Wohnrecht & Steuer: Wie wird ein Wohnrecht bei Hausverkauf und Schenkung steuerlich behandelt?

Wer ein Wohnrecht besitzt, eine Immobilie mit Wohnrecht vererben möchte oder eine mit Wohnrecht belegte Immobilie per Schenkung erhält oder kauft, fragt sich, welche Steuern das mit sich bringt. Antwort auf diese Fragen und die wichtigsten Fakten rund um Wohnrecht & Steuern liefert der Hamburger Rechtsanwalt und Steuerberater Helge Schubert.

Herr Schubert, ein Wohnrecht behalten häufig ältere Eigentümer ein, die ihre Immobilie schon zu Lebzeiten an Kinder oder Verwandte per Schenkung übertragen wollen, um Erbschaftssteuer zu sparen. Müssen solche Inhaber eines unentgeltlichen Wohnrechts darauf Steuern zahlen?

Helge Schubert: Nein, auf das vorbehaltene Wohnrecht bei einer Schenkung – also einer unentgeltlichen Zuwendung unter Lebenden gemäß § 516 BGB – müssen die Rechteinhaber keine Einkommensteuer zahlen.

Welche Steuern kommen auf die Beschenkten zu, die eine mit Wohnrecht belegte Immobilie erhalten haben?

Helge Schubert: Die Beschenkten müssen Schenkungssteuer zahlen, wenn der Wert der Immobilie die Freibeträge überschreitet. Für Ehepartner liegt der Freibetrag bei 500.000 Euro, so dass eine Schenkungssteuer häufig entfällt. Für Kinder sind jeweils 400.000 Euro steuerfrei. Auf den darüberhinausgehenden Wert der geschenkten Immobilie entfällt eine Schenkungssteuer, die vom Wert der Schenkung und der Steuerklasse abhängt. Aber: Das einbehaltene Wohnrecht reduziert den Wert der Zuwendung, schließlich können die Eigentümer die Immobilie nicht selbst bewohnen oder vermieten.

Ein Wohnrecht bei Immobilienschenkung kann steuerlich günstig für die Beschenkten sein

Der Wert des Wohnrechts wird deshalb vom Immobilienwert abgezogen und „drückt“ diesen eventuell unter den Freibetrag. Deshalb sorgt ein einbehaltenes Wohnrecht häufig dafür, dass die Beschenkten keine Schenkungssteuer zahlen müssen.

Wie wird der Wert des Wohnrechts ermittelt?

Helge Schubert: Für den sogenannten Kapitalwert des Wohnrechts, der zur Ermittlung der Schenkungssteuer vom Immobilienwert abgezogen wird, sind zwei Faktoren maßgeblich:

• das Alter der Schenkenden
• und die Höhe der fiktiven Miete

Aus dem Alter der Schenkenden ergibt sich eine voraussichtliche Lebensdauer, die in Form von Durchschnittswerten in der Sterbetafel des Bundesfinanzministeriums festgehalten sind. Der durchschnittlichen Lebenserwartung von Männern und Frauen ist ein Kapitalwert zugeordnet. Dieser Kapitalwert ist mit der Jahresmiete zu multiplizieren, die bei Vermietung der betroffenen Immobilie anfiele. Ergebnis ist der Wert des Wohnrechts.

Wohnrecht im Erbfall: Es kann Schenkungssteuer für Wohnberechtigte anfallen

Fällt eine Erbschaftssteuer für Wohnberechtigte an, denen nach dem Tod des Eigentümers per Testament ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt wird?

Helge Schubert: Ja, und zwar dann, wenn der oder die Wohnberechtigte nicht Erbe der Immobilie ist, sondern eben nur das Wohnrecht erhält, während Haus oder Wohnung etwa an die Kinder fällt. In solch einem Fall muss der Inhaber des Wohnrechts den Kapitalwert des Wohnrechts versteuern, er gilt als Bedachter. Es fällt keine Einkommenssteuer, sondern Schenkungssteuer an und es gelten die vom Verwandtschaftsgrad abhängigen Freibeträge. Ist der Wohnberechtigte ein unverheirateter Partner, fällt er in Steuerklasse III und der Freibetrag beträgt 20.000 Euro. Dann kann es vorkommen, dass der Kapitalwert des Wohnrechts den Freibetrag deutlich überschreitet und die zu zahlende Schenkungssteuer durchaus hoch ausfällt.
Für die erbenden Kinder wirkt sich das Wohnrecht für den Partner des Verstorbenen hingegen steuerlich günstig aus, denn es senkt den Immobilienwert und reduziert oder vermeidet somit auch eine sonst eventuell anfallende Erbschaftssteuer.

Was ist Familien mit einer solchen Ausgangslage zu raten? Wenn also Wohnrecht und Immobilie im Erbfall an zwei unterschiedliche Parteien fallen?

Helge Schubert: Es kommt häufiger vor, dass nur ein Ehegatte Inhaber der Immobilie ist und dem Ehepartner ein lebenslanges, unentgeltliches Wohnrecht einräumt, um ihn abzusichern. Ist das der Fall, kann es für Familien mit Immobilienbesitz sinnvoll sein, testamentarische Ver­fügungen zu überprüfen und zu erwägen, dem überlebenden Ehepartner nach dem Tod des Eigentümers nicht nur ein Wohnrecht einzuräumen, sondern die Immobilie zu übertragen. Das ist steuerfrei möglich, wenn das Familienheim weiterhin der Lebensmittelpunkt des Erben ist und er dort mindestens zehn Jahre wohnen bleibt.

Hausverkauf mit Wohnrecht: Drei mögliche Konstellationen ohne Spekulationssteuer

Welche Steuern fallen bei einem Hausverkauf mit Wohnrecht an? Wenn also die Eigentümer ihre Immobilie verkaufen und ein Wohnrecht behalten?

Helge Schubert: Wenn Immobilienverkäufer ein Wohnrecht einbehalten, fällt für sie in einigen Fällen keine Spekulationssteuer auf den Verkaufserlös an:

• Wenn sie die Immobilie zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich selbst bewohnt haben.
• Oder wenn sie die Immobilie zwischenzeitlich vermietet haben, jedoch im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben.
• Oder wenn sie eine Immobilie zwar länger vermietet haben, jedoch zwischen Erwerb und Verkauf ein Zeitraum von mindestens zehn Jahren liegt.

Spielt das Thema Übertragung von Immobilien und Wohnrecht in Ihrer Praxis als Steueranwalt häufig eine Rolle?

Helge Schubert: In meinem Alltag habe ich sehr viel mehr mit dem Nießbrauch zu tun. Das ist quasi ein erweitertes Wohnrecht, bei dem es auch möglich ist, die Erträge einer Immobilie zu erhalten. Häufig übertragen die Eltern in der vorweggenommenen Erbfolge eine vermietete Immobilie auf die Kinder, erhalten aber weiterhin die Mieteinnahmen. Die Besteuerung erfolgt analog zum Wohnrecht: Der Wert des Nießbrauchrechts wird vom Immobilienwert abgezogen und bleibt so häufig unterhalb des Freibetrags, bei Kindern sind es wie gesagt 400.000 Euro. Falls es mehrere Immobilien zu übertragen gibt, greift der große Vorteil von Schenkungen: Dass Freibeträge alle zehn Jahre genutzt werden können. Fängt man frühzeitig mit der Übertragung an, ist das eine schöne Möglichkeit, die Erbschaftssteuerlast der Beschenkten zu reduzieren, und gleichzeitig profitieren die Schenkenden zu Lebzeiten weiterhin von den Erträgen der Immobilien.