BHG-Urteil: Doppelte Kündigung bei Mietschulden zulässig

Der BHG stärkte jüngst die Vermieterrechte, indem es eine doppelte Kündigung bei Mietschulden für grundsätzlich möglich erklärte.

Wenn Bewohner ihre Miete (Kaltmiete, Heizkosten- und Betriebskostenvorauszahlung) über zwei Monate nicht zahlen oder in „nicht unerheblichem Maße“ in Mietrückstand geraten, können Vermieter ihnen fristlos kündigen – so ist es in Paragraf § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB geregelt. In nicht unerheblichem Maße heißt, dass die Zahlungen des Mieters über zwei Monate die Höhe von einer Monatszahlung nicht übersteigt. Zahlt ein Mieter im Juni also die Hälfte der Miete und im Juli etwas mehr als die Hälfte der Miete, so ist der Vermieter nicht zu einer fristlosen Kündigung berechtigt.

Durch Nachzahlung können Mieter die fristlose Kündigung abwehren

Zahlt er hingegen im zweiten Monat weniger als die Hälfte ist eine fristlose Kündigung rechtens. Begleicht der Mieter seine Mietschulden jedoch innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig (Schonfristzahlung), wird die fristlose Kündigung unwirksam. Weil so mancher Eigentümer an solche unzuverlässigen Bewohner jedoch nicht weiterhin vermieten will, ist es nicht unüblich, dass Vermieter zusätzlich zu der fristlosen Kündigung auch eine fristgerechte bzw. ordentliche Kündigung aussprechen. So taten es auch zwei Vermieter in Berlin. In beiden Fällen zahlten die säumigen Mieter jedoch nachträglich.

Die strittige Frage war nun, ob eine fristgerechte Kündigung gültig ist, wenn die zuvor ausgesprochene fristlose Kündigung hinfällig ist. Das Landgericht Berlin verneinte diese Frage: Nach Meinung der Richter sei eine doppelte Kündigung nicht möglich. Die ordentliche Kündigung greife in solchen Fällen nicht, weil mit Zugang der fristlosen Kündigung das Mietverhältnis ende und bis zur nachträglichen Mietzahlung ein Schwebezustand herrsche. Die Räumungsklagen wiesen sie deshalb in beiden Fällen ab.

Der Bundesgerichtshof (BGH) widersprach dieser Einschätzung nun jedoch: Die Schonfristzahlung der Mieter sorge im Gegenteil dafür, dass auch nach einer fristlosen Kündigung das Mietverhältnis weiterbestehe. Deshalb seien auch fristgerechte Kündigungen in solchen Fällen grundsätzlich möglich.

Die Rechtmäßigkeit der ordentlichen Kündigung im Zuge einer fristlosen Kündigung muss im Einzelfall geklärt werden

Das Landgericht muss deshalb nun in beiden Fällen klären, ob die Berliner Vermieter ausreichende Gründe für eine ordentliche Kündigung hatten. Das ist etwa dann der Fall, wenn nach Paragraf 573 BGB Mieter ihre vertraglichen Pflichten schuldhaft in nicht unerheblichem Maße verletzen. Die Berliner haben also zu bewerten, ob dies trotz der nachträglichen Zahlung der Mietschulden gegeben ist.