Immobilienmarkt 2023: Das ändert sich für Immobilieneigentümer, -käufer und Mieter

Massiv gestiegene Energiepreise, eine rasante Verteuerung von Baukrediten, Chaos bei der Grundsteuererklärung – das Jahr 2022 war in jeder Hinsicht herausfordernd für Immobilieneigentümer und auch für Immobilenkäufer.

Werden Hauskredite 2023 noch teurer? Wie geht es mit der Grundsteuer weiter? Wird für geerbte Immobilien künftig mehr Erbschaftssteuer fällig? Die wichtigsten Gesetzesänderungen und Neuerungen des kommenden Jahres für Immobilieneigentümer, Käufer und Mieter im Überblick.

Zinsen: Neuer Höchststand oder fallende Bauzinsen?

Jahrelang konnten Bauherren und Käufer Immobilienkredite zu Traumkonditionen von teils weniger als einem Prozent für eine Zinsbindung von zehn Jahren erhalten. 2022 war es damit jedoch vorbei: Die Zinsen schossen in kürzester Zeit von rund einem Prozent auf fast vier Prozent hoch. Mit ein Grund für diesen rasante Zinsanstieg sind unter anderem die vier Leitzinserhöhungen der Europäischen Zentralbank in diesem Jahr. Am 15. Dezember 2022 erhöhte die EZB den Leitzins zuletzt um 0,5 Prozentpunkte auf nun 2,50 Prozent. Baufinanzierungsexperten erwarten in 2023 moderatere Erhöhungen um beispielsweise 0,25 Prozent pro Quartal. Dies bedeutet eine leichte Entwarnung hinsichtlich der Bauzinsentwicklung für 2023: „Wir gehen davon aus, dass sich die Bauzinsen auf dem aktuellen Niveau einpendeln oder noch leicht steigen könnten“, so immoverkauf24-Geschäftsführerin Cinja Barck.

Kaufpreise: Sind die teuren Jahre vorbei?

Immobilieneigentümer, die im letzten Jahr ihr Haus oder ihre Wohnung verkauft haben, konnten sich vielerorts über teils massive Wertsteigerungen und einen satten Verkaufsgewinn freuen. So stiegen beispielsweise in Hamburg die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in gefragten Lagen wie etwa Eimsbüttel laut ImmoScout24 von Dezember 2018 bis Ende Oktober 2022 um 45 Prozent. Vielfach ist nun jedoch angesichts von Themen wie der hohen Inflation, Rezessionssorgen und hohen Energiepreisen sowie den stark gestiegenen Bauzinsen von einer Trendwende die Rede. „Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen könnten in vielen Regionen Deutschlands 2023 um vier bis sechs Prozent zurückgehen“, meint Cinja Barck.

Sollte sich dieser Trend bewahrheiten, hätten Immobilienverkäufer nach wie vor gute Chancen, einen überdurchschnittlichen Verkaufspreis zu erzielen: Da die Immobilienpreise 2022 gegenüber dem Vorjahreszeitraum teils noch einmal zweistellig zugelegt hatten, dürfte vielfach auch bei sinkenden Kaufpreisen nach wie vor die Realisierung eines erheblichen Wertzuwachses möglich sein – und das steuerfrei, sofern es sich um eine vermietete Immobilie handelt und die Spekulationsfrist von zehn Jahren bereits abgelaufen ist. Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen, können den Wertzuwachs auch bei einem früheren Verkauf steuerfrei vereinnahmen.

Jahressteuergesetz: Erbschaftssteuererhöhung durch die Hintertür

Das Jahressteuergesetz 2022 ist seit dem 16. Dezember 2022 in trockenen Tüchern; der Bundesrat stimmte dem Gesetztesentwurf zu. Neben einigen steuerlichen Anpassungen, hat es das Gesetz auch für alle in sich, die eine Immobilie schenken oder vererben (werden): Denn die darin enthaltene Passage „Anpassungen der Vorschriften zur Grundbesitzbewertung“ wird voraussichtlich in vielen Fällen zu einer massiven Erhöhung der Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer für Immobilien führen. Schätzungen des Eigentümerverbands Haus & Grund zufolge könnten damit rund 20 bis 30 Prozent höhere Steuerbeträge auf Beschenkte und Erben zukommen. Diese Ankündigung der Neuregelung der Bewertungsregeln für das Sach- und Ertragswertverfahren dürfte vielen Anwälten und Notaren zum Jahresende hin eine regelrechte Sonderkonjunktur beschert haben.

