BGH-Urteil: Modernisierung vor fälliger Instandhaltung – wer muss zahlen?

Eine Mieterhöhung wegen Modernisierungskosten ist erlaubt. Aber was gilt, wenn die erneuerten Bauteile schon sehr alt und notwendige Reparaturen absehbar waren? Instandhaltungskosten sind eigentlich vom Vermieter zu tragen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem solchen Fall geurteilt.

Ob eine Baumaßnahme eine Modernisierung oder eine Instandhaltung darstellt, ist für Vermieter und Mieter von großer Bedeutung. Denn die richtige Einordnung ist maßgeblich dafür, wer zahlen muss: Während für Instandhaltungen ausschließlich der Vermieter zuständig ist, können Modernisierungskosten auf die Mieter abgewälzt werden. Und zwar laut § 559 Abs. 1 BGB seit dem 1. Januar 2019 bis zu acht Prozent (vorher 11 Prozent) der Modernisierungskosten dauerhaft auf die Jahresmiete.

Mieterin klagt gegen Umlegung von Kosten für die Erneuerung sehr alter Bauteile

Die Abgrenzung zwischen Modernisierungen und Instandhaltungen ist nicht immer eindeutig – und zwischen Vermietern und Mieter häufig strittig. So auch in einem Fall, den jüngst der BGH zu entscheiden hatte: Geklagt hatte eine Düsseldorfer Mieterin, die innerhalb eines Jahres gleich zwei Mieterhöhungen in Höhe von 190 Euro und 240 Euro erhielt, nachdem der Vermieter u.a. Haustüren, Treppenhausfenster und Briefkästen hatte erneuern lassen. Die Mieterin wollte die Maßnahmen nicht als Modernisierung akzeptieren, da die Bauteile zwar noch funktionstüchtig, aber mehrere Jahrzehnte alt waren. Die Vorinstanz, das Düsseldorfer Landgericht, war der Argumentation der Vermieter gefolgt und hatte eine Einstufung als Modernisierung für rechtens befunden. Begründung: Die Mieterin hätte nicht ausreichend dargelegt, dass die Bauteile mangelhaft gewesen seien, was eine „Wiederherstellung der Gebrauchsfähigkeit“ – und damit eine Instandhaltung – plausibel gemacht hätte.

Entscheidende Frage: War es Modernisierung oder Instandhaltung?

Zur Abgrenzung der Maßnahmen:

• Instandhaltung

Unter Instandhaltung fallen alle Maßnahmen, die zur Aufrechterhaltung oder Wiederherstellung des gebrauchsfähigen Zustands der Immobilie notwendig sind. Ist etwa eine Heizungsanlage nicht mehr voll funktionsfähig und müssen Teile ausgetauscht werden, handelt es sich um eine Instandhaltung.

• Modernisierung

Bei Sanierungen und Modernisierungen werden im Gegensatz zur Instandhaltung Gebäudeteile neu gebaut oder installiert. Es handelt sich also um Maßnahmen, die nicht zwingend notwendig sind, um eine weitere vertragsgerechte Nutzung der Immobilien zu gewährleisten, sondern in der Regel eine nachhaltige Verbesserung der Wohnverhältnisse darstellen. Das kann z.B. eine energetische Sanierung sein.

Für eine Einstufung als Instandhaltungsmaßnahmen müssen (noch) keine akuten Mängel vorliegen

Der BGH kippte diese Einstufung der Vorinstanz jedoch. Denn:

Die im vorliegenden Fall erneuerten Bauteile waren zwar noch funktionsfähig, aber z.T. mehr als sechs Jahrzehnte alt und hatten damit die durchschnittliche Lebensdauer weit überschritten. Somit war der Bedarf einer Instandsetzung zwar akut noch nicht gegeben, jedoch in naher Zukunft absehbar. Damit sehen die Richter den Abzug der ersparten Instandhaltungskosten von den Modernisierungskosten als geboten, da diese vom Vermieter zu tragen seien und eben nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Wären die Kosten für erneuerte Bauteile kurz vor einer notwendigen Instandhaltung vollständig auf die Mieter umlegbar, könnten Vermieter die eigentlich von ihnen zu tragenden Kosten umgehen. Und das, obwohl die Erneuerung im Wesentlichen auch der Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit dient – was eine Instandhaltung darstellt. Die Intention der Modernisierungsvorschriften ist jedoch, die Wohnverhältnisse nachhaltig zu verbessern, etwa Energie einzusparen oder den Gebrauchswert zu erhöhen. Nur dadurch ist eine Kostenbeteiligung der Mieter gerechtfertigt.

Anteil für Instandhaltung muss von den umlegbaren Modernisierungskosten abgezogen werden

Fazit des BGH: Vermieter dürfen die Kosten für die Erneuerung von zwar funktionstüchtigen, aber schon in die Jahre gekommenen Bauteilen und Einrichtungen nicht einfach an den Mieter weiterreichen. Der Anteil, der einer Instandhaltung dient, muss zuvor herausgerechnet werden. Mit dieser Feststellung verwiesen die Karlsruher Richter den Fall an die Vorinstanz zur erneuten Bewertung zurück.