Urteil des BGH: Wann haftet die WEG, wann der Verwalter?

Führt der Verwalter Beschlüsse der Wohnungseigentümer nicht oder unzureichend aus, haben einzelne Eigentümer keinen Schadensersatzanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) – das entschied jüngst der Bundesgerichtshof (BGH). In der Vergangenheit waren die Urteile in ähnlichen Streitfällen sehr unterschiedlich ausgefallen.

Der Fall: Schadensersatzansprüche nach unzureichenden Sanierungsarbeiten

Aufgrund eines Brandes und anschließenden Löscharbeiten waren in der Erdgeschoss-Wohnung einer Eigentümerin Feuchtigkeitsschäden entstanden. In einer Eigentümerversammlung fasste die WEG den Beschluss, die Brand- und Feuchtigkeitsschäden am Gemeinschaftseigentum beseitigen zu lassen. Die Verwalterin des zuständigen Immobilienservice beauftragte ein Unternehmen und nahm die Sanierungsarbeiten nach deren Abschluss ab. Weil die Eigentümerin jedoch weiterhin Feuchtigkeit in ihrer Wohnung feststellte, beauftragte sie ein Privatgutachten zur Überprüfung der Arbeiten: Dieses brachte zutage, dass die Arbeiten nicht sachgemäß durchgeführt worden waren und die Wände weiterhin Feuchtigkeit aufwiesen. Die Eigentümerin informierte die Verwalterin über die Ergebnisse. Auf Nachfrage erklärte das beauftragte Unternehmen gegenüber der Verwalterin, es hätte nur ein Auftrag zur Beseitigung der Brandschäden, nicht zur Beseitigung der Feuchtigkeit gehabt. Die Verwalterin beließ es dabei. Die Eigentümerversammlung beschäftigte sich erst rund zwei Jahre später in einer Sondersitzung mit dem Thema, nachdem eine Besichtigung eine großflächige Wanddurchfeuchtung im Sondereigentum der Frau ergeben hatte.

Daraufhin klagt die Wohnungseigentümerin gegen die Gemeinschaft und verlangte die Erstattung der entgangenen Mieteinnahmen sowie der Kosten für das Privatgutachten.

Das Urteil: Keine Haftung der WEG bei unzulänglichen Sanierungsarbeiten

Die Klage ging mit unterschiedlichen Urteilen durch mehrere Instanzen. Der strittige Punkt bei der Auseinandersetzung: Wem ist die schuldhafte Pflichtverletzung anzulasten und wer muss deshalb Schadensersatz leisten – Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oder WEG-Verwalter? Der Bundesgerichtshof beschied schließlich: Eigentümer haben bei unsachgemäßer Ausführung von Sanierungsarbeiten, die auf Beschluss der WEG stattfinden, keinen Anspruch auf Schadensersatz gegen die Gemeinschaft.

Die Begründung: Die WEG ist nach Beschlussfassung nicht für die Durchführung von Sanierungsarbeiten zuständig

Ein einzelner Wohnungseigentümer habe keinen Anspruch auf Schadenersatz, wenn die WEG einen Beschluss gefasst und bei dessen Durchführung durch den Verwalter ein Fehler unterlaufen sei. Ein solcher Anspruch besteht nur dann, wenn die Verwaltung oder ein beauftragtes Unternehmen eine Pflichtverletzung begangen habe, die der WEG zugerechnet werden kann.

Im vorliegenden Fall sei dies jedoch nicht gegeben. Denn zwar habe die Verwalterin ihre Pflicht verletzt: Sie hatte die Sanierungsarbeiten des beauftragten Unternehmens abgenommen, obwohl ihr das Privatgutachten vorlag, das die Arbeiten als unzulänglich auswies. Diese Pflichtverletzung sei jedoch nicht der Eigentümergemeinschaft anzulasten. Aufgrund ihrer Teilrechtsfähigkeit schließt sie zwar die erforderlichen Verträge mit den Unternehmen ab. Die WEG sei jedoch nicht in die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums eingebunden. Zudem sei es der Gemeinschaft nicht möglich, durch eigenes Handeln die Rechte und Pflichten der Mitglieder zu wahren, besonders nicht bei Sanierungsbeschlüssen. Für die Durchführung der Beschlüsse seien Wohnungseigentümer, die Verwalter oder der Verwaltungsbeirat verantwortlich.

Für die betroffene Eigentümerin im besagten Fall heißt das: Sie muss sich mit ihren Schadensersatzansprüchen an die Verwalterin wenden.