BGH-Urteil zu Mieterhöhung nach Modernisierung: Härtefallregelung auch bei zu großer Wohnung möglich?

Wenn ein Vermieter Modernisierungsmaßnahmen an seiner Immobilie vornimmt, hat er das Recht, anschließend eine Mieterhöhung vorzunehmen. Zum Schutz der Mieter kann jedoch eine Härtefallregelung greifen, sollten sie sich ihre Wohnung durch die Mieterhöhung nicht mehr leisten können. Dass BGH hatte zu entscheiden, ob auch Mieter in einer „zu großen“ Wohnung Anspruch auf solchen Schutz haben.

Einem 60-jährigen Mieter drohte nach einer Modernisierung eine Mieterhöhung. Nach dem Tod seiner Eltern lebte er allein in der rund 85 Quadratmeter großen Wohnung. Als Empfänger von Arbeitslosengeld II (umgangssprachlich: Hartz IV) erhielt er einen Wohnzuschuss in Höhe von 460 Euro, die Kaltmiete betrug vor der Erhöhung rund 570 Euro, zzgl. 90 Euro Heizkosten. Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen sollte er nun 240 Euro mehr zahlen.

Mieter können durch Härtefallregelungen vor Mieterhöhungen geschützt sein

Der Mieter führte dagegen an, dass er die Mieterhöhung nicht leisten könne und berief sich auf § 559 Abs. 4 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), durch den Mieter in Härtefällen, z.B. bei geringem Einkommen, ausdrücklich vor Mieterhöhungen geschützt werden. So sollen Erhöhungen immer dann ausgeschlossen sein, „wenn sie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.“

Die Vermieterin wandte dagegen ein, dass der Mieter durch die Größe der Wohnung generell über seine Verhältnisse lebe und damit nicht unter die Härtefallregelung falle. Von ihr könne nicht verlangt werden, durch Verzicht auf die Mieterhöhung den Luxus ihres Mieters mitzufinanzieren.

Mieterhöhung nach Modernisierung generell erlaubt

Grundsätzlich ist es Vermietern erlaubt, anfallende Modernisierungskosten bis zu einer bestimmten Grenze auf die Mieter umzulegen. Seit der Verschärfung der Mietpreisbremse im Januar 2019 dürfen sie 8 Prozent der Kosten auf die Mieter umlegen. Im vorliegenden Fall ließ die Vermieterin Dämmungsarbeiten an der obersten Geschossdecke vornehmen, die alten Balkone durch größere ersetzen und den stillgelegten Fahrstuhl wieder in Betrieb nehmen. Daraus resultierend setze sich die Mieterhöhung von 240 Euro folgendermaßen zusammen: 70 Euro für die Dämmungsarbeiten (davon 4,16 Euro für die oberste Geschossdecke), 100 Euro für die Vergrößerung der Balkone und 70 Euro für den Fahrstuhl.

Antrag auf finanzielle Härte zunächst abgewiesen

Aufgrund der Klage des Mieters urteilte das zuständige Amtsgericht (AG) zunächst, dass der Mieter zur Zahlung verpflichtet sei, ausgenommen seien nur die Kosten für den Fahrstuhl. Eine unbillige Härte stellte das AG nicht fest, woraufhin der Kläger vor dem Landgericht in Berufung ging. Diese gab dem Härteeinwand statt und legte fest, dass der Mieter lediglich 4,16 Euro pro Monat für die Dämmung der obersten Geschossdecke zusätzlich zahlen müsse.

Vorläufiges Urteil: BGH billigt Annahme eines Härtefalls trotz Wohnungsgröße

Daraufhin ging die Vermieterin in Revision und der Fall landete vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Dieses hob das Urteil des LG auf und verwies es zur erneuten Entscheidung zurück. Zunächst stärkte es betroffenen Mietern jedoch den Rücken (Urt. v. 09.10.2019, Az. VIII ZR 21/19): Laut Ansicht der Karlsruher Richter ist das Zutreffen eines Härtefalles bei Modernisierungen nicht abhängig von der Wohnungsgröße. Zwar gebe es bei staatlichen Transferleistungen Vorschriften zur angemessenen Wohnungsgröße, durch die verhindert werden soll, dass sich Leistungsempfänger auf Kosten der Allgemeinheit eine zu große Wohnung leisten. Im vorliegenden Falle gehe es jedoch vielmehr darum, „ob ein Mieter, der auf die Modernisierung keinen Einfluss hat, seinen bisherigen Lebensmittelpunkt behalten darf“. Der betroffene Mieter hatte seit seinem 5. Lebensjahr in der Wohnung gewohnt. Vor diesem Hintergrund seien stets alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen und auch die "Verwurzelung des Mieters in der Wohnung oder seine gesundheitliche Verfassung“ müssten in die Beurteilung einfließen.

Ein weiterer Grund für die Annahme des Härtefalls besteht darin, dass nicht nur Vermieter, sondern auch Mieter den Eigentumsschutz aus Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz (GG) genießen. Wegen des Bestandsinteresses könne daher die Wohnungsgröße nicht isolierend als Grund für oder gegen die Gewährung eines Härtefalls gesehen werden.

Die finale Entscheidung steht noch aus

Dennoch beschäftigt dieser Fall die Gerichte noch weiter. Denn der BGH hat den Rechtsstreit zur erneuten Prüfung an das LG zurück verwiesen. Der Grund: Es sei nicht hinreichend geklärt worden, ob ein Ausnahmefall gemäß § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 und 2 BGB vorliege, der eine Berufung auf finanzielle Härte ohnehin ausschließe. Dies wäre der Fall, wenn das Haus durch die Modernisierung „nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde“ oder „die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte“.