BGH-Urteil: Gewerbetreibende dürfen Miete wegen Corona-Lockdown kürzen

Während der coronabedingten Lockdowns waren viele Einzelhändler gezwungen, ihre Geschäfte zu schließen. Die Mieten mussten sie aber trotzdem zahlen – ein Unding aus Sicht vieler Geschäftsbetreiber. In einem Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden, dass gewerbliche Mieter zwar grundsätzlich einen Anspruch auf Mietminderung haben können. Dazu muss aber immer der konkrete Einzelfall betrachtet werden. Pauschale Lösungen wie etwa eine Reduzierung der Miete um die Hälfte sind nicht zulässig, so die Karlsruher Richter. Weder Mieter noch Vermieter könnten für die umfangreichen staatlichen Eingriffe in das wirtschaftliche und gesellschaftliche Leben einseitig verantwortlich gemacht werden, heißt es in der Urteilsbegründung (Az. XII ZR 8/21).

Hintergrund der Entscheidung ist ein Rechtsstreit zwischen dem Textilhändler Kik und dem Vermieter einer seiner Filialen im Raum Chemnitz. Im März 2020 war die Filiale geschlossen worden, nachdem das Land Sachsen als Reaktion auf die Corona-Pandemie den Lockdown verhängt hatte. Daraufhin blieb Kik im April die Zahlung der rund 7850 Euro Miete schuldig und wurde sogleich vom Vermieter verklagt. Das Landgericht Chemnitz gab dem Vermieter recht und verurteilte Kik dazu, die volle Miete für den Monat zu zahlen.

Gericht erkannte „Störung der Geschäftsgrundlage“ an

Bei dieser Entscheidung sollte es allerdings nicht bleiben, denn das Oberlandesgericht (OLG) Dresden urteilte in zweiter Instanz, dass die Miete um die Hälfte zu reduzieren sei. Begründung: Es liege eine „Störung der Geschäftsgrundlage“ vor, die weder Mieter noch Vermieter hätten vorhersehen können. Die Folgen könnten nicht einer Partei allein zugemutet werden, so das OLG.

Mit seinem aktuellen Urteil trägt der BGH diese Einschätzung des OLG mit, bemängelt allerdings, dass die genauen Umstände des Einzelfalls nicht hinreichend betrachtet wurden. Damit sind beispielsweise die konkreten Umsatzeinbußen gemeint, aber auch die Frage, welche staatlichen Hilfen oder Versicherungsleistungen der Mieter in Anspruch genommen hat. Das OLG Dresden soll den Fall nun noch einmal verhandeln.

Dass der BGH mit seinem Urteil keine Grundsatzentscheidung getroffen hat, dürfte viele Einzelhändler enttäuschen. Sofern sie sich nicht einvernehmlich mit ihrem Vermieter einigen können, müssen sie bei Streitigkeiten weiterhin Rechtsmittel einlegen, um ihren individuellen Fall prüfen zu lassen.

Mieter und Vermieter sind eine „Schicksalsgemeinschaft“

Aus der Immobilienwirtschaft kommen derweil positive Reaktionen: „Das ist ein gutes und gerechtes Urteil, weil es sowohl die Anliegen der Mieter als auch der Vermieter sowie die unterschiedlichen Situationen der betroffenen Akteure berücksichtigt“, urteilt Oliver Wittke, Hauptgeschäftsführer des Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA), dem Spitzenverband der Immobilienwirtschaft. „Wir haben immer gesagt, dass Mieter und Vermieter eine Schicksalsgemeinschaft sind. Das heißt, wir müssen durch die Härten der Pandemie gemeinsam gehen – das gilt auch in Zukunft.“ Wittke verweist darauf, dass der ZIA deshalb mit dem Handelsverband Deutschland (HDE), der Spitzenorganisation des deutschen Einzelhandels, einen Branchenkodex entwickelt hat. Dieser soll strittige Fälle wie beispielsweise den Fall Kik behandeln und partnerschaftliche Lösungen herbeiführen.
Sollte dies jedoch nicht gelingen, muss der Fall auch nach dem BGH-Urteil weiterhin vor Gericht geprüft werden.