Gerichtsurteil: Mieterhöhungen nicht durch Preischeck von Immobilienportal begründbar

Wollen Vermieter die Miete erhöhen, müssen einige Voraussetzungen gegeben und Grenzen eingehalten werden: Möglich ist eine Erhöhung nach einer Modernisierung, wenn ein Index- oder Staffelmie vereinbart ist oder die Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Die so genannte Kappungsgrenze und auch die Mietpreisbremse setzen außerdem Grenzen: Erstere besagt, dass sich die Miete innerhalb von drei Jahren ab Mietbeginn nicht mehr als 20 Prozent erhöhen darf. Die Mietpreisbremse erlaubt in bestimmten Wohngebieten bei Neuvermietungen eine Miete, die maximal 10 Prozent über der Vergleichsmiete liegt.

Die Vergleichsmiete, manifestiert im Mietspiegel, ist also ein wichtiges Instrument, um die Möglichkeit und Rechtmäßigkeit von Preissteigerungen festzustellen. Gibt es keinen Mietspiegel für eine Stadt, dann können Vermieter einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen heranziehen und dessen Wertgutachten als Begründung für eine Erhöhung nutzen. Oder sie berufen sich nach § 558a II Nr. 4 BGB auf mindestens drei vergleichbare Wohnungen und belegen so eine ortsübliche Vergleichsmiete.

Vermieterin begründet Mieterhöhung mit Preischeck eines Immobilienportals

Eine Vermieterin aus München hielt jedoch noch einen weiteren Weg für gangbar: Sie wollte die Miete einer 98-Quadratmeter-Wohnung im Stadtteil Obergiesing von 1.189,20 Euro auf 1.367,58 Euro erhöhen. Als Rechtfertigung berief sie sich in dem Schreiben an den Mieter auf einen so genannten Mietpreischeck des Immobilienportals Immobilienscout24. Der Mieter wollte die Erhöhung jedoch nicht akzeptieren und der Fall landete vor Gericht. Hier argumentiert die Vermieterin: Die Erhöhung genüge der gesetzlichen Form und die Miete sei ortsüblich und angemessen, wie der Preischeck des Portals belege. Den Mietspiegel der Stadt hätte sie wegen fehlender Nachvollziehbarkeit nicht nutzen können und auch eine Mietdatenbank existiere nicht. Vergleichbare Wohnungen habe sie selbst nicht finden können, aufgrund der "Verfehlungen der Landeshauptstadt München“. Der Rückgriff auf eine private Datenbank sei deshalb notwendig gewesen.

Urteil: Preischeck privater Anbieter ist nicht mit Mietspiegel vergleichbar

Die Richter waren jedoch anderer Meinung: Die Daten von Immobilienscout24 spiegelten nicht die tatsächlich vergleichbaren Mietpreise wieder, da die hier angebotenen Wohnungen "mit der einseitigen Preisvorstellung der Vermieterseite" verbunden seien. Ergebnis sei ein „naturgemäß höheren Quadratmeterpreis“. Ob die Mietverträge tatsächlich zu den angegebenen Mieten abgeschlossen werden, sei nicht sicher. Der Mietpreisspiegel gebe hingegen die in Mietverträgen festgehaltenen Mieten der vergangenen vier Jahre von vergleichbaren Wohnungen wieder – der Preischeck sei deswegen nicht mit dem Mietspiegel gleichzusetzen.

Ergebnis: Die Mieterhöhung wurde – aufgrund der nicht haltbaren Begründung – für unwirksam erklärt.