Wohnungen in Ferienwohnungen umwandeln: Was Eigentümer und Vermieter beachten müssen

Insbesondere in attraktiven Großstädten wie Berlin oder Hamburg entscheiden sich Eigentümer oder Vermieter immer wieder dazu, ihre Mietwohnung in eine Ferienwohnung umzuwandeln. Sie versprechen sich von den Touristen, die in der Regel nur einige Tage bleiben, deutlich höhere Einnahmen als von einem regulären Mieter. Diese Umwandlungen werden jedoch vielerorts kritisch gesehen, da sie dem Wohnungsmarkt reguläre Wohnungen entziehen und letztlich die Preise für Mietwohnungen immer weiter steigen lassen. Mit einem Zweckentfremdungsverbot versuchen viele Städte und Gemeinden, den Umwandlungen einen engen Rahmen zu setzen. 
Im Interview mit Rechtsanwältin Beate Heilmann, Expertin für Miet- und WEG-Recht, erfahren Sie, was Eigentümer bzw. Vermieter bei Umwandlungen in Ferienwohnungen beachten müssen und welche Auswirkungen die Corona-Pandemie auf dieses "Geschäftsmodell" hat.

Dürfen Wohnungseigentümer ihre Eigentumswohnung ohne weiteres als Ferienwohnung auf den Markt bringen?

Beate Heilmann: Grundsätzlich ist diese Frage mit Ja zu beantworten. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Nutzung als Ferienwohnung einer Wohnnutzung gleichgesetzt.

Eigentümer dürfen Wohnung grundsätzlich ohne weiteres als Ferienwohnung anbieten

Und welche Möglichkeiten gibt es zur Umwandlung in eine Ferienwohnung, wenn die Teilungserklärung eine solche Nutzung verbietet?

Beate Heilmann: In solchen Fällen wird es schwieriger. Der Eigentümer benötigt für eine Umwandlung des Nutzungszweckes eine Änderung der Teilungserklärung beziehungsweise der Gemeinschaftsordnung. Diese wiederum wäre nur mit Zustimmung aller Eigentümer durch notarielle Urkunde möglich.

Können die Miteigentümer oder Nachbarn eine Ferienwohnung im Haus denn verhindern?

Beate Heilmann: Das können sie vor dem Hintergrund der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich gesehen nicht, zumindest sofern kein ausdrückliches Verbot in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung besteht. Es könnten sich aber Störungen durch die Nutzung als Ferienwohnung ergeben. Diese können dann gegebenenfalls für sich gesehen Anlass geben zu einem Vorgehen der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn das Gemeinschaftseigentum gestört wird, oder der Nachbareigentümer, wenn deren Sondereigentum gestört wird. Ein Beispiel wäre Lärmbelästigung.

Und was gilt für Mieter, dürfen sie ihre gemietete Wohnung einfach so als Ferienwohnung anbieten?

Beate Heilmann: Nein, das dürfen sie nicht, sie benötigen die ausdrückliche Zustimmung durch den Vermieter. Die Vermarktung durch den Mieter ist kein Fall der Untervermietung und es besteht auch grundsätzlich kein Anspruch auf Genehmigung zu diesem Zweck.

Vermietung als Ferienwohnung ohne Wissen des Vermieters kann zur Kündigung führen

Und was passiert, wenn er die Wohnung ohne Wissen des Vermieters als Ferienwohnung inseriert?

Beate Heilmann: Eine Nutzung als Ferienwohnung ohne Zustimmung des Vermieters kann zur Kündigung führen, wenn der Vermieter es merkt. Der Vermieter kann den Mieter auch zunächst abmahnen. Wird die Nutzung als Ferienwohnung trotz Abmahnung fortgeführt, kann die Kündigung folgen.

Wer ist in diesem Fall bei Schäden verantwortlich, die an der festen Wohnungseinrichtung entstehen?

Beate Heilmann: Einfach gesagt: Derjenige, der den Schaden verursacht. Im Verhältnis zum Vermieter ist das auf jeden Fall der Mieter. Der wiederum kann dann Ansprüche gegen den Mieter der Ferienwohnung beziehungsweise unter Umständen gegen die Vermittlungsagentur geltend machen.

Müssen die Einnahmen aus der Vermietung versteuert werden?

Beate Heilmann: Ja, das müssen sie, und zwar über die reguläre Einkommensteuererklärung.

Ab wann muss ein Gewerbe angemeldet werden und wann fällt Gewerbesteuer an?

Beate Heilmann: Hier sind die Grenzen nicht klar definiert. Erst wenn der Betrieb dem einer Ferienpension gleichgesetzt ist, muss man ein Gewerbe anmelden. Gewerbesteuer fällt an, wenn der Gewinn über dem jährlichen Freibetrag von 24.500 Euro liegt.

Was müssen Eigentümer beziehungsweise Vermieter in Städten wie Berlin beachten, wo das Zweckentfremdungsverbot zum Schutz des regulären Wohnraums ausgeweitet wurde? Haben sie dort überhaupt eine Möglichkeit, ihre Wohnung in eine Ferienwohnung zu verwandeln?

Beate Heilmann: Auch in Städten wie Berlin besteht die Möglichkeit, dass das zuständige Bezirksamt unter bestimmten Voraussetzungen eine Genehmigung zur „zweckfremden Nutzung“ als Ferienwohnung erteilt. Welche das genau sind, sollten Anbieter vor Ort bei den zuständigen Behörden erfragen, die Regelungen sind in jedem Bundesland unterschiedlich. Allgemein lässt sich aber sagen, dass in den meisten Städten das Zweckentfremdungsverbot nicht gilt, wenn Eigentümer oder Vermieter weiterhin selbst in der Wohnung leben und weniger als die Hälfte der Wohnfläche für Feriengäste zur Verfügung stellen.

Kommen wir zum Schluss auf Rückumwandlungen zu sprechen. Welche Möglichkeit haben Eigentümer von Ferienwohnungen, wenn sie beispielsweise bedingt durch die Corona-Pandemie und den Rückgang der Feriengäste ihre Wohnung wieder in eine normale Mietwohnung rückumwandeln wollen?

Beate Heilmann: Grundsätzlich betrachtet kommt es hierbei ja darauf an, welchem Nutzungszweck die Wohnung gewidmet ist. Handelt es sich um eine Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, bedarf es keiner Umwidmung, weil ja in beiden Fällen eine Wohnnutzung vorliegt. Somit gab es hierbei gar keinen Wechsel der Nutzungsart.

Gewerbeobjekt darf nicht plötzlich Wohnzwecken dienen

Wäre ein Objekt hingegen ausdrücklich öffentlich-rechtlich als Ferienwohnung gewidmet, müsste ein Nutzungsänderungsantrag gestellt werden. Würde es sich um eine Ferienwohnung laut Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung (TE/GO) der Wohnungseigentümergemeinschafts-Anlage handeln, müsste man eine Änderung der Nutzung laut TE/GO erreichen. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft ist mit der Rechtsprechung des BGH mehrfach geklärt, dass ein Gewerbeobjekt laut TE/GO nicht einfach plötzlich zu Wohnzwecken genutzt werden darf.