Sofern das Vergleichswertverfahren für die Bewertung infrage kommt, bleibt die Neuregelung ohne Folgen. Es kann immer dann verwendet werden, wenn für die Immobilie Vergleichswerte herangezogen werden können – beispielsweise über die jährlichen Berichte der Gutachterausschüsse.

Anders beim Sachwertverfahren, das immer dann greift, wenn beispielsweise für Häuser in dünn besiedelten Gegenden keine Vergleichswerte existieren oder bei Renditeobjekten die Vergleichsmiete nicht ermittelt werden kann: Hier gelten ab 2023 neue Vorgaben, die den Wert der Immobilien auf dem Papier in die Höhe treiben. So wird beim Sachwertverfahren der so genannte Sachwertfaktor um 0,4 Punkte erhöht und wird nun je nach Region zwischen 1,3 und 1,5 Punkten liegen. Zudem gilt nun eine von 70 auf 80 Jahre verlängerte Nutzungsdauer. Zudem wird nun auch ein Regionalfaktor eingeführt, der je nach Region bei 1,1 und mehr liegen kann.

Beim für vermietete Immobilien angewendeten Ertragswertverfahren gilt nunmehr ein reduzierter Liegenschaftszins, der das künftig zu erwartende Verhältnis zwischen Einnahmen und Kaufpreis der Immobilie definiert. Hinzu kommt eine Änderung bei der Berechnung der Bewirtschaftungskosten. Als Bewertungsstichtag gilt bei allen Verfahren der 31. Dezember 2022.

Ausgelöst durch das geplante Jahressteuergesetz gibt es nun vermehrt Diskussionen zur Erhöhung der Erbschaftssteuer-Freibeträge. Bei Ehegatten und Lebenspartnern liegt der Freibetrag aktuell bei 500.000 Euro, bei Kindern bei 400.000 Euro. Um die teils massive Erhöhung der Erbschafts- und Schenkungssteuer durch die Neuregelungen zur Immobilienbewertung zu verhindern, schlägt Finanzminister Christian Lindner nach Forderungen der Union eine Anhebung der Freibeträge um 25 Prozent vor. Wann und von wem die Gesetzesinitiative jedoch ergriffen wird und ob schlussendlich tatsächlich eine Erhöhung der Freibeträge durchgesetzt wird, bleibt abzuwarten.

Grundsteuererklärung: Die Abgabefrist endet am 31. Januar 2023

Die Grundsteuer hat so manche Immobilieneigentümer angesichts der vielen technischen Probleme beim Steuerprogramm Elster verzweifeln lassen. Mit einer Verlängerung der Abgabefrist vom 31. Oktober 2022 auf den 31. Januar 2023 kommt der Fiskus ihnen nun zumindest ein Stück weit entgegen. Wie groß der Aufwand zur Abgabe der Daten ist, variiert von Bundesland zu Bundesland: In Hamburg etwa reichen aufgrund des vom Bundesmodell abweichenden Grundsteuerkonzepts wenige Daten, andernorts sind deutlich mehr Angaben erforderlich.

Grunderwerbsteuer: Wohnungskauf in Hamburg und Sachsen wird teurer

In Hamburg und Sachsen zahlen Hauskäufer ab 2023 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer. Sachsen erhöht somit die Grunderwerbsteuer um ganze 2 Prozent; in Hamburg zahlen Immobilienkäufer bis Ende dieses Jahres 4,5 Prozent. In vielen Bundesländern werden mittlerweile die maximal möglichen 6,5 Prozent erhoben; nur noch in Bayern liegt der Steuersatz nach wie vor bei 3,5 Prozent. Die vom Senat geplante Entlastung für Familien über einen reduzierten Steuersatz von 3,5 Prozent kann wegen der bislang fehlenden bundesgesetzlichen Grundlage (noch) nicht umgesetzt werden.

