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Berliner Mietendeckel: Die Sache mit dem alten und dem neuen Mietpreis
Seit kurzem gilt er, der Berliner Mietendeckel. Laut „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin“ können nun die Mieten von rund 1,4 Millionen Wohnungen für fünf Jahre nicht mehr erhöht werden. Die vorherigen, nicht durch den Mietendeckel begrenzten Mietpreise könnten jedoch weiterhin in einigen Mietverträgen auftauchen.
Seit Sonntag, den 23.02.2020 ist das „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin“ in Kraft. Seitdem gilt: Die Mieten von Berliner Mietwohnungen sind auf dem Stand vom 18.06.2019 eingefroren. Bei Neuvermietungen, also nach diesem Datum abgeschlossenen Mietverträgen, dürfen Vermieter nicht mehr verlangen als vom Vormieter; die Höchstmiete darf maximal 9,80 Euro pro Quadratmeter betragen (allerdings sind Aufschläge aufgrund der Wohnlage möglich). Mieterhöhungen, die auf im Mietvertrag vereinbarten Staffelmieten oder Indexmieten beruhen sowie Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (nach § 558 BGB) sind nicht mehr erlaubt. Betroffen vom Mietendeckel sind rund 90 Prozent der Berliner Mietwohnungen.
immoverkauf24 Info: Diese Wohnungen sind vom Mietendeckel ausgenommen
- Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus
- mit öffentlichen Mitteln modernisierte oder instandgesetzte Wohnungen mit Mietpreisbindung
- Wohnheime
- Trägerwohnungen
- alle Neubauten, die seit Anfang 2014 erstmals bezugsfertigen sind. Darunter auch wiederhergestellter Wohnraum, etwa aus Bauruinen, der zuvor nicht bewohnbar war.
Der Mietpreis zum Stichtag und die Mietentabelle definieren die erlaubte Miethöhe
Allerdings ist der Mietpreis, der zum 18.06.2019 gültig war, nicht für jede betroffene Mietwohnung verbindlich – es gibt einige Differenzierungen. Denn: Der Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestimmt, welche Regelung für die erlaubte Höchstmiete gilt:
- Für Wohnungen, in denen zwischen dem 18.06.2019 und dem 23.02.2020 kein Mieterwechsel stattgefunden hat, gilt der 18.06.2019 als Stichtag für das Einfrieren des Mietpreises.
- Wurde ein Mietvertrag zwischen dem 18.06.2019 und dem 23.02.2020 geschlossen, wird die Miete bei der vereinbarten Höhe eingefroren. Der Mietpreis darf jedoch die durch die Mietentabelle festgelegte Höchstgrenze von 9,80 Euro (zuzgl. einiger Aufschläge für die Wohnlage) nicht überschreiten.
- Bei einer Vermietung nach dem 23.02.2020 sind ebenfalls die Werte der Mietentabelle maßgeblich. In der Tabelle ist definiert, wie hoch die Nettokaltmiete in Abhängigkeit von Alter und Ausstattung einer Wohnung bei einer Wiedervermietung sein darf. Maßgeblich für die Mietentabelle sind die Werte des Mietspiegels 2013. Liegt die Miete höher als durch die Mietentabelle erlaubt, muss sie auf die Mietobergrenze gesenkt werden. Gegebenenfalls ist ein Zuschlag für Ausstattung und Modernisierung erlaubt. Mehr zu Mietentabelle: Mietendeckel in Berlin - die Kernpunkte des Gesetzes.
- Liegt ein Mietpreis jedoch mehr als 20 Prozent über der erlaubten Höchstmiete von 9,80 Euro, haben Mieter Anspruch auf eine Absenkung. Allerdings: Geltend machen können Mieter diesen Anspruch erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes, also frühestens im November 2020. Nur der Mietenstopp, also das Einfrieren der Mieten, gilt rückwirkend zum 18. Juni 2019.
Ab 2022 dürfen Vermieter als Inflationsausgleich eine jährlich Erhöhung von 1,3 Prozent vornehmen.
Kritiker bezweifeln die Haltbarkeit und die Verfassungsgemäßheit des Mietendeckels
Dass die Deckelung tatsächlich für fünf Jahre Bestand hat, halten viele Kritiker jedoch für fraglich: Denn Mietrecht ist Bundesrecht und durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geregelte Gesetzte könnten für eine Nachregulierung durch die Landesgesetzgebung, wie beim Mietendeckel geschehen, gesperrt sein. Teilt das Bundesverfassungsgericht diese Auffassung, würden die Richterinnen und Richter den Mietendeckel voraussichtlich für verfassungswidrig erklären. Eine entsprechende Klage gegen den Mietendeckel hatten CDU und FDP Ende 2019 eingereicht.
Tatsächlich könnte mancher Vermieter deshalb geneigt sein, bei Neuvermietungen beide Mietpreis-Varianten zu nennen: also den gedeckelten Mietpreis, der durch Landesrecht definiert wird, und den vorher gültigen Mietpreis, der noch durch Bundesrecht legitimiert war. Haus-und-Grund-Vorstand Carsten Brückner empfiehlt Eigentümern dieses Vorgehen sogar. Der Vorsitzende des Verbands sagte dem rbb, dass zwar zunächst die durch den Mietendeckel begrenzte Miete fällig sei. Dies sei jedoch nur für fünf Jahre der Fall, anschließend gälte wieder die durch Bundesgesetz erlaubte Miete. Bei Verfassungswidrigkeit des Mietendeckels wäre das sogar sehr viel eher der Fall. Deshalb sollten Vermieter die ursprüngliche, ggf. höhere Miete ebenfalls in den Mietvertrag aufnehmen. In der fünfjährigen Sperrzeit wären ohne Mietendeckel nämlich nicht unerhebliche Mieterhöhungen möglich. Die gelte es im Blick zu behalten, um nach der Sperrzeit oder bei Unwirksamkeit des Mietendeckels entsprechend erhöhte Forderungen stellen zu können.
Als Provokation will Brückner seine Empfehlung jedoch nicht verstanden wissen. Vielmehr handele es sich um eine Sicherheitsmaßnahme: Denn ohne diese doppelte Absicherung könnten Eigentümer nach Auslaufen des Mietendeckels ohne rechtssichere Mietforderung dastehen.
Um die voraussichtlich massenhaft auftretenden Fragen von Mietern und Vermietern beantworten zu können, hat Berlin eine eigene Service-Hotline eingerichtet. Unter der Telefonnummer 115 sollen geschulte Mitarbeiter Fragen beantworten. Mit starkem Andrang ist zu rechnen.