Hessische Mietpreisbremse war jahrelang ungültig

Am 27.11.2015 wurde in Hessen die sogenannte Mietbegrenzungsverordnung, kurz Mietpreisbremse, eingeführt. Die Verordnung sollte in 16 Städten und Gemeinden dafür sorgen, dass Mieterhöhungen nach einem Mieterwechsel begrenzt sind, nämlich auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Miete. Das Problem: Laut Urteil des BGH vom 17.07.2019 (Az. VIII ZR 130/18) war die erlassene Verordnung nicht wirksam, da eine ausreichende Begründung fehlte. 

Eine fehlende Begründung macht die Mietpreisbremse ungültig

Laut der Karlsruher Richter ist weder der bloße Entwurf, noch eine nachgeschobene Begründung ausreichend für einen wirksamen Gesetzeserlass. Auf diese Weise, nämlich nach dem Erlass der Mietpreisbremse, hatte auch die hessische Landesregierung die Begründung geliefert. Ihre Erklärung für diesen Vorgang: Die Begründung sei schließlich lediglich eine „Beschreibung des vorangegangenen Erkenntnisprozesses“ und somit nicht wesentlich.

Diese Meinung teilten die BGH-Richter nicht, denn § 556d Abs. 2 BGB zur Mietbegrenzungsverordnung legt verbindlich fest: „Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.“

Mieterverbände empören sich teilweise über diese formale Hürde, da fehlende Begründungen bereits in mehreren Bundesländern Grund für eine unwirksame Mietpreisbremse waren. So setzen Gerichte die Erlasse auch in Hamburg, Bayern und Baden-Württemberg aufgrund der fehlenden Begründung zeitweise außer Kraft. Lukas Siebenkotten, Präsident des Deutschen Mieterbundes, bezeichnete die Reklamierung der fehlenden Begründung gar als reine „Schikane“ und „Ohrfeige für den Bundesgesetzgeber sowie die hessische Landesregierung“. 

Begründung der Mietpreisbremse als Gewährleistung für eine verhältnismäßige Anwendung 

Für die BGH-Richter hat die Begründung hingegen „Grundrechtsrelevanz“. Denn sie solle dafür sorgen, dass jede Verordnung intensiv geprüft werde und die Politiker die Intensität der Preisbremse „vor Augen haben und dazu die in besonderem Maße von den jeweiligen örtlichen Verhältnissen abhängige Gebietsauswahl nachvollziehbar und transparent ausgestalten“. Die Begründung der Mietbegrenzungsverordnung sei damit ein Mittel, um Verhältnismäßigkeit und Vermieterrechte zu wahren.

Ergebnis für Mieter in Hessen: Von November 2015 bis Ende Juni 2019 gab es in Hessen keine gültige Mietpreisbremse, so das Klagen gegen zu hohe Mieten wegen fehlender Gesetzesgrundlage keine Chance hatten. Das Land hat zwischenzeitlich jedoch eine neue Mietenbegrenzungsverordnung erlassen und veröffentlicht, diesmal mit der notwendigen Begründung. Sie ist am 28. Juni 2019 in Kraft getreten und gilt jetzt für 31 Gemeinden.