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Was Vermieter von der Steuer absetzen können
Ein Vermieter kann viele immobilienabhängige Kosten von der Steuer absetzen und so die zu versteuernden Mieteinnahmen beträchtlich verringern. Immobilienkauffrau Sina Borchert liefert Vermietern den Überblick.
Für die Festsetzung der Steuer muss ein Vermieter dem Finanzamt alle Mieteinnahmen offenlegen. Von diesen werden dann alle Kosten für Reparaturen, Zinsen, Werbungskosten & Co. abgezogen – bei der Steuererklärung gibt es dafür die Anlage „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“. Quittungen und Rechnungen, die die Ausgaben belegen, müssen nur auf Anforderung beim Finanzamt eingereicht werden. Das Ergebnis aus Mieteinnahmen abzüglich der immobilienabhängigen Ausgaben sind die zu versteuernden Einkünfte.
Ausgaben unter 800 Euro (gültige Grenze ab 2018) für Wirtschaftsgüter – also etwa Möbel für die vermietete Wohnung – können Vermieter noch im gleichen Jahr vollständig von der Steuer absetzen. Anders die Ausgaben über 800 Euro: Diese müssen über einige Jahre abgeschrieben werden. Abschreibung heißt, dass die Wertminderung teurerer Wirtschaftsgüter entsprechend ihres Wertverlusts im jeweiligen Jahr (also die Abschreibung) steuerlich geltend gemacht werden kann. Für eine genaue Berechnung gibt es AfA-Tabellen mit der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer.
Das heißt, jedes Mal, wenn ein Vermieter also etwa seinen Computer benutzt, sinkt der Wert des Gerätes und er kann pro Jahr 33,33 Prozent des Wertverlustes absetzen – und das über drei Jahre hinweg. Wichtig zu beachten: Bei Immobilien wird nur der Gebäudewert angeschrieben, Grund & Boden wird nicht abgeschrieben und wirkt sich somit nicht steuermindern aus, da es kein Wertverlust gibt. Zur Berechnung der entsprechenden Anteile kann man eine Vorlage des Finanzamtes nutzen.
Kosten absetzen
Wichtig: Die abgesetzten Kosten müssen tatsächlich vom Vermieter getragen werden und dürfen nicht an den Mieter weitergereicht werden.
Die absetzbaren Kosten der vermieteten Immobilie - ein Überblick
Folgende Kosten können Vermieter von der Steuer absetzen:
Anschaffungskosten
- Bei Immobilien, die vor 1924 gebaut wurden, können 2,5 Prozent der Anschaffungskosten pro Jahr von der Steuer abgesetzt werden, und zwar so lange, bis 100 Prozent der Anschaffungskosten abgesetzt wurden. Bei Immobilien, die nach 1924 gebaut wurden, können für 50 Jahre 2,0 Prozent der Anschaffungskosten pro Jahr von der Steuer abgesetzt werden. Bei Immobilien im Betriebsvermögen (Gewerbebetrieb) gelten andere Abschreibungssätze.
Zinsen (Werbungskosten)
- Zinsen (Werbungskosten) können ebenfalls von Vermietern von der Steuer abgesetzt werden. Dabei ist es wichtig, dass ein Mietvertrag als Nachweis vorliegt, denn Selbstnutzer können die Zinsen nicht absetzen.
Werbungskosten
- Kosten für den Energieausweis
- Wartungen
- Mitgliedsbeiträge
- Kontoführungsgebühren
- Kosten für Makler, Kosten für Werbung (Zeitungsanzeige, Inserat-Kosten etc.)
- Büromaterial (Portogebühren, Schreibmaterial, etc.)
- Steuerberatungskosten, die mit der Immobilien zu tun haben
- Fahrtkosten und Übernachtungskosten
- 0,30 Euro pro gefahrenen Kilometer (Nachweis mit einem Fahrtenbuch nicht notwendig, eine einfache Aufstellung ist ausreichend)
- 12,00 Euro pro Dienstreise mit einer Abwesenheit von über 8 Stunden
- 25,00 Euro pro ganztägiger Abwesenheit (24 Stunden)
15-Prozent-Grenze für Instandhaltungsmaßnahmen beachten
Wenn die Netto-Aufwendungen für Instandhaltungsmaßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, dann müssen diese über 50 Jahre abgeschrieben werden, da diese Kosten dann zu den Herstellungskosten gezählt werden.
