Endet der Immobilienboom in Deutschland? Experten sehen Wendepunkt

Schon seit Monaten wird in den Medien heftig diskutiert, ob sich in Deutschland eine Immobilienblase bildet. Jetzt hat sich auch der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GDW) zu Wort gemeldet und das Ende des Immobilienbooms in Deutschland verkündet. Wie brenzlig ist die aktuelle Situation wirklich?

Starke Preisanstiege in Deutschland – Niedrige Zinsen als Hauptursache

Tatsächlich sind die Immobilienpreise in Deutschland in den letzten 4 Jahren sehr stark gestiegen, in den Ballungsräumen lagen die Zuwachsraten teilweise im zweistelligen Prozentbereich pro Jahr. Im Februar 2014 riefen die Preissteigerungen die Bundesbank auf den Plan. Sie warnte: “die Preise für Wohnimmobilien sind stärker gestiegen, als es die ökonomischen und demografischen Fundamentalfaktoren nahelegen”. Insbesondere in den städtischen Immobilienmärkten seien “die Preise um 10 bis 20 Prozent überbewertet, in Städten wie Hamburg, Berlin, Frankfurt oder München sogar um 25%”.

Ursache für die Preisentwicklungen war nicht nur die schwache Neubautätigkeit in den letzten Jahren, die zu einer Verknappung des Angebots beigetragen hat. Noch entscheidender waren die stetig sinkenden Zinsen, die geradezu einen Käuferansturm ausgelöst haben. Bundesfinanzminister Schäuble hat entsprechend die Europäische Zentralbank und ihre Niedrigzinspolitik als Schuldigen für die Übertreibungen ausgemacht und rät “das Problem der Immobilienblase ernst zu nehmen”.

Zinsen fallen als künftiger Preisantrieb aus – erste Preisrückgänge im Luxussegment

Nach der letzten Zinssenkung der EZB im Juni 2014 von 0,25% auf 0,15% sind weitere Zinssenkungen kaum möglich. Die Banken erhalten das Geld inzwischen schon zum Nulltarif und bieten Käufern Darlehen zu günstigen Konditionen an. Trotzdem ist das Kreditvolumen gegenüber dem Vorjahr nur um 1% gestiegen. Banken sind vorsichtiger bei der Kreditvergabe geworden. Sie wissen, dass sie sich im Zweifel selber retten müssen und fordern einen Eigenkapitalanteil vom Käufer, wo sie früher die gesamte Kaufsumme finanziert haben.

Trotz Rekord-Niedrigzinsen wird seit kurzem nicht mehr jeder Kaufpreis bezahlt. Immobilienmakler Björn Dahler von Dahler & Company: “Im Segment der hochpreisigen Eigentumswohnungen sind in 2014 erste Preisrückgänge gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen.” Auch im Kapitalanlagebereich tun sich viele Makler in 2014 schwerer als im Vorjahr. René Bernhardt vom Hauptstadtmakler in Berlin: “Die Nachfrage nach Kapitalanlagen ist aktuell schwächer als in 2013. Eigentümer müssen bei vermieteten Immobilien vermehrt Preiszugeständnisse machen, wenn die Rendite nicht stimmt.” Könnten diese Entwicklungen der Anfang eines Trends sein? Platzt die “Blase”?

Anzeichen für Immobilienblasen in vielen Ländern Europas

Wer sich über überhitzte Immobilienmärkte Gedanken macht, sollte auch den Blick ins europäische Ausland werfen. In England lagen die Immobilienpreise im Juni 2014 landesweit um 12% über den Vorjahrespreisen, in London sogar um 25% wie letzte Woche der englische Verband nationwide verkündete. Die Bank of England erklärte kurzum die Lage am Häusermarkt “als größte Gefahr für die englische Wirtschaft”. In Belgien liegen die Hauspreise nach Angaben des Internationalen Währungsfonds 50% über dem historischen Durchschnitt. In Österreich, der Niederlande, Norwegen und Frankreich sieht der Internationale Währungsfonds die Hauspreise deutlich, d.h. mindestens zweistellig, über dem langfristigen Durchschnitt. Auch in Schweden wächst die Crash-Gefahr nachdem die Nachfrage nach Immobilien durch eine Zinssenkung von 0,75% auf 0,25% in 2014 noch angeheizt wurde. In der Schweiz, wo die Immobilienpreise besonders hoch sind, sollen Schuldner ihre Hypotheken künftig schneller zurückzahlen, um den kreditfinanzierten Immobilienboom Einhalt zu gebieten.

Dagegen erscheinen die Entwicklungen in Deutschland noch moderat. Entsprechend sieht Hans-Werner Sinn, Präsident des Münchener Wirtschaftsforschungsinstituts Ifo “derzeit noch keine Anzeichen einer Immobilienblase in Deutschland”. Bis eine Immobilienblase platzt, dauere es “in der Regel eineinhalb Jahrzehnte – die Entwicklung in Deutschland hat erst vor 4 Jahren eingesetzt.” Aber auch die Wirtschafsforscher sind sich bewusst: Verschlimmert sich die aktuelle Wirtschaftskrise bestimmter europäischer Nachbarländer weiter, dürfte auch Deutschland “angesteckt” werden. Die Immobilienpreise müssen nicht gleich um über 50% wie in Spanien einbrechen, aber eine Deflation, auch im Vermögensbereich, wäre wohl nicht zu verhindern.

Steigende Zinsen könnten Wendepunkt markieren

Auch wenn in Deutschland die Immobilienpreise nicht von heute auf morgen zusammenbrechen, eine Trendwende könnte unmittelbar bevorstehen. Es scheint nur eine Frage der Zeit zu sein bis die Zinsen wieder steigen. So sind z.B. in den USA bereits ab Anfang 2015 höhere Kreditzinsen von der amerikanischen Notenbank in Aussicht gestellt worden.

immoverkauf24-Tipp: Wer in der jetzigen Marktsituation als Kapitalanleger in Immobilien investieren möchte, sollte darauf achten, dass er bevorzugt Immobilien mit Mietsteigerungspotential erwirbt (ohne dabei mit der von der Bundesregierung geplanten Mietpreisbremse in Konflikt zu geraten!). Sollte es zu einem Einbruch am Immobilienmarkt kommen, sichert die Rendite bzw. das Mietsteigerungspotential den Wert der Immobilie nach unten ab. Wer über den Immobilienverkauf nachdenkt, kann die Marktsituation nutzen, um einen guten Verkaufspreis durchzusetzen.