlangen. In diesen Fällen bleibt dem Mieter in der Regel nur die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen und gegebenenfalls Strafanzeige, zum Beispiel wegen Prozessbetrugs.

Welche Härtefälle verhindern am häufigsten eine Eigenbedarfskündigung?

Ricarda Breiholdt: Am häufigsten ist dies sicherlich bei hohem Alter, schwerer Erkrankung oder aber Suizidgefahr des Mieters der Fall. Dabei sind die Gerichte vom Bundesgerichtshof angehalten, sich im Zweifel sachverständiger Hilfe zu bedienen, um die vorgetragenen Härtegründe und die Frage, ob der Mieter „räumungsfähig“ ist, zu klären.

Und nun wieder zurück zum Vermieter: Würden Sie sagen, dass die Vermieterrechte bei Eigenbedarf ausreichend gewährleistet sind?

Ricarda Breiholdt: Aus Vermietersicht wäre es sicherlich manches Mal wünschenswert, wenn die gerichtlichen Verfahren nicht so lange dauern würden. Unter Einbeziehung einer Kündigungsfrist von neun oder gar zwölf Monaten kann es auch bei den ordentlichen Gerichten noch bis zu zwei Jahre dauern, bis der Rechtsstreit entschieden ist. Generell jedoch erachte ich das Gesetz als durchaus ausgewogen, auch wenn für Vermieter aus dem europäischen Ausland der in Deutschland im Gesetz verankerte Mieter-Kündigungsschutz oft nicht nachvollziehbar ist.