Berufliche Nutzung von Mietwohnungen – was erlaubt ist und was nicht

Das Arbeiten im Homeoffice hat durch die Corona-Pandemie Konjunktur und wird vorrausichtlich auch in Zukunft sehr viel häufiger als zuvor in Anspruch genommen werden. Doch in welchem Umfang dürfen Mieter ihre Wohnung für berufliche Zwecke nutzen? Der Überblick über einige wesentliche Gerichtsentscheidungen.  

Grundsätzlich gilt: Die gewerbliche Nutzung einer ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung ist nicht gestattet, wenn dies nicht anders im Mietvertrag geregelt ist oder der Vermieter seine Zustimmung gegeben hat.  

In folgenden Fällen ist die berufliche Nutzung der Mietwohnung erlaubt

Erledigen Mieter ein paar Tage in der Woche die Büroarbeit am heimischen Computer und treten mit ihrer beruflichen Tätigkeit nicht nach außen in Erscheinung – die Büro-Adresse bleibt also eine andere – dann ist eine berufliche Nutzung der Mietwohnung weitestgehend erlaubt.
Ein wichtiger Maßstab ist zudem, ob und inwiefern andere Hausbewohner durch die Heimarbeit belastet sein könnten. Der Bundesgerichtshof (BGH) urteilte, dass Mieter durchaus von zu Hause aus arbeiten dürfen und Vermieter sogar im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sind, eine teilgewerblichen Nutzung zu erlauben: Nämlich dann, wenn diese Tätigkeit keine Auswirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter hat und kein Unterschied zur üblichen Nutzung der Wohnung besteht, also dem reinen Wohnen. Das dem so ist, hat der Mieter allerdings nachzuweisen (BGH, Urteil v. 14.7.2009, Az. VIII ZR 165/08).

Unter diese Art der erlaubten Nutzung fallen hiernach das Homeoffice von Angestellten, die Unterrichtsvorbereitungen von Lehrern, die Arbeit von Autoren oder die Bewirtung von Geschäftspartnern. Aber auch viele Selbstständige und Freiberufler müssen nicht um ihren Arbeitsplatz zuhause fürchten. Denn auch einem selbständigen Immobilienmakler, der sein Gewerbe in der Mietwohnung ausübte, sprach ein Gericht ein Recht auf Heimarbeit zu – eben weil keine Beeinträchtigung von Mietsache und Hausbewohnern vorlag. Bei einem Gitarrenlehrer ist die Sachlage hingegen eine andere – der BGH entschied deshalb auch zu seinem Ungunsten (BGH; Urteil v. 10.4.2013, Az. VIII ZR 213/12).

In folgenden Fällen ist die berufliche Nutzung der Mietwohnung NICHT erlaubt

Anders liegt der Fall, wenn die Mietwohnung auch als Warenlager genutzt wird und beständig Paketboten ein und ausgehen. Ebenso muss der Vermieter es nicht dulden, wenn die Adresse der Mietwohnung im Impressum eines Unternehmens oder gegenüber dem Gewerbeamt als Betriebsstätte angegeben ist. Auch dann nicht, wenn die berufliche Tätigkeit selbst nicht in der Mietwohnung stattfindet. Tritt ein Mieter also mit seinen geschäftlichen Aktivitäten und seiner Privatadresse nach außen auf, kann der Vermieter in Einzelfällen sogar dem Mieter kündigen, wenn der Eigentümer seine Einwilligung nciht gegeben hat. 

Aber auch solche Selbständige, die nur leise mit der Tastatur klappern, sollten ihre vier Wände nicht durch bauliche Maßnahmen verändern oder Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigen. In solchen Fällen kann der Vermieter wiederum Einspruch erheben.

Keine generell gültige Antwort gibt es auf die Frage, ob eine Tagesmutter Kinder in ihrer Mietwohnung betreuen darf. Eine Beeinträchtigung der Mitmieter kann da durchaus vorliegen – mehrere Kinder zusammen sind eher selten leise. In solchen Situationen ist deshalb der Einzelfall zu betrachten. Nach einem Urteil des Amtsgerichts Hamburg war es einer Mieterin mit eigenem 4-jährigen Kind erlaubt, ohne Einwilligung des Vermieters maximal drei weitere Kinder zu betreuen. Für mehr Kinder braucht es die Zustimmung des Vermieters. Dieser ist jedoch keineswegs verpflichtet, eine Erlaubnis zu erteilen. Oder er kann eine Zustimmung mit einem Mietzuschlag verbinden.