Einkommensteuer: Höhere Entlastung fürs Home Office

Die Corona-Pandemie ist zwar weitgehend überwunden, doch viele Arbeitnehmer können weiterhin im Home Office arbeiten. Sie dürfen 2023 eine Tagespauschale von sechs Euro statt der bisherigen fünf Euro für dann 210 Tage geltend machen. Damit erhöht sich die Home Office-Pauschale von bisher 600 Euro auf 1.260 Euro.

Sonder-AfA für Mietwohnungen

Die lineare Abschreibung für Wohngebäude wird ab dem 1. Januar 2023 von zwei auf drei Prozent erhöht. Zudem werden die Sonderabschreibungen im Mietwohnungsbau zwar fortgeführt, aber an strengere Vorgaben hinsichtlich des energetischen Standards gekoppelt: Wird der Effizienzhaus-Standard 40 erreicht und sind die Baukosten nicht höher als 4.800 Euro je Quadratmeter, können für vier Jahre jeweils fünf Prozent der Herstellungskosten steuerlich abgesetzt werden.

Energiepreise: Entlastung auf zwei Wegen

• Der Staat übernahm mit der ersten Stufe der Dezember-Soforthilfe für die Abfederung der hohen Kosten für Gas und Fernwärme die Abschlagszahlung im Dezember. Doch diese Hilfe wird nur bei Steuerpflichtigen, die keinen Solidaritätszuschlag zahlen müssen, ohne Abzüge ankommen. Wer diese Abgabe weiterhin zahlt und damit in steuerlicher Hinsicht zu den Besserverdienern zählt, muss die Soforthilfe hingegen versteuern.
• Eine weitere Entlastung in puncto Heiz- und Stromkosten ergibt sich aus dem Gas- und Strompreisdeckel, der ab dem 1. März rückwirkend zum 1. Januar 2023 greift:
  Verbraucher zahlen dann ein Jahr für 80 Prozent ihres im September 2022 prognostizierten Jahresverbrauchs pro Kilowattstunde maximal 12 Cent für Gas beziehungsweise 9,5 Cent für Fernwärme. Für den darüber hinaus gehenden Verbrauch gilt der vom Anbieter festgelegte Tarif.
  Bei Strom ist der Preis auf 40 Cent je Kilowattstunde auf 80 Prozent des Vorjahresverbrauchs begrenzt.
• Die Bundesregierung hat sich auf eine Härtefallregelung geeinigt, um so auch Privathaushalte zu entlasten, die mit Brennstoffen wie Öl, Pellets und Flüssiggas heizen. Diese Förderung muss jedoch beantragt werden und wird nicht automatisch an die Verbraucher ausgezahlt. 

Beide Maßnahmen gelten vorerst bis April 2024.

Mieter erhalten die Dezember-Entlastung erst im Rahmen der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2022. Auf der Website des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz gibt es hierzu ein nützliches Tool, um die persönliche Situation hinsichtlich der Förderung einzuschätzen. Vermieter sind verpflichtet, die Betriebskostenvorauszahlungen entsprechend anzupassen und die Absenkung der Abschläge zügig vorzunehmen. Ändern sich die Vorauszahlungen um weniger als zehn Prozent, entfällt diese Pflicht.

Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG): Das beinhaltet die Novellierung

Das Erneuerbare-Energien-Gesetz 2023, kurz: EEG 2023 – beinhaltet wichtige Neuerungen für alle, die eine Volleinspeiseanlage oder eine Photovoltaikanlage für den Eigenbedarf betreiben. Vorgesehen ist unter anderem eine Erhöhung der derzeit niedrigen Vergütungen für die Einspeisung ins öffentliche Netz, die jedoch noch von der EU-Kommission freigegeben werden muss. Dabei würde Folgendes gelten:

