Gefahr von platzender Immobilienblase steigt

Die Immobilienpreise steigen auch in 2021 kräftig weiter und das erhöht die Gefahr von platzenden Immobilienblasen in Deutschland. Der jüngste Emprica-Blasenindex benennt die besonders gefährdeten Märkte – und die Wahrscheinlichkeit einer platzenden Blase.

Die Immobilienpreise steigen seit Jahren, die Corona-Pandemie hat der Preisspierale jedoch noch einmal kräftig Schwung verliehen. Besonders in den Metropolen gelten Immobilien schon lange als überbewertet: Quadratmeterpreise von mehr als 6.000 Euro in Hamburg und mehr als 8.000 Euro in München sind schließlich nicht mehr mit dem Sachwert der Immobilien zu begründen.

Experten warnen deshalb vor einer steigenden Blasengefahr, wie jüngst der Blasenindex des Forschungsinstituts Empirica.

Immobilienblasen existieren, die Frage ist, ob und wann sie platzen

In 324 Kreisen bestehe bundesweit eine mäßige bis hohe Blasengefahr: Hier sind die Immobilienpreise überteuert, ihre Preisentwicklung hat sich von Einkommen und Mieten entkoppelt. Ein Grund hierfür ist die anhaltende Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB), die für billige Immobilienkredite sorgt. Zudem stürzen sich professionellen Anleger auf Sachwerte, vornehmlich Immobilien, so dass die Nachfrage das Angebot vielfach übertrifft. Die Mieten steigen viel langsamer, weil die Corona-Pandemie die Suburbanisierung vorantreibt – die Menschen ziehen vermehrt ins Umland. Das reduziert die Nachfrage im Mietmarkt. Den gleichen Effekt hat die vermehrte Fertigstellung von Neubauten.

Höchste Blasengefahr besteht in den Metropolen, ganz vorne liegt München

Deutlich ausgeprägt sind Immobilienblasen nach Meinung der Emprica-Experten in den Metropolen: „Kaufpreise für Etagenwohnungen von mehr als 10 Jahreseinkommen in den Top7-Städten sind dauerhaft nicht zu erzielen. Entweder die Preise fallen irgendwann oder die Einkommen steigen drastisch.“
Im Empirica-Index für das erste Quartal 2021 steigt die Blasengefahr in elf von zwölf Großstädten, darunter Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Stuttgart und München – in der bayerischen Hauptstadt ist die Gefahr einer platzenden Blase am höchsten. "Eher hoch" ist die Blasengefahr neuerdings auch in Düsseldorf, als einzige Metropolen nur "mäßig" gefährdet, ist Köln.

Wahrscheinlicher als eine platzende Blase ist ein langsamer Preisrückgang

Dass Immobilienblasen in den Metropolregionen bestehen, steht laut der Empirica-Experten außer Zweifel. Die Frage ist vielmehr, ob sie platzen oder die Luft nur langsam entweicht. Zum Rückgang der Immobilienpreise kommt es, wenn die Nachfrage nachlässt: etwa weil die Zinsen wieder steigen, die Nachfrage sich weniger auf bestimmte Gebiete fokussiert, sondern räumlich verteilt oder die Menschen wegen Einkommenseinbußen über weniger Geld verfügen. Dann steigt die Nachfrage auf dem Mietmarkt und die Mieten ziehen stärker an. Wie deutlich solche Entwicklungen eintreffen und zu einem Rückgang der Immobilienpreise führen, bleibt abzuwarten. Einige Aspekte sprechen laut der Experten jedoch eher für ein langsames Entweichen der Luft aus der Blase: Die zeitweise durch die Pandemie reduzierte Zuwanderung könnte sich bald wieder erhöhen. Bauflächen sind knapp, die Baukosten sind hoch und auch die Nachfrage wird in vielen Regionen weiter hoch bleiben. All dies stabilisiert den Wert von Immobilien und der Preisrückgang könnte trotz steigender Zinsen mäßig ausfallen – oder sich um Jahre verzögern.