Besteht bei Baulärm grundsätzlich ein Recht zur Mietminderung?

Dass ständiger Baulärm äußerst zermürbend ist, daran besteht kein Zweifel. Ob solche Emissionen auch zur Mietminderung berechtigen, darüber war sich die Rechtsprechung jedoch sehr uneins. Und so fielen Urteile in Sachen Mietminderung wegen Baulärm auch bei ähnlicher Sachlage äußerst unterschiedlich aus. Der Bundesgerichtshof äußerte sich nun grundsätzlich zum Thema.

Mietminderung wegen Baulärm: Gerichte urteilten bisher uneinheitlich

So urteilte etwa das Oberlandesgericht Braunschweig (OLG Braunschweig, Urteil v. 18.10.2011, Az.: 1 U 68/10), dass bei Baulärm von einem Nachbargrundstück grundsätzlich keine Minderung der Miete berechtigt sei, da dies nur bei Mängeln an der Mietsache selbst, also an der Wohnung des Mieters, möglich sei.

Das Amtsgericht München urteilte gegensätzlich und sprach einer Mieterin ein Anrecht auf Mietminderung wegen Baulärms auf dem Nachbargrundstück von 20-30 Prozent zu (AmtsG München, Urteil vom 01.02.2018, Az.: 472 C 18927/16). Wesentliche Gründe: Die Baustelle sei für die Mieterin bei Einzug nicht absehbar gewesen und im Gegensatz zu Verkehrslärm sei Baulärm auch in der Großstadt durchaus nicht überall erwartbar und hinzunehmen.

Eine klare Vorgabe erhofften sich viele deshalb nun von einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 29.04.2020, Az.: VIII ZR 31/18).

Der verhandelte Fall: Der Mieter einer Berliner Zweizimmerwohnung fühlte sich durch Lärm- und Staubbelastung im Zuge der Erstellung eines Neubaus in der Nachbarschaft massiv gestört und minderte seine Miete um 10 Prozent. Dies teilte er seiner Vermieterin mit und unterstrich seine Forderung mit einem Lärmprotokoll. Zeitweise minderte er die Miete aufgrund eines Mangels an der Haustür noch weiter.

Vermieterin klagt auf Zahlung, da Mieter mit Baumaßnahmen rechnen müssten

Die Vermieterin war anderer Meinung und klagte auf die Zahlung der einbehaltenen Miete. Ihre Argumentation: Der Mieter hätte bereits bei Einzug mit Einschränkungen durch die Bebauung des leeren Grundstücks in der Nachbarschaft rechnen müssen. Gerade bei einem angespannten Wohnungsmarkt wie in Berlin sei Bautätigkeit grundsätzlich erwartbar. Zum Zeitpunkt der Klageerhebung hatte sich die einbehaltene Miete bereits auf 980 Euro summiert.

Das erstinstanzliche Amtsgericht gab der Klage der Vermieterin statt und forderte den Mieter zur Rückzahlung auf. Der legte Berufung ein und das zuständige Landgericht entschied nun zu seinen Gunsten.
Und was tat der BGH? Der wiedersprach wiederum dem Landgericht – und rügte es für seine Entscheidung. Der Grund: Es könne bisher kein Mangel festgestellt werden, der zur Mietminderung nach § 536 Abs. 1 S. 1 BGB berechtige. Denn das Berufungsgericht sei seiner Pflicht nicht nachgekommen, das Vorliegen eines Mietmangels zu prüfen. Nur aufgrund der nahen Baustelle von einem Mangel auszugehen, sei nicht zulässig.

BGH: Keine Mietminderung, wenn auch der Vermieter keine Abwehrmöglichkeiten gegenüber dem Baulärm hat

Das BGH machte jedoch auch noch einige grundsätzliche Ausführungen, die Vermieter gerne hören dürften: Für während der Mietzeit auftretende Geräuschbelastungen vom Nachbargrundstück könnten Wohnungsmieter keine Mietminderung geltend machen, wenn auch der Vermieter keine Abwehrmöglichkeiten gegenüber dem Lärmverursacher habe. Denn das Risiko von Veränderungen im Umfeld der Wohnung dürfe nicht einseitig dem Vermieter zugewiesen werden.

Haben Mieter und Vermieter also bei Vertragsschluss keine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung über die Grundstücksumgebung getroffen, sei grundsätzlich davon auszugehen, dass Baustellenlärm keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel nach § 536 Abs. 1 S. 1 BGB darstelle.

Den verhandelten Fall verwies der BGH jedoch ersteinmal an das Berufungsgericht mit dem Auftrag zurück, den Mangel unter den Maßgaben des BGB zu prüfen.

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