• Für Anlagen mit Eigennutzung bis 10 Kilowatt Leistung (kWp) beträgt die Vergütung künftig 8,2 Cent je Kilowattstunde.
• Bei größeren Anlagen beträgt die Vergütung für die über diese 10 kWp hinausgehende Leistung 7,1 Cent. Für eine Anlage mit 13 kWp Leistung würde dies für 3 kWp gelten.
• Für Anlagen, die seit Juli in Betrieb genommen wurden, gelten vorerst weiterhin die bisherigen Vergütungen. Sobald die EU-Kommission grünes Licht gibt, erfolgt eine Nachzahlung.
• Für die Volleinspeisung beträgt die Vergütung 13 Cent pro Kilowattstunde für die ersten 10 kWp und 10,9 Cent für die weiteren kWp.

Mit den höheren Einspeisevergütungen sollen solche Anlagen auf privaten Dächern attraktiver gemacht werden. Bislang waren die Anreize dafür zu gering. Zudem ist es nun möglich, sowohl eine Volleinspeiseanlage als auch eine Anlage für den Eigenverbrauch auf einem Gebäude zu betreiben.

Hinzu kommt, dass Anlagen bis 20 kWp auch dann förderfähig sind, wenn sie nicht auf dem Dach installiert werden können. Wer nachweisen kann, dass die Dachfläche hierfür nicht geeignet ist, kann die Anlage auch an Ersatzorten wie etwa im Garten oder auf Terrassenflächen errichten. Dabei sind jedoch die baurechtlichen Vorgaben zu beachten.

Zudem entfällt mit der EEG-Umlage auch der bisher erforderliche Erzeugungszähler. Eine weitere Neuerung: Die Beschränkung der Einspeisung auf maximal 70 Prozent der Nennleistung entfällt, sodass nun auch die komplette Leistung eingespeist werden könnte.

Solarstrom: Kleine Anlagen steuerfrei

Ab 2023 sind kleine Photovoltaikanlagen und Stromspeicher mit einer Leistung von maximal 30 Kilowatt von der Umsatzsteuer befreit. Zudem sind Einnahmen aus solchen Anlagen rückwirkend ab dem 1. Januar 2022 steuerfrei. Bislang sorgten die steuerlichen Regelungen dafür, dass Privatpersonen mit Photovoltaikanlage auf dem Dach ihres Hauses eine umständliche Steuererklärung abgeben sowie Steuern auf die Einnahmen zahlen mussten. Wer sich für die Steuerbefreiung entschieden hatte, musste wiederum Umsatzsteuer zahlen.

Solardachpflicht in Hamburg, Niedersachsen, Berlin und Rheinland-Pfalz

In mehreren Bundesländern läuft der Countdown für eine Solardachpflicht – oder sie wird bereits im kommenden Jahr eingeführt. Vorreiter ist Hamburg, wo ab 2023 jeder Neubau mit einer Photovoltaikanlage gebaut werden muss. Bei Dachsanierungen gilt dies ab 2025, sofern keine Solarthermieanlage auf dem Dach installiert ist und die Maßnahme wirtschaftlich vertretbar ist. Davon wird ausgegangen, wenn sich die Kosten innerhalb von 20 Jahren amortisieren. Ist dies nicht der Fall oder ist die Installation technisch nicht möglich, sind Hauseigentümer von der Solardachpflicht befreit. Auch in Berlin greift mit dem "Solargesetz Berlin" ab 2023 die Solarpflicht für Neubauten und Bestandsgebäude, wenn eine Dachsanierung vorgenommen wird. Wie auch in Hamburg gibt es Ausnahmeregelungen. Auch in Baden-Württemberg herrscht ab kommendem Jahr bei grundlegenden Dachsanierungen eine Solardachpflicht; bereits ab Mai 2022 gilt diese für den Neubau von Wohnimmobilien. In Niedersachsen müssen Bauherren von Wohngebäuden ab 2023 nachweisen, dass eine solche Anlage nachträglich installiert werden kann. In Bayern und Schleswig-Holstein gilt die Pflicht für Nicht-Wohngebäude bereits jetzt. Sachsen und Bremen arbeiten noch an Detailthemen. 

