Das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf – die Folgen für Käufer, Verkäufer und Makler

Bei der Vermietung von Immobilien gilt es seit Juni 2015, nun soll es auch beim Immobilienverkauf eingeführt werden: Das Bestellerprinzip. Geht es nach Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD), zahlt künftig derjenige die Maklerprovision, der im Zuge einer Immobilientransaktion den Immobilienmakler beauftragt hat. Das dürfte in den meisten Fällen der Verkäufer sein. Bislang läuft das Verfahren anders ab, wobei es darauf ankommt, in welchem Bundesland der Verkauf stattfindet: So zahlen in Bremen, Hamburg, Brandenburg, Hessen und Berlin gemeinhin die Käufer die Maklergebühren. In Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen-Anhalt, Sachsen, Thüringen, Baden-Württemberg und Bayern übernimmt entweder ausschließlich der Käufer die Provision oder Verkäufer als auch Käufer zahlen jeweils die Hälfte.

Die Einführung des Bestellerprinzips beim Immobilienverkauf hätte unterschiedliche Folgen für die beteiligten Gruppen:

Die Folgen des Bestellerprinzips für Käufer

Gerade in Bundesländern wie etwa Berlin, wo die Maklercourtage mit 7,14 Prozent am höchsten und bisher allein vom Käufer zu zahlen ist, wirkt eine Einführung des Bestellerprinzips auf den ersten Blick wie eine deutliche Entlastung für den Erwerber, sofern er keinen Maklerauftrag erteilt hat. Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro würden nach derzeitiger Gesetzeslage 28.560 Euro an Käufercourtage anfallen. Durch das Bestellerprinzip stünden dem Käufer also fast 30.000 Euro mehr für die Finanzierung zur Verfügung.

Allerdings meinen viele Kritiker des Bestellerprinzips wie der Bauherren-Schutzbund und der IVD, dass die Verkäufer zumindest in gesuchten Lagen die ihnen entstehenden Maklerkosten über einen entsprechenden Aufschlag auf den Verkaufspreis wieder hereinholen würden. Dann müsste der Käufer 430.000 Euro statt 400.000 Euro zahlen. Dadurch würden auch die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer sowie die Kosten für Notar und Grundbucheintrag steigen: Der Käufer müsste statt 30.000 Euro 32.500 Euro für die Kaufnebenkosten (ohne Makler) zahlen. Trifft diese prognistizierte Entwicklung tatsächlich ein, ergeben sich für Käufer tatsächlich etwas höhere Kosten durch Einführung des Prinzips, das sie eigentlich entlasten soll.

Jedoch: Ein gewisser Vorteil dieser möglichen Praxis könnte für Käufer darin bestehen, dass sie die dann (versteckt) im Kaufpreis enthaltenen Maklerkosten mit Hilfe eines Immobilienkredits mitfinanzieren könnten. Maklerkosten, die wie bisher als Kaufnebenkosten anfallen, müssen gemeinhin durch Eigenkapital gedeckt werden. Das für Käufer notwendige Eigenkapital könnte sich also reduzieren.

Einen weiteren Nachteil des Bestellerprinzips für Käufer befürchten Kritiker, weil die Verkäufer versuchen könnten, die Immobilien privat zu verkaufen, um die Verkäufercourtage zu sparen. Bei solchen Privatverkäufen gelangen die Immobilien häufig gar nicht auf den Markt – das Angebot an möglichen Kaufobjekten würde sich damit weiter dezimieren und der Konkurrenzkampf weiter steigen.

Die Folgen des Bestellerprinzips für Verkäufer

Für Verkäufer fielen künftig beim Immobilienverkauf höhere Kosten an, da sie in den meisten Fällen die Maklergebühren übernehmen würden. Bei besonders gefragten Immobilien dürfte ein hoher Anreiz für die Verkäufer bestehen, die Mehrkosten für die Maklercourtage auf den Verkaufspreis aufzuschlagen. Besonders groß wäre die Versuchung möglicherweise dort, wo bislang ausschließlich der Käufer die Maklercourtage zahlt – auch deshalb, weil Verkäufer in diesen Regionen schlichtweg nicht gewohnt sind, überhaupt von einem Makler zur Kasse gebeten zu werden. Die Möglichkeit, den Verkaufspreis heraufzusetzen, besteht allerdings nicht immer, denn in weniger gefragten Lagen gibt es dafür nur wenig Spielraum.

Verkäufer wären zudem bei gefragten Immobilien in einer guten Verhandlungsposition gegenüber dem Makler, um eine niedrigere Courtage auszuhandeln.

Die Folgen des Bestellerprinzips für Makler

Nach Einführung des Bestellerprinzips für die Vermietung verzeichneten viele Vermittler massive Einbrüche bei den Aufträgen, viele schwenkten deshalb auf den Immobilienverkauf als Geschäftsschwerpunkt um. Viele Makler befürchten deshalb auch beim Bestellerprinzip beim Verkauf einen starken Auftragsrückgang, niedrigere Provisionen und als Folge dessen massive Umsatzeinbußen und einen generellen Vertrauensverlust in den Immobilienmarkt.

Um Schaden für die Branche zu begrenzen, setzt sich Kai Enders, Geschäftsführer des Maklerunternehmens Engel & Völkers, dafür ein, dass sich Käufer und Verkäufer künftig bundesweit die Courtage teilen. Seiner Einschätzung nach wäre dieses Prinzip nur folgerichtig, da Makler schließlich für beide Seiten tätig seien. (Mehr dazu in der News "Kompromissvorschlag zum Bestellerprinzip")

Andere Immobilienmakler sehen jedoch auch positive Seiten des Bestellerprinzips: Mit dessen Einführung beim Verkauf könnte etwa der Wettbewerb verschärft und dadurch mehr Leistung von dem Maklern gefordert werden. Dadurch könnte die Branche weiter bereinigt und schwarze Schafe abgeschreckt werden. Im Idealfall könnte das dem Image der Maklerzunft zugutekommen – das meint etwa Michael Voigtländer vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW).