Bestellerprinzip – Wer zahlt ab 2015 die Provision für den Makler?

Kurz vor Jahresende sind vor allem 2 Begriffe, die die Immobilienwirtschaft nachhaltig beeinflussen werden, in aller Munde: das Bestellerprinzips und die Mietpreisbremse. Am 01.10.2014 hat das Kabinett des Bundestages den Gesetzesentwurf zur Mietpreisbremse und Neuregelung des Maklerlohns verabschiedet, welches voraussichtlich in der ersten Jahreshälfte 2015 in Kraft treten wird.

Insbesondere die Einführung des Bestellerprinzips stößt in der Immobilienbranche auf großen Widerstand. Am 07.11.2014 hat der größte deutsche Unternehmensverband in der Branche IVD eine Petition gegen die Einführung mit mehr als 12.000 Unterschriften dem Bundesrat übergeben. Der Bundesrat hat sich seinerseits mit dem Gesetzesentwurf zur Mietpreisbremse und dem Bestellerprinzip befasst und fordert umfangreiche Änderungen.

Regelung der Maklerprovision durch das Bestellerprinzip

Das sogenannte Bestellerprinzip sieht erstmal grundlegend vor: wer bestellt, der zahlt. Dieses Prinzip klingt simpel und auf den ersten Blick auch fair. Doch gerade in der Vermietung von Objekten führt die Einführung des Bestellerprinzips dazu, dass grundsätzlich der Vermieter den Makler zu bezahlen hat. So heißt es im Gesetzesentwurf: “hat der Vermieter dem Makler eine Wohnung zur Suche eines für ihn geeigneten Mieters an die Hand gegeben, ist der Mieter keinesfalls zur Zahlung der Courtage verpflichtet.” Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass der Mieter nicht mehr die Freiheit hat, einen Immobilienmakler für die Wohnungssuche zu beauftragen.

Der Immobilienverband geht infolge dessen sogar davon aus, dass die Maklergebühren anschließend in Form von höheren Mieten oder Abschlagszahlungen an den Mieter weiter gegeben werden. Es könnte sich, laut Einschätzungen des IVDs, die Wohnungsmarktsituation in begehrten Stadtteilen sogar noch verschärfen, da es für Vermieter, die bei jeder Neuvermietung die Maklercourtage zu entrichten hätten, zunehmend unattraktiver wird, neuen Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

Kritik an der Neuregelung der Provision für Makler

Das Bestellerprinzip sieht in seinem aktuellen Gesetzesentwurf vor, dass ein Makler bei der Wohnungsvermietung vom Mieter eine Provision verlangen könnte, wenn dieser den Makler beauftragt. In der Praxis ist dies leider nicht umsetzbar, denn das Bestellerprinzip ist mit dem bestehenden § 6 Abs. 1 des Wohnraumvermittlungsgesetzes nicht vereinbar, wonach ein Makler eine Wohnung nur dann anbieten darf, wenn ihm ein entsprechender Auftrag des Vermieters vorliegt. In diesem Fall hätte der Makler weder Anspruch auf die Provision vom Mieter noch vom Vermieter. Denn sofern der Vermieter dem Makler den Auftrag gibt, seine Wohnung dem Interessenten anzubieten, ist laut neuem Gesetz der Vermieter verpflichtet die Courtage zu bezahlen. Es hatte aber ursprünglich der Mieter den Makler beauftragt, eine Wohnung zu finden.

Auch für den Fall, dass es mehrere Suchaufträge gibt, kann es sein, dass der Makler durch das neue Bestellerprinzip leer ausgeht. Geht man beispielsweise davon aus, dass ein Makler beauftragt wurde und für einen Interessenten eine Wohnung sucht. Der Mietinteressent lehnt die Wohnung aber ab. Infolgedessen dürfte der Makler keinem weiteren Interessenten, z.B. aus seiner Kundendatenbank, die Wohnung anbieten, auch wenn diese zu seinen Suchkriterien passt, da er keinen Provisionsanspruch geltend machen könnte.

Änderung der Maklergebühren bei Kaufimmobilien

Es gilt klar zu unterscheiden zwischen Maklerkosten bei Mietobjekten und Gebühren für den Makler bei Kaufimmobilien. Das neue Bestellerprinzip soll zunächst nur auf den Mietbereich angewendet werden, d.h. beim Verkauf von Immobilien gibt es keine gesetzliche Regelung, wer den Maklerlohn zu entrichten hat. Beim Immobilienverkauf variiert die Maklerprovision in Deutschland von Bundesland zu Bundesland und orientiert sich an den regionalen Gepflogenheiten des Marktes. Während in Hamburg beispielsweise die Maklercourtage ausschließlich vom Käufer zu entrichten ist, wird die Provision in Bayern anteilig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

Unser Tipp: Da beim Immobilienverkauf, im Unterschied zur Vermietung von Immobilien, die Courtage grundsätzlich frei verhandelbar ist, sollten Käufer wie auch Verkäufer offen in den Dialog einsteigen und mit dem Makler verhandeln.