Diskussion um WEG-Reform: Was kommt auf Wohnungseigentümer zu?

Die im Koalitionsvertrag 2018 vereinbarte Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) nimmt Gestalt an: Mittlerweile liegen zwei Diskussionsentwürfe vor – zum einem für ein „Gesetz zur Förderung von Barrierefreiheit und Elektromobilität im Miet- und Wohnungseigentumsrecht“ vom Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz (BMJV), zum anderen zum „Gesetz für zukunftsfähiges Wohnen im Wohneigentum“ vom Bayerischen Staatsministerium der Justiz. Zu den Kernpunkten der Reform gehören unter anderem die Förderung des Einbruchschutzes, der Barrierefreiheit und der Elektromobilität sowie die Beseitigung von Schwachstellen. Die wichtigsten vorgesehenen Neuerungen zur WEG-Reform im Überblick:

Einführung der „Werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“

Bei neu gebauten Mehrfamilienhäusern zieht sich die Umschreibung des Eigentums vom Bauträger auf die Käufer mitunter über Jahre hin. Die neue Rechtsfigur „werdende Eigentümergemeinschaft“ soll zugunsten der Käufer mehr Rechtssicherheit gewährleisten.

Beschlussfähigkeit wird erleichtert

Wurde in der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung darauf hingewiesen, sollen die Versammlungen künftig unabhängig von der Anzahl der anwesenden Eigentümer beziehungsweise Vertreter beschlussfähig sein. Damit soll unnötiger Aufwand durch das Wiedereinberufen von Eigentümerversammlungen vermieden werden. Dies ist bislang gemäß § 25 Absatz 3 WEG erforderlich, wenn die Anwesenden auf der Versammlung nicht mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten.

Mehrheitseigentümer werden in ihren Rechten beschränkt

Erfolgt die Verwaltung einer Immobilie nicht oder nicht im ausreichenden Umfang, können Wohnungseigentümer per Mehrheitsbeschluss auf der Eigentümerversammlung oder einstimmig im schriftlichen Umlaufverfahren die Abberufung des Verwalters beschließen. Gelingt dies nicht, obwohl ein wichtiger Grund vorliegt, können Eigentümer beim zuständigen Amtsgericht beantragen, dass der Verwalter abberufen wird und ein neuer die Aufgaben übernimmt. Hat das Gericht einen Verwalter eingesetzt, soll es künftig eine Mindestfrist für seine Tätigkeit geben, während derer eine Abberufung des Verwalters nicht ohne wichtigen Grund möglich sein soll. Damit soll verhindert werden, dass Mehrheitseigentümer einen ihnen nicht genehmen Verwalter sofort wieder abberufen.

Einstweilige Anordnung bei Anfechtungsklagen

Mehrheitsbeschlüsse können von unterlegenen Eigentümern angefochten werden. Die Crux: Ein Beschluss bleibt derzeit so lange wirksam, bis das Gericht ihn für ungültig erklärt. Der Verwalter muss also auch dann einen Beschluss umsetzen, wenn dieser angefochten wird. Erweist sich die Anfechtung als begründet, muss der Zustand wie vor der Umsetzung der Maßnahmen auf Kosten der Eigentümer wieder hergestellt werden. Um diese Situation zu vermeiden, soll das Gericht bei Anfechtungsklagen künftig angefochtene Beschlüsse im Zuge einer einstweiligen Anordnung außer Vollzug setzen können. Dies soll den Rechtsschutz der Eigentümer verbessern.

Verwaltungsbeirat: Eigentümer entscheiden über Anzahl der Mitglieder

Eigentümergemeinschaften mit weniger als 20 Eigentümern können künftig selbst festlegen, wie viele Beiratsmitglieder sie wählen wollen. Bei größeren Gemeinschaften liegt die Mindestzahl bei drei Beiratsmitgliedern. Die Amtszeit soll bei höchstens vier Jahren liegen, eine Wiederwahl soll unbegrenzt möglich sein. Zudem soll festgelegt werden, dass die Mitglieder des Beirats von den Eigentümern eine Aufwandsentschädigung erhalten können.

