Arbeitszimmer als Steuerfalle beim Immobilienverkauf

Würden Sie beim Verkauf Ihres Hauses als erstes an das Finanzamt denken? Nein? Auch beim Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie können Steuern fällig werden, wenn ein Zimmer nicht zu Wohnzwecken, sondern als Arbeitszimmer genutzt wurde. Dies entschied kürzlich ein Finanzamt in Niedersachsen im Falle eines Eigentümers, der jahrelang sein Arbeitszimmer steuerlich geltend gemacht hatte.

Steuerliche Situation beim Immobilienverkauf

Grundsätzlich fallen bei einem Immobilienverkauf keine Steuern an, wenn zwischen An- und Verkauf mindestens 10 Jahre vergangen sind. Und selbst innerhalb der 10 jährigen Spekulationsfrist ist keine Spekulationssteuer auf einen möglichen Wertgewinn zu entrichten, wenn

• Die Immobilie ausschließlich selbst genutzt wurde
• Die Immobilie – im Falle einer zwischenzeitlichen Vermietung – zum Zeitpunkt des Verkaufes und den zwei vorrangegangenen Jahren selbst genutzt wurde

Das Arbeitszimmer als Steuerfalle

Aber Vorsicht: Auch ein häusliches Arbeitszimmer in der selbst genutzten Immobilie kann laut bfh (Bundesfinanzhof) zu Steuern beim Hausverkauf führen. Erich Nöll vom Bundesverband der Lohnsteuerhilfeverein in Berlin:
„Ein häusliches Arbeitszimmer ist absetzbar und gilt nicht als selbst bewohnt“.

Die Folge dieser Regel:
Der Teil des Veräußerungserlöses, der das absetzbare Arbeitszimmer betrifft, muss herausgerechnet und der entsprechende Gewinn versteuert werden. Wie hoch die Steuer ist, ist individuell zu prüfen. Dies gilt insbesondere, wenn das häusliche Arbeitszimmer für Einkünfte aus gewerblicher Nutzung, aus Land- und Forstwirtschaft oder aber für freiberufliche selbständige Tätigkeiten genutzt wurde. Unerheblich ist in diesem Fall, ob die Kosten des Arbeitszimmers beim Finanzamt als Werbungskosten geltend gemacht wurden.
Wenn das Arbeitszimmer allerdings nur für Arbeitnehmer- oder Vermietungstätigkeiten genutzt wurde und die Immobilie länger als 10 Jahre in Ihrem Besitz war, erhebt das Finanzamt keine Steuern beim Immobilienverkauf auf das Arbeitszimmer.

Absetzbarkeit eines Arbeitszimmers

Grundsätzlich kann es nach wie vor interessant sein, sich ein Arbeitszimmer im Eigenheim einzurichten. Arbeitnehmer können die Kosten für ein Arbeitszimmer bei der Steuererklärung angeben, wenn Ihnen kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht. Ein „anderer Arbeitsplatz“ ist erst dann vorhanden, wenn der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer einen bestimmten Platz zur Verfügung gestellt hat und auch nur dann, wenn dort keine Gesundheitsgefahr oder Sanierungsbedarf besteht (Urteil Bundesfinanzhof, 26.2.2014, AZ VI R 11/12).