Sonstige absetzbare Kosten für Vermieter
Haushaltsnahe Dienstleistungen
Die Arbeitskosten einer haushaltnahen Dienstleistung können abgesetzt werden, die Materialkosten hingegen nicht. Deshalb gilt: Je höher der Anteil der Arbeitskosten an der Gesamtsumme der Dienstleistung, desto größer ist der Steuer-Spar-Effekt. Nachweisen können selbstständige Hilfskräfte ihre Arbeit durch Rechnung, Minijobber rechnen per Haushaltscheckverfahren ab.
Zu den haushaltsnahen Dienstleistungen gehören:
- Haushaltshilfe
- Bügelkraft
- Gartenhilfe
- Kinderbetreuung
Haushaltscheckverfahren
Die Anmeldung findet bei der Minijob-Zentrale per Formular statt. Die Minijob-Zentrale übernimmt alle Aufgaben eines Arbeitgebers. Der Privathaushalt erhält deshalb auch von der Minijob-Zentrale eine Steuerbescheinigung.
Kosten für Geschäftsräume
Folgende Voraussetzungen müssen allesamt gegeben sein, damit Vermieter ihr Arbeitszimmers zu Hause uneingeschränkt absetzen können:
- Es wird nur beruflich genutzt,
- ist Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit,
- ist vom Rest des Wohnbereichs räumlich abgetrennt,
- ist als Büro eingerichtet
- und in der Immobilie bleibt genügend Platz zum Wohnen.
Eine Absetzbarkeit von maximal 1.250 Euro ist in folgenden Fällen möglich:
- Das Arbeitszimmer zu Hause wird nur teilweise beruflich genutzt,
- ist nicht Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit
- und ist nicht vom Rest räumlich getrennt,
- ist als Büro eingerichtet
- und lässt genügend Platz zum Wohnen.
Die Kosten für Arbeitszimmer in externen Räumen sind uneingeschränkt absetzbar.
Die als Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten absetzbaren Aufwendungen sind zu unterscheiden in ...
- Aufwendungen, die dem Arbeitszimmer direkt zugeordnet werden können
- Aufwendungen, die nur anteilig dem Arbeitszimmer zuzurechnen sind und aus den Aufwendungen für die gesamte Wohnung herausgerechnet werden müssen.
Anteilige Aufwendungen für das Arbeitszimmer berechnen
Die Fläche des Arbeitszimmers im Verhältnis zur gesamten Wohnfläche einschließlich des Arbeitszimmers wird mit folgender Formel berechnet:
Anteil Arbeitszimmer = (Fläche des Arbeitszimmers x 100) / Gesamtwohnfläche inklusive Arbeitszimmer
Aufwendungen, die für andere Räume wie Küche oder Wohnzimmer anfallen, sind nicht als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehbar.
Der Abflusszeitpunkt muss beachtet werden!
Der Abflusszeitpunkt meint den Zeitpunkt der Geldbewegung. Das heißt, es müssen alle Kosten für die Steuererklärung berücksichtigt werden, die im Jahr tatsächlich bezahlt wurden.
Wann muss ein Vermieter eine Steuererklärung abgeben?
Ein Vermieter muss eine Steuererklärung abgeben, wenn ...
- ein komplettes Haus, eine komplette Wohnung, eine Garage oder ein Stellplatz vermietet wird
- ein Zimmer in der selbstgenutzten Immobilie vermietet oder untervermietet wird
- eine Ferienimmobilie vermietet wird
- die Mieteinnahmen höher als 520 Euro Jahr sind (gültig ab 2018, 2017 waren es noch 410 Euro)
- andere Mieteinnahmen durch das Haus erwirtschaftet werden (Vermietung des Daches für Antennen, Vermietung von Hauswänden für Werbeflächen, etc.)