Umlage der Kosten bei baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum

Bislang ist es häufig so, dass einzelne Eigentümer, die keine Vorteile haben, aber mit zahlen sollen, geplante Maßnahmen verhindern. Um Abhilfe zu schaffen, soll es künftig möglich sein, via Mehrheitsbeschluss sowohl die direkt mit einer baulichen Veränderung am Gemeinschaftseigentum zusammenhängenden Kosten als auch die Folgekosten einzelnen Miteigentümern zuzuweisen. Lassen einzelne Eigentümer bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum durchführen, sollen sie künftig die gesamten Kosten – also auch die Folgekosten - hierfür tragen.

Bauliche Veränderungen: Quorum statt Einstimmigkeitsbeschluss

Für bauliche Veränderungen, die im Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft liegen, reicht künftig statt eines einstimmigen Beschlusses eine Mehrheit von drei Vierteln der betroffenen Miteigentümer aus. Handelt es sich beispielsweise um Modernisierungsmaßnahmen, Maßnahmen für Barrierefreiheit, Einbruchschutz oder den Einbau von Ladestationen für Elektroautos, reicht eine Mehrheit von zwei Dritteln. In beiden Fällen muss zudem für mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile die Zustimmung vorliegen. Ein einstimmiger Beschluss soll künftig lediglich für Maßnahmen erforderlich sein, wenn sie die Eigenart des Wohngebäudes verändern oder einen der Eigentümer unbillig benachteiligen. Unverändert bleibt hingegen der einfache Mehrheitsbeschluss für modernisierende Instandsetzungen.

Laut Diskussionsentwurf des BMJV soll für den Einbau von Ladestationen für Elektroautos sowie Maßnahmen für Barrierefreiheit sogar eine einfache Mehrheit für die Beschlussfassung ausreichend sein. Zudem sollen auch Regelungen zur Kostenverteilung ermöglicht werden.

Harmonisierung von WEG und Mietrecht bei baulichen Veränderungen

Wollen Mieter Maßnahmen zum Einbruchschutz oder den Einbau einer Ladestation für Elektroautos durchführen, können sie hierfür künftig die Zustimmung vom Vermieter einfordern. Sie haben also einen Rechtsanspruch darauf, diese Maßnahmen durchzuführen und können den Vermieter notfalls verklagen, falls er seine Zustimmung verweigert. Derzeit ist dies lediglich für bauliche Maßnahmen des Mieters zur Barrierefreiheit möglich. Hierfür sollen die §§ 554 und 554a BGB entsprechend neu gefasst bzw. angepasst werden. Der Entwurf des BMJV hingegen sieht eine Änderung lediglich für den Einbau von Ladestationen für Elektrofahrzeuge vor.

Vertretungsnachweis

Die Regelungen in § 27 Absatz 6 WEG zum Vertretungsnachweis des Verwalters sollen künftig klarer gestaltet werden.

Zum Hintergrund: Das 1951 eingeführte WEG betrifft nach Angaben des Verbands Wohnen im Eigentum (WIE) die Eigentümer von bundesweit rund 10 Millionen Wohnungen und enthält wichtige Vorgaben für Eigentümergemeinschaften – etwa zur Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Die letzte Gesetzesnovelle liegt mittlerweile elf Jahre zurück. Der Koalitionsvertrag 2018 beinhaltet unter anderem die Vorgabe, das WEG zu reformieren. Daher beschloss die Justizministerkonferenz im Juni 2018 die Bildung einer Arbeitsgruppe. Die Umsetzung soll spätestens zum Ende der Legislaturperiode im Jahr 2021 abgeschlossen sein. Bis zum 10. September konnten Verbände Stellungnahmen zu den Entwürfen einreichen. Dem Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) etwa gehen die Reformbemühungen nicht weit genug. Zu den Forderungen des Verbands zählt unter anderem die Einführung eines Sachkundenachweises für Immobilienverwalter. Auch der Verband WIE setzt sich hierfür ein. Zudem vertritt er die Auffassung, dass das WEG verbraucherorientierter zu gestalten ist und fordert unter anderem die Einführung außergerichtlicher Streitbeilegungsverfahren.