WEG-Reform: Wie der Stellplatz zu Sondereigentum wird

Die am 1. Dezember 2020 in Kraft getretene Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) hat es möglich gemacht, dass nun auch Sondereigentum an Außenflächen wie etwa Stellplätzen, Gärten oder Terrassen begründet werden kann. Theoretisch können somit Wohnungseigentümer, die bisher nur Sondernutzungsrechte an offiziell zum Gemeinschaftseigentum zählenden Flächen hatten, diese in Sondereigentum umwandeln. Im Interview gibt Michael Nack, Syndikusrechtsanwalt des Vereins Wohnen im Eigentum, Antworten auf die wichtigsten Fragen in diesem Zusammenhang und klärt über die praktischen Auswirkungen der Reform auf.

Herr Nack, war es Ihrer Meinung nach sinnvoll, im Zuge der WEG-Reform auch die Umwandlung von Sondernutzungsrechten in Sondereigentum für Außenflächen neu zu regeln?

Michael Nack: Die Regelung wurde in erster Linie umgesetzt, um die vorherige Rechtsunsicherheit bei Sondernutzungsrechten zu beseitigen. Bei Stellplätzen zum Beispiel war es ja so, dass ihr wirtschaftlicher Wert gerade in gefragten und dicht besiedelten Lagen immer mehr gestiegen ist. Dass ein Stellplatz jetzt Sondereigentum sein kann, ist aus Sicht des Eigentümers, der seine Wohnung verkaufen will, von Vorteil. Er kann den Wert zum Verkaufspreis der Wohnung hinzurechnen. Und er kann den Stellplatz auch isoliert verkaufen.

Und was sind die Nachteile der Neuregelung?

Michael Nack: Ein Nachteil ist, dass zwar die eine Rechtsunsicherheit beseitigt wurde, aber neue Unsicherheiten entstanden sind. Wenn ein Eigentümer beispielsweise seinen Garten nicht pflegt und dadurch das gesamte Haus optisch abgewertet wird – kann die Gemeinschaft dann den Eigentümer zwingen, dass er ihn ordentlich bepflanzt? Das ist fraglich, wenn der Garten zum Sondereigentum geworden ist. In vielen Gemeinschaften wird es auch mit der Neureglung Stress geben, er verlagert sich nur.

Jeder einzelne Eigentümer muss einer Umwandlung zustimmen

Kann ein Eigentümer einfach eigenmächtig seine Sondernutzungsrechte in Sondereigentum umwandeln oder muss er die Gemeinschaft einbeziehen?

Michael Nack: Jeder einzelne Eigentümer der Eigentümergemeinschaft muss gefragt werden. Die Umwandlung ist eine dingliche Änderung, da sich dadurch auch die Teilungserklärung ändert. Von daher müssen alle Eigentümer dem Vorhaben zustimmen.

Wie sieht denn das Vorgehen ganz konkret aus, wenn ein Eigentümer eine Umwandlung seines Stellplatzes oder Gartens in Sondereigentum anstrebt?

Michael Nack: Zunächst einmal würde es sich anbieten, das Thema auf der Eigentümerversammlung anzusprechen. Das ist das Entscheidungsgremium, in dem alle Eigentümer vertreten sind, so dass jeder ins Boot geholt werden kann. Wenn alle dem Vorhaben zustimmen, steht als nächstes der Termin bei einem Notar an, da ja die Teilungserklärung geändert und ein Kaufvertrag zwischen dem Sondereigentümer und der Eigentümergemeinschaft abgeschlossen wird. Nach der Beurkundung des Kaufvertrags kümmert sich der Notar auch um die Grundbuchänderung.

Welche Schwierigkeiten könnten in diesem Prozess auftreten?

Michael Nack: Zum einen betrifft das den Notartermin. In der Praxis dürfte es zum Beispiel gerade bei großen Eigentümergemeinschaften mit manchmal 100 Personen nahezu unmöglich sein, alle zu einem Termin zusammenzubekommen. Zwar kann man hier mit einer nachträglichen Genehmigung oder einer notariell beurkundeten Vollmacht arbeiten, das heißt, dass die notariellen Beurkundungen nachgeholt werden oder bereits vorher eine notariell beurkundete Vollmacht für den Vertreter dem Notar vorgelegt wird. Das Ganze ist aber für alle Beteiligten ziemlich aufwändig.
Eine weitere Schwierigkeit betrifft die erforderlichen Maßangaben des zukünftigen Sondereigentums. Diese müssen für die Stellplätze oder Gärten vorliegen, denn im Aufteilungsplan werden ihre Grenzen bestimmt. Bei Sondernutzungsrechten ist das nicht notwendig. Da bei Bestandsbauten in der Regel kein Aufteilungsplan für die Außenflächen existieren wird, muss er erst noch erstellt werden. Dazu sollten die Flächen durch einen Sachverständigen vermessen und in einem amtlichen Lageplan ausgewiesen werden.

Sondereigentum hat den Vorteil, dass man es auch isoliert verkaufen kann

Ist es denn aus Ihrer Sicht für einen Eigentümer überhaupt ratsam, seine bestehenden Sondernutzungsrechte in Sondereigentum umzuwandeln?

Michael Nack: Eine Umwandlung hat Vor- und Nachteile. Vom Grundsatz her sind Sondernutzungsrechte zwar flexibler, aber Sondereigentum kann nunmal isoliert verkauft und sein Wert objektiv berechnet werden. Das stellt einen eindeutigen finanziellen Vorteil dar. Außerdem darf ein Eigentümer mit seinem Sondereigentum beliebig verfahren – sofern er die anderen Mitglieder der Gemeinschaft nicht zu sehr beeinträchtigt. Auf der anderen Seite ist die Beantragung der Umwandlung wie bereits beschrieben ziemlich aufwändig. Hier muss jeder Eigentümer letztlich für sich selbst abwägen. Einen Rechtsanspruch auf die Umwandlung von Sondernutzungsrechten zu Sondereigentum sieht das Gesetz nicht vor.

Bei Neubauten hat man die Umwandlungs-Probleme ja nicht. Wird Ihrer Meinung nach hier von vornherein mehr Sondereigentum an Stellplätzen oder Terrassen begründet?

Michael Nack: Das denke ich schon. Die Bauplaner wissen ja von vornherein, dass sie dann auch für die Außenflächen einen Aufteilungsplan erstellen müssen, so dass eine Aufteilung von Stellplätzen von Anfang an berücksichtigt werden kann.

Zum Schluss noch die Kostenfrage. Wie teuer ist es, Sondernutzungsrechte in Sondereigentum umzuwandeln?

Michael Nack: Das lässt sich nicht pauschal beziffern. Es geht dabei ja immer um den Wert des zu verkaufenden Teils, also des Stellplatzes oder des Gartens, nach dem sich die Notar- und Grundbuchkosten richten. Der Eigentümer, der die Fläche als Sondereigentum erwirbt, entrichtet die Kosten an die Gemeinschaft, der sie bisher gehörte.