CO2-Steuer: Stufenmodell nimmt Vermieter in die Pflicht

Die seit 2021 erhobene CO2-Steuer wird ab 2023 nicht mehr wie anfangs ausschließlich von Mietern getragen, sondern anteilig auch auf die Vermieter umgelegt. Der Anteil der Vermieter wird anhand eines Stufenmodells ermittelt, bei dem der CO2-Ausstoß des Gebäudes maßgeblich für die Aufteilung ist:

• Erfüllt das Gebäude den EH-55-Standard, zahlen ausschließlich die Mieter die Steuer.
• Gebäude mit sehr hohem CO2-Ausstoß stehen am anderen Ende der insgesamt in zehn Stufen unterteilten Skala. Hierbei müssen Vermieter 95 Prozent der Steuer aufbringen.
• Bei Nichtwohngebäuden erfolgt die Aufteilung je zur Hälfte auf Mieter und Vermieter. Bis 2025 soll auch für diese Nutzungsarten ein Stufenmodell entwickelt werden. 

Die CO2-Steuer beläuft sich derzeit auf 30 Euro pro Tonne und soll bis 2025 auf 55 Euro je Tonne steigen. Die anfängliche Abwälzung ausschließlich auf Mieter führte zu einer Debatte, bei der sich zunächst eine hälftige Beteiligung der Vermieter an der Steuer abzeichnete. Mit dem Stufenmodell sollen Vermieter motiviert werden, die energetische Sanierung ihrer Immobilie voranzutreiben.

Baukindergeld adé – neue Familienförderung geplant

Das Baukindergeld als Fördermaßnahme zum Immobilienerwerb von Familien wird ab 2023 abgeschafft. Die Förderung soll durch zinsverbilligte Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ersetzt werden, die sich auf 140.000 bis 240.000 Euro belaufen sollen. Damit will die Ampel-Koalition gezielt Familien unterstützen. Dieser Förderweg soll voraussichtlich ab Juni 2023 Familien mit mindestens einem minderjährigen Kind sowie einem maximalen zu versteuernden Jahreseinkommen von 60.000 Euro offenstehen. Für jedes weitere minderjährige Kind erhöht sich die Einkommensgrenze um jeweils 10.000 Euro.

Fördermittel der BEG: Das ändert sich für Sanierungsmaßnahmen

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) fördert ab 2023 sogenannte "serielle Sanierungen" mit einem Tilgungszuschuss von bis zu 15 Prozent. Um diesen Zuschuss zu erhalten, dürfen nur vorgefertigte Bauelemente für zum Beispiel Dach oder Fassade genutzt werden. Handelt es sich bei der zu sanierenden Immobilie um ein "Worst Performing Building" (Gebäude, die hinsichtlich des energetischen Sanierungs­zustands zu den schlechtesten 25 Prozent der Gebäude in Deutschland gehören), so erhöht sich der Tilgungszuschuss in 2023 von jetzt 5 Prozent auf 10 Prozent. Neu ist auch, dass die Materialkosten bei Eigenleistungen gefördert werden. Jedoch werden Photovoltaikanlagen, Windkraftanlagen und auch Stromspeicher 2023 nicht mehr von der BEG bezuschusst. 

WEG-Reform: Anspruch auf zertifizierten WEG-Verwalter ab Dezember

Ab dem 1. Dezember 2023 – und damit ein Jahr später als ursprünglich geplant – tritt die Rechtsverordnung über die Zertifizierung von WEG-Verwaltern in Kraft. Sie beinhaltet, dass Wohnungseigentümer künftig Anspruch auf einen zertifizierten WEG-Verwalter haben. Die entsprechende Rechtsverordnung hatte bereits im November 2021 den Bundesrat passiert. Sie sieht vor, dass Verwalter nur dann als zertifiziert gelten, wenn sie beim zuständigen IHK-Prüfungsausschuss eine Prüfung ablegen. Ausgebildete Immobilienkaufleute sowie geprüfte Immobilienfachwirte müssen diesen Nachweis hingegen nicht erbringen, da sie bereits eine Qualifikation erworben haben.