Mietrechtsreform: mehr Entlastung der Mieter

Mit einer Bundesratsinitiative will der rot-grüne Senat in Hamburg eine Reform des Mietrechts erreichen und bundesweit die Mieterrechte stärken.

Die Gründe für die Initiative:

Gerade in Großstädten wie Hamburg ist das Risiko hoch, mit steigenden Mieten Teile der Bevölkerung zu verdrängen und bestehende Gemeinschaften zu gefährden.

Vor Kurzem veröffentlichte die Bundesregierung einen Entwurf zur Anpassung der Mietpreisbremse und die Berliner Landesinitiative forderte ein Einfrieren der Miete über Jahre. Jetzt möchte der Senat in Hamburg eine für sie realistischere und weitgehendere Reform des Mietrechts erreichen.

Welche Änderungen beinhaltet die geplante Reform?

Der Gesetzesentwurf sieht eine Verlängerung der Mietpreisbremse, eine Senkung der Kappungsgrenze und Anpassung zur Schonfristzahlung zur Verhinderung von Obdachlosigkeit vor. Dadurch erhofft sich der Senat u.a. das Problem steigender Mieten in Ballungszentren entschärfen zu können.

Für die Mietpreisbremse plant der Senat eine für Neumieter entlastende Verlängerung bis 2025. Die Mietpreisbremse soll Mieter seit 2015 in angespannten Wohnungsmärkten vor steigenden Mietpreisen schützen. Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in diesen Gebieten darf die Miete höchstens 15 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ob ein Wohnungsmarkt als angespannt gilt, entscheiden die einzelnen Bundesländer.

Zudem will der Hamburger Senat die Kappungsgrenze senken und so Steigerungen von Bestandsmieten weiter beschränken. Bisher dürfen Vermieter die Miete in Hamburg innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent erhöhen, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. In anderen Städten und Regionen liegt die Kappungsgrenze bei 20 Prozent. Durch die Hamburger Bundesratsinitiative sollen Mieten zukünftig nur noch um höchsten 10 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöht werden können.

Somit müssten Vermieter künftig darauf achten, dass bei Mieterwechsel die Miete durch eine Mieterhöhung nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegt und bei Bestandmieten innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 10 Prozent gestiegen ist.

Vermieter sollen rückwirkend Miete zurückzahlen müssen

Auch die sogenannte Rügepflicht soll verändert werden. Bisher können Mieter bei einer Verletzung der Mietpreisbremse zu viel gezahlte Mieten erst ab dem Zeitpunkt zurückfordern, ab dem sie dies gegenüber ihrem Vermieter gerügt haben. Da Mieter häufig jedoch davor zurückschrecken, gleich nach Mietvertragsbeginn eine Rüge zu erteilen, geht diese Regelung nach Meinung des Senats bisher auf Kosten der Mieter, die weiterhin eine ggf. überhöhte Miete zahlen.

Durch die geplante Reform könnten Mieter zu viel gezahlte Mieten einfacher zurückerhalten: Im Falle einer Verletzung der Mietpreisbremse sollen Vermieter, die das Gesetz missachten, dann künftig überhöhte Mietzahlungen bis zum Beginn des Vertragsverhältnisses zurückzahlen müssen. Dabei spielt es dann keine Rolle, wann die Rüge erteilt wurde.

Außerdem sieht der Senat vor, die sogenannte Schonfristzahlung gerechter zu gestalten. Mit einer Schonfristzahlung kann der Mieter eine fristlosen Kündigung aufgrund von Zahlungsrückständen unwirksam machen, indem er sie nachträglich begleicht. Bislang galt diese Regelung jedoch nur für fristlose Kündigungen.

Da aber viele Vermieter die Räumungsgenehmigung und die ordentliche Kündigung dem Mieter zeitgleich zukommen lassen, verfehlt die Schonfristzahlung oft ihr Ziel. Jetzt sollen deshalb auch ordentliche, fristgemäße Kündigungen einmal alle zwei Jahre durch Zahlung des offenen Betrags wirkungslos gemacht werden können. Auch öffentliche Stellen können dabei finanziell helfen, um laufende Mietverhältnisse aufrecht zu erhalten. 

Die Hamburger Initiative soll voraussichtlich diesem Monat noch im Bundesrat vorgestellt werden.